대전지방법원 2023타경10184. 대전 서구 용문동 279-10의 토지 452.9㎡와 지상 4층 철근콘크리트 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 이용상태는 다가구주택 및 근린생활시설이고, 제시외 건물도 매각에 포함됩니다. 말소기준권리는 2022.09.01. 설정된 남원새마을금고 근저당권 802,800,000원입니다.
문제는 말소기준권리 뒤에 설정된 권리 자체보다, 그보다 먼저 전입하거나 점유를 시작한 임차관계입니다. 등기된 임차권 가운데 신동숙·안혜진·최범기는 보증금과 전입일·확정일자가 확인되고 배당요구도 이뤄져 신건 가격 가정에서는 각각 90,000,000원·70,000,000원·120,000,000원을 전액 배당받는 것으로 계산됩니다. 다만 홍현기와 김경은은 우선변제권이 확인되지 않아 보증금 9,000원·2,000원이 매수인 인수액으로 계산돼 있습니다.
더 큰 위험은 금액이 확인되지 않은 선순위 점유자입니다. 김도현·김성종·방준완·고기헌은 전입일이 말소기준권리보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 여기에 2025.11.05. 접수된 을구 순위 13번 임차권도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 권리로 명시돼 있으나, 임차인명과 보증금은 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2023타경10184 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 용문동 279-10 · 대전광역시 서구 괴정로181번길 35 |
| 물건종류 | 다가구주택 및 근린생활시설 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 토지 | 452.9㎡ · 대 · 제1종일반주거지역 · 평지 · 가로장방 · 소로 한면 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 4층 · 사용승인일 2021.07.15 |
| 소유자 | 김용상 (단독소유 · 2022.09.01. 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 1,903,093,740원 / 1,903,093,740원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 남원새마을금고 / 676,272,850원 |
| 말소기준권리 | 2022.09.01. 남원새마을금고 근저당권 · 채권최고액 802,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 전 임차관계가 핵심
2022.09.01. 남원새마을금고 근저당권 이후의 임차권등기와 압류·경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 그러나 매각물건명세서에 별도로 적힌 을구 순위 4번·8번·10번·13번 주택임차권은 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 미변제 잔액을 매수인이 인수합니다. 신건 가정에서는 순위 4번·8번·10번의 알려진 보증금이 전액 배당되지만, 순위 13번은 금액 자체가 확인되지 않아 잔액 인수 여부를 계산할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 확인된 인물 19명
| 임차인 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍현기 | 202호 | 2021.01.05 | 9,000원 | 가능·미상 | 미확인 | 9,000원 인수 |
| 정수민 | 207호 | 2023.09.12 | 5,500원 | 없음 | 미확인 | 없음 |
| 김경은 | 306호 | 2020.07.10 | 2,000원 | 가능·미상 | 미확인 | 2,000원 인수 |
| 김도현 | 404호 | 2022.06.24 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 금액 미상 |
| 박선영 | 405호 | 2023.05.22 | 미상 | 없음 | 미확인 | 없음 |
| 김성종 | 205호 | 2018.05.08 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 금액 미상 |
| 방준완 | 401호 | 2021.04.05 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 금액 미상 |
| 고기헌 | 402호 | 2017.05.12 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 금액 미상 |
| 윤식 | 405호 | 2023.06.20 | 미상 | 없음 | 미확인 | 없음 |
| 남영호 | 501호 | 2023.01.26 | 미상 | 없음 | 미확인 | 없음 |
| 신동숙 | 302호 | 2021.07.20 | 90,000,000원 | 있음 | 있음 | 미배당 잔액 |
| 정주하 | 303호 | 2022.12.12 | 75,000,000원 | 없음 | 확인 안 됨 | 없음 |
| 권현지 | 204호 | 2023.01.10 | 88,000,000원 | 없음 | 확인 안 됨 | 없음 |
| 안성호 | 401호 | 2023.01.18 | 78,000,000원 | 없음 | 확인 안 됨 | 없음 |
| 안혜진 | 206호 | 2018.07.02 | 70,000,000원 | 있음 | 있음 | 미배당 잔액 |
| 황선웅 | 406호 | 2022.12.30 | 90,000,000원 | 없음 | 확인 안 됨 | 없음 |
| 최범기 | 306호 | 2020.07.10 | 120,000,000원 | 있음 | 있음 | 미배당 잔액 |
| 이복현 | 305호 | 2023.10.18 | 40,000,000원 | 없음 | 확인 안 됨 | 없음 |
| 김세연 | 301호 | 2023.03.30 | 70,000,000원 | 없음 | 확인 안 됨 | 없음 |
대항력은 전입일만으로 단정하지 않았습니다. 보증금 또는 확정일자가 확인되지 않은 점유자는 ‘대항력 가능·미상’으로 표시했습니다. 신동숙·안혜진·최범기는 등기된 임차권과 전입일·확정일자·보증금이 확인됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,903,093,740원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 21,430,937원 |
| 1. 임차인 신동숙 보증금 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 1. 임차인 안혜진 보증금 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 1. 임차인 최범기 보증금 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 인수 · 임차인 홍현기 | 9,000원 | 0원 |
| 인수 · 임차인 김경은 | 2,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 동대전새마을금고 | 520,000,000원 | 520,000,000원 |
| 3. 근저당 · 남원새마을금고 | 802,800,000원 | 802,800,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 278,862,803원 |
신건 가격 가정에서는 알려진 우선변제 임차인 3명과 근저당 채권이 모두 전액 배당되고, 소유자 잔여금 278,862,803원이 발생합니다. 다만 당해세·최우선변제는 반영되지 않았고, 미상 보증금과 을구 순위 13번 임차권은 계산되지 않았습니다.
④ 회차별 시나리오 — 유찰될수록 임차권 잔액 확인이 중요
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 확인된 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 1,903,093,740원 | 1,322,800,000원 | 0원 | 278,862,803원 | 11,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 1,522,474,992원 | 1,224,850,242원 | 97,949,758원 | 0원 | 11,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 1,217,979,993원 | 923,400,193원 | 399,399,807원 | 0원 | 11,000원 |
1회 유찰 시 신청채권자 남원새마을금고에는 704,850,242원이 배당돼 청구액 676,272,850원을 충족하지만, 전체 채권에서는 97,949,758원이 미배당됩니다. 2회 유찰 시에는 남원새마을금고 배당액이 403,400,193원으로 줄어 청구액도 충족하지 못합니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 이용상태. 다가구주택 및 근린생활시설로 이용 중인 지상 4층 건물입니다. 단일 아파트가 아니라 다수 임차관계와 상가 이용이 결합된 수익형 부동산입니다.
- 입지. 대전산업정보고등학교 북서측 인근으로, 주변은 다세대·다가구주택, 아파트단지, 단독주택과 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 자유롭고 인근에 시내버스정류장과 용문역이 있어 대중교통 접근성은 보통입니다.
- 건물. 사용승인일은 2021.07.15.이며 위생·급배수·급탕·도시가스 난방·화재탐지·출입통제·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역, 평지·가로장방형 토지로 소로2류에 접합니다. 개별공시지가는 1,028,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육 전부제한구역과 교육환경 상대보호구역에 포함됩니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 다가구주택·근린생활시설 일괄매각으로 일반 주택보다 매수층이 제한되고, 다수 점유자 명도와 임대차 승계 검토가 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 점유자 계약서 확인. 김도현·김성종·방준완·고기헌의 보증금, 계약일, 실제 점유 여부와 확정일자를 확인해야 합니다.
- 을구 순위 13번 확인. 2025.11.05. 접수 제5798759호 임차권의 임차인명·호실·보증금·배당요구 여부를 최신 등기부와 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 임차권 잔액 계산. 신동숙·안혜진·최범기의 실제 배당액이 보증금 전액에 미달하는 경우 미변제 잔액이 매수인에게 승계될 수 있습니다.
- 2010년 근저당 대조. 말소된 동대전새마을금고 근저당권이 예상배당표에 포함된 사유를 채권계산서와 배당요구 서류로 확인해야 합니다.
- 호실별 점유 중복. 306호에는 김경은과 최범기, 401호에는 방준완과 안성호, 405호에는 박선영과 윤식이 함께 나타납니다. 실제 점유자와 계약 승계 관계를 호실별로 대조해야 합니다.
- 근린생활시설 확인. 상가 부분의 사업자등록, 임대차보증금, 환산보증금, 점유 개시일과 상가건물임대차보호법 적용 여부를 별도로 조사해야 합니다.
- 명도비용 반영. 다수 임차권등기와 점유자가 존재하므로 인도명령, 명도소송, 이사비 협의 비용과 기간을 입찰가에 반영해야 합니다.
- 시세 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 인근 다가구주택·상가주택의 토지가격, 건물 원가, 실제 임대료와 공실률을 별도로 조사해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약서, 배당요구서, 채권계산서와 제시외 건물 내역을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “배당 잔여금이 있다고 권리가 안전한 것은 아니다”
신건 1,903,093,740원에 매각된다는 가정만 놓고 보면 알려진 우선변제 임차인과 근저당 채권이 전액 배당되고, 소유자에게도 278,862,803원이 남습니다. 표면적으로는 배당 여력이 충분해 보입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 배당표 밖에 있습니다.
말소기준권리보다 먼저 전입한 점유자 가운데 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 사람이 4명이고, 우선변제권이 확인되지 않은 선순위 점유자 2명의 보증금 11,000원은 매수인 인수로 계산됩니다. 여기에 배당 미충족 시 잔액 인수 조건이 붙은 을구 순위 13번 임차권의 금액도 확인되지 않습니다. 따라서 최저가 1,903,093,740원은 총취득비용이 아니며, 실질취득 하한만 1,903,104,740원입니다.
실거래 자료가 없어 가격이 싼지도 판단하기 어렵고, 다가구주택·근린생활시설이라는 용도상 명도와 임대차 확인 난도도 높습니다. 알려진 배당만으로 안전 판정을 내리기보다, 모든 선순위 점유자의 보증금과 을구 순위 13번 임차권을 확인한 뒤 인수 상한을 확정해야 합니다. 배당표는 여유, 인수액은 미완성. 권리 확인 전에는 보류가 맞는 사건입니다.
