대전지방법원 2024타경2487. 대전 동구 가양동 32-47 토지와 지상 5층 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 건물은 2022.10.27. 사용승인된 철근콘크리트구조로, 1층 계단실·승강기·근린생활시설, 2층 다가구주택 7개호, 3층 7개호, 4층 5개호, 5층 4개호로 이용 중입니다. 말소기준권리는 사용승인 직후인 2022.10.31. 대전개인택시새마을금고 근저당권 1,848,000,000원입니다.
권리의 기준선 자체는 단순합니다. 확인된 전입일 중 가장 빠른 날은 2022.11.18.로 말소기준일보다 늦고, 등기된 주택임차권 8건도 모두 말소기준 이후 발생했습니다. 따라서 확인된 임차인들은 배당순위가 후순위일 수는 있어도, 배당받지 못한 보증금을 매수인에게 요구할 수 있는 대항력은 없는 구조입니다. 그러나 이름 또는 구분만 기재되고 전입일을 확인할 수 없는 5건은 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경2487 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 동구 비래서로42번안길 28(가양동) · 가양동 32-47 |
| 물건종류 | 다가구주택 + 토지 · 토지 479.9㎡ · 철근콘크리트구조 5층 |
| 이용상태 | 1층 근린생활시설 등 · 2층 7개호 · 3층 7개호 · 4층 5개호 · 5층 4개호 |
| 소유자 | 한문희 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 2,816,890,590원 / 2,816,890,590원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 대전개인택시새마을금고 / 1,592,254,990원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
| 매각 범위 | 토지·건물 일괄매각 · 제시외 건물·발코니·조경수목 포함 |
| 특이사항 | 5층은 공부상 사무소이나 현황은 다가구주택 4개호 |
① 권리 흐름 — 기준일 이후 권리는 소멸
말소기준인 대전개인택시새마을금고 근저당권은 2024.07.17. 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 같은 날 느티나무제이차유한회사의 근질권이 설정됐습니다. 이는 말소기준 근저당권에 부착된 이전·질권 관계로, 매각 시 근저당권과 함께 정리되는 구조입니다. 2024.04.11. 서대전세무서장의 압류도 말소기준 이후 권리입니다.
② 임차인·점유자 분석
실명으로 확인되는 임차인·점유자는 25명입니다. 한국토지주택공사 405호 임차권 160,000,000원은 임수빈 보증금의 대위·승계로 표시돼 별도 보증금으로 합산하지 않습니다. 등기부상 201호 한국토지주택공사 임차권 95,000,000원은 별도 권리관계 확인이 필요합니다.
| 임차인·점유자 / 부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임수빈 · 204호 | 2023.08.24 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | LH 승계 |
| 최재화 · 504호 | 2023.08.01 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 심재현 · 201호 | 2022.12.05 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 설주영 · 202호 | 2023.08.10 / 미상 | 미상 | 없음 | 배당요구 | 해당 없음 |
| 소지연 · 202호 | 2023.12.20 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤여길 · 207호 | 2023.08.28 / 미상 | 미상 | 없음 | 배당요구 | 해당 없음 |
| 박성진 · 301호 | 2022.12.22 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김성철 · 302호 | 2023.09.15 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김백섭 · 303호 | 2023.02.09 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 권은지 · 305호 | 2023.05.26 / 미상 | 미상 | 없음 | 배당요구 | 해당 없음 |
| 최병권 · 307호 | 2022.12.16 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 오상진 · 401호 | 2022.11.18 / 미상 | 미상 | 없음 | 배당요구 | 해당 없음 |
| 김애란 · 401호 | 2023.03.17 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최대성 · 404호 | 2023.02.21 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 성미진 · 405호 | 2022.12.20 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 백민애 · 501호 | 2023.12.04 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이진아 · 502호 | 2022.12.08 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김혜준 · 1층 | 2023.04.10 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 전용준 · 502호 | 2022.11.22 / 2022.11.14 | 40,000,000원 | 없음 | 후순위 배당 | 해당 없음 |
| 서성훈 · 503호 | 2022.12.26 / 2022.12.26 | 20,000,000원 | 없음 | 후순위 배당 | 해당 없음 |
| 김미송 · 304호 | 2023.03.02 / 2023.02.15 | 20,000,000원 | 없음 | 후순위 배당 | 해당 없음 |
| 김은율 · 306호 | 2022.12.13 / 2022.11.15 | 100,000,000원 | 없음 | 후순위 배당 | 해당 없음 |
| 강정아 · 403호 | 2022.12.19 / 2022.12.14 | 90,000,000원 | 없음 | 후순위 배당 | 해당 없음 |
| 배정윤 · 402호 | 2023.01.26 / 2023.01.04 | 140,000,000원 | 없음 | 후순위 배당 | 해당 없음 |
| 한국토지주택공사 · 405호 | 2022.12.20 / 2022.11.29 | 160,000,000원 | 없음 | 후순위 배당 | 임수빈 승계 |
| 한국토지주택공사 · 201호 | 2022.12.05 / 2022.12.05 | 95,000,000원 | 없음 | 후순위 배당 | 확인 필요 |
| 최윤지 · 부분 미상 | 미상 / 미상 | 20,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 점포 · 부분 미상 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 기타 · 부분 미상 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 한국토지 · 부분 미상 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 등기사항 · 부분 미상 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
대항력은 말소기준일과 전입일을 비교한 결과입니다. 전입일·점유개시일을 확인할 수 없는 5건은 대항력이 있다고 단정한 것이 아니라, 판정 자료가 부족해 가능·미상으로 분류한 것입니다.
③ 가격 판단 — 신건이지만 ‘싸다’고 말할 근거는 없다
감정가와 최저매각가는 모두 2,816,890,590원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 배당 시나리오상 확정 인수액은 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 같은 금액입니다. 다만 비교 가능한 실거래 자료가 없어, 감정가가 최근 시장가격보다 낮은지 높은지는 판정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,816,890,590원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 30,568,906원 |
| 1. 근저당 · 대전개인택시새마을금고 | 1,848,000,000원 | 1,848,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 938,321,684원 |
현재 회차 가정에서는 근저당 채권최고액이 전액 배당되고 소유자 잔여금이 발생합니다. 당해세와 임차인의 최우선변제·우선변제 배당은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 100%) | 2,816,890,590원 | 0원 | 938,321,684원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 2,253,512,472원 | 0원 | 380,577,347원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 1,802,809,977원 | 65,618,123원 | 0원 | 0원 |
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동대전초등학교 북동측 인근으로 단독주택·다가구주택·다세대주택·근린생활시설·아파트단지가 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 도로변에 시내버스승강장이 있으며, 차량 운행과 편의시설 접근성은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2022.10.27. 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물로 도시가스 난방, 승강기, 소화전, 출입문 통제설비와 1층 주차장이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 토지면적 479.9㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역이며 공시지가는 998,900원/㎡입니다. 소로2류에 접합니다.
- 규제. 도시지역·교육환경보호구역·가축사육제한구역·중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 용도 확인. 5층은 공부상 사무소이나 현황은 다가구주택 4개호라는 비고가 있습니다. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없다고도 기재돼 있어 건축물대장과 현황을 직접 대조해야 합니다.
- 환금성. 다수 호실과 근린생활시설을 포함하는 일괄매각 물건이므로 일반 주택보다 매수자금 규모가 크고, 환금성은 임대수익·공실률·명도 난도에 좌우됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전입일 미상 5건 확인. 최윤지와 ‘점포’, ‘기타’, ‘한국토지’, ‘등기사항’의 실제 성명·호실·전입일·점유개시일·보증금을 확인하세요.
- 보증기관 중복 계산 금지. 405호 한국토지주택공사 160,000,000원은 임수빈 보증금 승계로 표시돼 별도 임차보증금으로 합산하면 안 됩니다.
- 201호 권리 확인. 심재현의 점유 기록과 한국토지주택공사 95,000,000원 임차권이 함께 존재하므로 실제 임차관계와 승계 여부를 대조하세요.
- 호실별 임대차 원장 확보. 보증금·월세·체납·공실·계약종료일을 모두 정리해 실질 순수익과 반환보증금 총액을 산정하세요.
- 5층 용도 검토. 공부상 사무소와 현황 주택 이용의 차이가 건축·소방·대출·임대사업에 미치는 영향을 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물, 발코니, 조경수목이 포함되므로 감정평가서 도면과 현장 경계를 대조하세요.
- 세금·최우선변제 재산정. 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당요구종기 이후 제출된 서류까지 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교만으로 판단하지 말고 예상 임대수입, 정상 공실률, 수선비, 금융비용을 반영한 수익가치로 입찰 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·건축물대장·전입세대확인서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “말소되는 권리”와 “확인되지 않은 점유”는 다르다
이 사건은 말소기준만 보면 정리가 쉽습니다. 2022.10.31. 근저당권보다 앞선 것으로 확인된 임차인은 없고, 등기된 임차권 8건도 모두 후순위라 배당 가정상 매수인 확정 인수액은 0원입니다. 그러나 다가구주택 권리분석의 핵심은 등기부 밖에 있습니다. 실명 확인 점유자 25명, 전입일 미상 5건, 한국토지주택공사 임차권 2건, 5층의 공부상 용도와 현황 이용 차이를 입찰 전에 해소해야 합니다.
가격 역시 감정가 2,816,890,590원이 싸다는 근거가 없습니다. 실거래 비교 자료가 없고, 수익형 부동산은 임대차 현황과 순수익이 가격을 결정합니다. 결론은 기준권리는 통과, 점유·수익성은 보류입니다. 미상 점유관계와 임대차 원장이 정리되기 전에는 인수액 0원이라는 숫자만 믿고 응찰가를 높여서는 안 됩니다.
