대전지방법원 2023타경100155. 대전광역시 서구 용소로49번길 9 소재 건물로, 감정평가상 1층은 근린생활시설(사무실), 2·3·4층은 다가구주택으로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 4층 건물이며 사용승인일은 2020.09.29.입니다. 소유자는 이호진입니다.
감정가와 현재 최저매각가는 모두 1,300,746,560원입니다. 사건 정보에는 1회 유찰로 표시되지만 현재 회차 시나리오는 감정가 100%인 동일 금액으로 제시돼 있습니다. 실거래 비교자료는 없으므로 이 물건의 판단축은 가격 할인율보다 다가구 전체 임차관계와 선순위 보증금의 확정입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2023타경100155 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 용소로49번길 9 |
| 등기 부동산 | [건물] 대전광역시 서구 도안동 1871 |
| 물건종류 / 이용 | 다가구주택 · 1층 근린생활시설(사무실), 2·3·4층 다가구주택 |
| 구조 / 사용승인 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 · 2020.09.29. |
| 소유자 | 이호진 |
| 감정가 / 최저가 | 1,300,746,560원 / 1,300,746,560원 |
| 청구금액 | 271,686,575원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
| 토지 | 267.2㎡ · 대 · 제1종일반주거지역 · 공시지가 1,362,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 문제는 선순위 임차관계
말소기준은 2021.01.13. 을구 2번 이시현 근저당권 200,000,000원입니다. 그 뒤 김종임 가압류, 강제경매개시결정, 리뉴시스템·신용보증기금 가압류, 창신새마을금고 임의경매개시결정 및 후순위 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 확인 관계인 12명, 대위·승계 1건은 중복 합산 금지
실명 또는 법인명으로 확인되는 임차·점유 관계인은 12명입니다. 별도로 한국토지주택공사 1건은 보증기관 대위·승계로 표시돼 있어 실제 임차인을 한 명 더 늘리거나 보증금을 별도로 합산해서는 안 됩니다. 또한 명세서에는 특정인이 확정되지 않은 일반 주거 표기도 별도로 존재합니다.
| 관계인 / 호실 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)리뉴시스템 · 101호 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | LH 대위·승계 관련 |
| 김성호 · 301호 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 홍민혁 · 302호 | 2020.11.04 | 미상 | 有 | 미상 | 해당 없음 |
| 박윤자(거주자 김승만) · 402호 | 2020.12.11 | 미상 | 有 | 미상 | 해당 없음 |
| 임미선 · 201호 | 2020.11.10 | 미상 | 有 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤종기 · 201호 | 2022.03.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이기현 · 202호 | 2020.11.27 | 미상 | 有 | 미상 | 해당 없음 |
| 구자원 · 203호 | 2020.10.21 | 미상 | 有 | 미상 | 해당 없음 |
| 김기자 · 301호 | 2021.08.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이시현 · 101호 | 2021.01.05 | 미상 | 有 | 미상 | 해당 없음 |
| 홍승아 · 303호 | 2020.11.02 | 90,000,000원 | 有 | 有 | 해당 없음 |
| 김종임 · 401호 | 2020.10.30 | 270,000,000원 | 有 | 有 | 해당 없음 |
| 한국토지주택공사 · 302호 | 2020.11.04 | 110,000,000원 | 有 | 有 | 대위·승계 |
한국토지주택공사는 (주)리뉴시스템 보증금의 대위·승계 중복신고로 표시돼 있으므로 실제 임차인 수나 총보증금을 계산할 때 별도의 보증금으로 합산하지 않습니다.
③ 배당 시뮬레이션 (매각가 1,300,746,560원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 15,407,466원 |
| 1. 홍승아 보증금 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 1. 김종임 보증금 | 270,000,000원 | 270,000,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 2. 이시현 근저당권 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 3. 김종임 가압류 | 270,000,000원 | 270,000,000원 |
| 4. 김종임 경매개시결정 | 271,686,575원 | 271,686,575원 |
| 5. 주식회사 리뉴시스템 가압류 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 6. 신용보증기금 가압류 | 18,208,336원 | 18,208,336원 |
| 7. 창신새마을금고 경매개시결정 | 271,686,575원 | 45,444,183원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제시된 시뮬레이션에서는 채권 총액 1,041,581,486원 중 815,339,094원이 배당되고, 미배당액은 226,242,392원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 다만 이 표는 보증금이 미상인 선순위 임차·점유관계의 금액을 확정한 결과가 아니므로, 최종 인수액을 보장하는 표로 사용할 수 없습니다.
한국토지주택공사 110,000,000원은 배당 시뮬레이션 원자료에 별도 항목으로 포함돼 있으나, 임차관계 분석에서는 (주)리뉴시스템 보증금의 대위·승계 중복신고로 취급해 별도 보증금으로 합산하지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리 확인은 더 중요해진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 계산상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 1,300,746,560원 | 815,339,094원 | 226,242,392원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 80% | 1,040,597,248원 | 557,791,276원 | 483,790,210원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 64% | 832,477,798원 | 351,753,020원 | 689,828,466원 | 0원 |
⑤ 건물·토지 특성
- 이용. 1층 근린생활시설(사무실), 2·3·4층 다가구주택으로 이용 중입니다.
- 구조. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층, 사용승인일 2020.09.29.입니다.
- 설비. 위생 및 급배수 설비, 난방설비, 승강기 설비 등이 설치돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 267.2㎡, 지목 대, 평지·가로장방, 중로한면 접면, 제1종일반주거지역입니다.
- 계획. 택지개발지구·지구단위계획구역·중점경관관리구역에 포함되고 중로3류(폭 12m~15m)에 접합니다.
- 공시지가. 1,362,000원/㎡입니다.
- 매각 포함. 일괄매각이며 발코니 확장, 누다락, 태양광 발전시설 등은 건물 감정평가 및 매각에 포함되고 제시외 수목은 토지 감정평가 및 매각에 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 보증금 확정. 홍민혁·박윤자(거주자 김승만)·임미선·이기현·구자원·이시현의 실제 임대차계약서, 보증금, 점유·배당요구 여부를 대조해야 합니다.
- 전입일 미상 관계인. (주)리뉴시스템과 김성호는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 여부를 단정할 수 없습니다.
- 대위·승계 중복 제거. 한국토지주택공사는 (주)리뉴시스템 보증금의 대위·승계로 표시돼 있으므로 총보증금 계산 시 중복 합산하지 않아야 합니다.
- 관계인 성격 확인. 이시현은 근저당권자와 임차관계인으로, 김종임은 채권자와 임차권자로 중복 등장합니다. 실제 임대차의 진정성과 관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 호실 중복 점검. 101호·201호·301호·302호 등에는 복수 관계인이 나타나므로 각 점유시기와 계약 승계관계를 호실별로 분리해 확인해야 합니다.
- 배당표 0원 인수의 한계. 계산상 인수 0원이라는 값은 미상 선순위 보증금까지 해소됐다는 의미가 아닙니다.
- 실거래 비교 불가. 가격 비교용 실거래 자료가 없어 감정가·최저가만으로 싸고 비싼지를 판단할 근거가 없습니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 각 임대차·배당요구 자료를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “등기는 소멸해도 임차보증금은 별개다”
이 사건의 등기 구조 자체는 말소기준 이후 권리가 매각으로 소멸하는 형태입니다. 그러나 다가구주택은 개별 호실의 선순위 임차관계가 실질적인 권리분석의 중심입니다. 이 물건에는 말소기준보다 앞선 대항력 관계인이 다수 있고, 그중 상당수의 보증금이 미상입니다.
홍승아 90,000,000원과 김종임 270,000,000원은 확정일자·배당요구가 확인되고 현재 배당 시뮬레이션에서 전액 배당됩니다. 한국토지주택공사 110,000,000원 역시 시뮬레이션에 포함돼 있지만 (주)리뉴시스템 보증금의 대위·승계 중복신고이므로 별도 보증금으로 더해서는 안 됩니다. 문제는 그 밖의 선순위 점유자들입니다.
현재 계산표의 매수인 인수 0원은 참고값일 뿐, 최종 결론은 아닙니다. 보증금 미상인 선순위 임차관계가 해소되지 않은 상태에서는 실질취득가를 확정할 수 없고, 최저가가 내려간다고 자동으로 메리트가 커지는 구조도 아닙니다. 이 사건은 가격보다 임차인 원본 확인이 먼저인 고난도 다가구 경매로 보는 것이 데이터에 가장 충실한 결론입니다.
