청주지방법원 2026타경50111. 청주시 서원구 모충동 삼익아파트 101동 7층 712호입니다. 감정가는 109,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 76,300,000원입니다. 이 물건의 핵심은 단순한 할인율이 아니라 선순위 임차권과 확약서의 결합입니다. 등기부에는 한국토지주택공사 명의 주택임차권이 보증금 92,000,000원, 전입 2022.04.22, 확정일자 2022.04.05로 등기돼 있어 말소기준인 2025년 청주시 압류보다 앞섭니다. 원칙적으로 대항력과 우선변제권을 갖는 선순위 권리입니다.
현재 매각가를 그대로 적용한 배당표에서는 집행비용 1,773,400원을 제외한 74,526,600원이 임차보증금에 배당되고, 보증금 잔액 17,473,400원이 미배당으로 남습니다. 정상적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 인수가 늘어 실질취득액은 보증금 수준에 수렴해야 합니다. 하지만 이 사건에는 신청채권자가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 2026.03.06.자 확약서가 제출돼 있습니다. 정확도 규칙에 따라 이 임차권의 매수인 인수는 실질 0원*으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경50111 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 서원구 모충동 374-1 삼익아파트 101동 7층 712호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 74.35㎡ |
| 소유자 | 나윤주식회사 (2021.11.19. 매매 · 거래가액 95,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 109,000,000원 / 76,300,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 105,070,387원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 확약이 핵심
현재 소유자는 나윤주식회사입니다. 2024년에는 한국토지주택공사 명의로 보증금 92,000,000원의 주택임차권이 등기됐고, 전입신고일은 2022.04.22, 점유개시일은 2022.04.21, 확정일자는 2022.04.05입니다. 이후 2025.03.21 청주시 압류가 말소기준권리가 되고, 2026.01.27 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정이 이어졌습니다.
| 명의 / 성격 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 · 보증기관 명의 임차권 | 92,000,000원 | 2022.04.22 / 2022.04.05 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 보증기관 |
한국토지주택공사는 보증기관 명의로 분류돼 별도의 실제 임차인 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 확인되는 실제 임차인은 0명이며, 보증기관 명의 임차권 1건입니다.
② 시세 비교 — 확약 반영 실질취득 76,300,000원 vs 최근 115,000,000원
삼익세라믹 동일면적 74.35㎡ 거래는 총 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 106,666,666원이지만 가격 판단은 최신성과 최근 12개월 수치를 우선합니다. 최근 12개월 거래는 2026.07의 115,000,000원 1건이며, 최근 12개월 평균 역시 115,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 거래 대비 8.6% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 74.35㎡ | 10 | 115,000,000원 |
| 2024.05 | 74.35㎡ | 4 | 115,000,000원 |
| 2024.03 | 74.35㎡ | 13 | 100,000,000원 |
| 2024.03 | 74.35㎡ | 10 | 108,000,000원 |
| 2023.08 | 74.35㎡ | 2 | 108,500,000원 |
| 2023.08 | 74.35㎡ | 2 | 108,500,000원 |
| 2023.05 | 74.35㎡ | 4 | 111,000,000원 |
| 2023.04 | 74.35㎡ | 11 | 95,000,000원 |
| 2023.01 | 74.35㎡ | 12 | 109,000,000원 |
| 2022.04 | 74.35㎡ | 3 | 110,000,000원 |
| 2022.03 | 74.35㎡ | 4 | 100,000,000원 |
| 2021.11 | 74.35㎡ | 1 | 100,000,000원 |
| 전체 평균 | 74.35㎡ | 12건 | 106,666,666원 |
최신 거래는 115,000,000원이고, 확약을 반영한 현재 실질취득액은 76,300,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균의 66.3% 수준입니다. 감정가 109,000,000원 자체도 최신 거래 115,000,000원보다 낮습니다. 전체 평균 106,666,666원만을 기준으로 가격 가점을 주는 것이 아니라, 최신 실거래와 최근 상승 추세 8.6%를 우선해도 현재 최저가는 낮은 구간입니다.
③ 예상배당표 (매각가 76,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,773,400원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 92,000,000원 | 74,526,600원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 | 105,070,387원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 미배당액은 17,473,400원입니다. 다만 2026.03.06.자 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약서를 정확도 규칙에 반영하면 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 집행비용은 매각가의 2.3% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모
- 단지. 삼익세라믹 · 총 229세대 · 사용승인일 1989.08.25.
- 용도. 아파트 · 동일면적 비교 기준 74.35㎡.
- 토지. 지목 대 · 토지면적 10,964㎡ · 제2종일반주거지역 · 공시지가 744,800원/㎡.
- 형상·접면. 완경사 · 부정형 · 소로한면.
- 주변 규제·시설. 도시지역·제2종일반주거지역 포함, 중로3류·근린공원·기타공원시설·초등학교 접함.
- 거래성. 동일면적 12건의 실거래가 확인되며 거래가격 범위는 95,000,000원~115,000,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.03.06.자 대항력 포기·임차권등기 말소 동의의 주체와 대상 권리가 이 사건 임차권과 정확히 일치하는지 원문으로 대조하세요.
- 말소 실행 가능성 확인. 낙찰 후 임차권등기가 실제 말소되는 절차와 필요한 서류를 확인해야 실질 인수 0원 판단이 완성됩니다.
- 배당요구 확인. 임차권은 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권을 행사하는 구조입니다.
- 보증기관 중복 주의. 한국토지주택공사 명의는 보증기관으로 분류돼 별도 실제 임차인의 보증금과 중복 합산하지 않습니다.
- 가격 기준. 최신 동일면적 실거래는 2026.07의 115,000,000원입니다. 전체 평균 106,666,666원보다 최근 거래를 우선해 응찰가를 검토하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·배당요구·확약서 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “이 물건은 할인율보다 확약서가 먼저다”
표면만 보면 감정가 109,000,000원에서 1회 유찰돼 76,300,000원까지 내려온 아파트입니다. 최신 동일면적 거래 115,000,000원과 비교하면 가격만으로는 충분히 낮습니다. 그러나 본래 권리구조는 보증금 92,000,000원의 선순위 임차권 때문에 현재 회차에서도 미배당 17,473,400원이 남는 인수형입니다.
이 구조를 뒤집는 것이 2026.03.06.자 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약서입니다. 정확도 규칙상 확약을 반영하면 인수는 실질 0원*, 실질취득은 76,300,000원으로 내려가 최근 시세의 66.3%가 됩니다. 따라서 결론은 명확합니다. 확약 확인 전에는 선순위 임차권 사건, 확약이 유효하게 확인되면 가격 메리트가 큰 1회 유찰 아파트입니다. 이 사건의 승부처는 추가 유찰이 아니라 확약서의 효력과 말소 실행을 원본으로 확정하는 것입니다.
* 배당표 원계산상 현재 회차 미배당 인수액은 17,473,400원이지만, 2026.03.06.자 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약서를 반영해 실질 인수 0원으로 평가했습니다.
