대전지방법원 2024타경2685. 대전 서구 내동 23-31 토지와 그 지상 5층 철근콘크리트 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 건물은 2018.12.05 사용승인을 받았고, 1층은 계단실·승강기·근린생활시설 및 주차장, 2층부터 4층까지는 각 4개호의 다가구주택, 5층은 현황상 주택 1개호로 이용되고 있습니다. 토지 면적은 423.6㎡이며 소유자는 김근영입니다.
권리의 기준점은 소유권보존과 같은 날 설정된 2018.12.12 한밭새마을금고 근저당권입니다. 날짜가 확인되는 점유자 중 가장 빠른 이도하의 전입일도 2018.12.18로 말소기준보다 늦습니다. 따라서 이도하의 등기된 임차권을 포함해 날짜가 확인된 점유자들은 대항력이 없는 후순위로 분류됩니다. 다만 전입일 자체가 확인되지 않은 2건까지 같은 결론으로 묶어서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경2685 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 내동 23-31 · 대전광역시 서구 동서대로1021번길 7 |
| 물건종류 | 다가구주택 + 토지 · 토지 423.6㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 |
| 이용상태 | 1층 계단실·승강기·근린생활시설 등 / 2~4층 다가구주택 각 4개호 / 5층 다가구주택 1개호 |
| 사용승인 | 2018.12.05 |
| 소유자 | 김근영 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,904,556,100원 / 1,904,556,100원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한밭새마을금고 / 712,684,003원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 발코니·차양시설 포함 · 조경수목 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 선명하지만 변경 이력이 길다
말소기준은 2018.12.12 한밭새마을금고 근저당권입니다. 이후 경매개시결정, 서부농업협동조합과 신한카드의 가압류, 압류, 이도하의 주택임차권은 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다. 확인된 임차인들의 전입일도 모두 말소기준 이후입니다.
다만 근저당권은 최초 채권최고액이 845,000,000원으로 등기된 뒤 2018.12.19 816,000,000원으로 변경됐고, 2024.06.27 엠씨아이대부주식회사로 이전된 후 느티나무제이차유한회사의 근질권이 설정됐습니다. 예상배당표는 845,000,000원을 기준으로 작성돼 있으므로, 입찰 전 최신 등기와 채권계산서에서 실제 배당주체와 피담보채권액을 대조해야 합니다.
② 임차인·점유자 분석 — 법적 인수와 명도는 별개
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 안석호 | 202호 | 2021.07.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김철빈 | 204호 | 2022.01.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김보경 | 402호 | 2021.11.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 남대용 | 402호 | 2024.01.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정은선 | 402호 | 2024.01.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정유찬 | 402호 | 2024.02.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김준혁 | 403호 | 2023.01.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이다솔 | 403호 | 2023.08.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이수진 | 201호 | 2021.11.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 우재정 | 203호 | 2021.04.05 | 미상 | 없음 | 배당요구 | 없음 |
| 오래연 | 301호 | 2023.02.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김진엽 | 302호 | 2020.12.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김수지 | 303호 | 2019.09.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김창식 | 304호 | 2022.11.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허명준 | 404호 | 2019.01.18 | 미상 | 없음 | 배당요구 | 없음 |
| 김영숙 | 5층 | 2019.04.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이도하 | 401호 약 50㎡ | 2018.12.18 | 100,000,000원 | 없음 | 확정일자·배당요구 | 없음 |
| 한국토지 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 기타 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
전입일이 확인된 점유자는 모두 말소기준보다 늦어 법적 인수 가능성이 낮습니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 사람이 다수이고, 402호와 403호처럼 동일 호수에 복수 인명이 기재된 곳도 있습니다. 세대원인지 별도 계약자인지, 실제 점유자가 누구인지 확인하지 않으면 명도 범위와 협의 상대방을 특정하기 어렵습니다.
③ 가격 판단 — 신건 19.05억, 시세 비교는 보류
현재 최저매각가는 감정가와 같은 1,904,556,100원입니다. 매수인 인수액을 0원으로 보는 현재 계산에서는 실질취득액도 같은 금액입니다. 다만 비교 가능한 매매 실거래 표본이 확인되지 않아 이 금액이 시세보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 신건이라는 이유나 인수액 0원만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (감정가 100%) | 1,904,556,100원 | 0원 | 1,018,940,401원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,523,644,880원 | 0원 | 641,838,293원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,218,915,904원 | 0원 | 340,156,607원 |
계산상 2회 유찰 가격에서도 확인된 채권액은 전액 배당됩니다. 그러나 이는 해당 가격이 시장가보다 저렴하다는 뜻이 아닙니다. 당해세, 최우선변제금, 보증금 미상 임차인의 배당 가능성이 반영되면 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,904,556,100원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 21,445,561원 |
| 1. 근저당권 · 한밭새마을금고 | 845,000,000원 | 845,000,000원 |
| 2. 가압류 · 서부농업협동조합 | 8,673,370원 | 8,673,370원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 10,496,768원 | 10,496,768원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,018,940,401원 |
채권자 총 청구액 864,170,138원은 전액 배당되고 계산상 미배당액과 매수인 인수액은 각각 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 근저당권 변경·이전 이력과 실제 채권계산서에 따라 배당주체 및 금액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 내동초등학교 북서측 인근으로 단독주택·다가구주택·다세대주택·근린생활시설·아파트단지·학교가 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 도로변에 시내버스승강장이 있으며, 차량 운행과 편의시설 접근성은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 2018.12.05 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물로 도시가스 난방, 승강기, 소화전, 출입문통제, 1층 주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 면적 423.6㎡, 지목 대, 평지의 가로장방형 토지이며 공시지가는 828,500원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 정비구역·지구단위계획구역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 매각범위. 토지와 건물은 일괄매각되고 제시외 건물, 발코니, 차양시설, 조경수목도 감정평가 및 매각에 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유 2건. 한국토지·기타의 실제 성명, 점유 호실, 전입일, 보증금, 계약서를 확인해 대항력과 인수 가능성을 다시 판정하세요.
- 호실별 임대차 전수조사. 보증금이 확인된 사람은 이도하 100,000,000원뿐입니다. 각 호실의 계약서·확정일자·배당요구 여부를 대조해야 합니다.
- 복수 인명 확인. 402호와 403호에는 여러 인명이 기재돼 있습니다. 별도 임차계약인지 세대원인지 구분해야 합니다.
- 근저당 원본 대조. 최초 채권최고액 845,000,000원, 변경액 816,000,000원, 엠씨아이대부주식회사 이전 및 느티나무제이차유한회사 근질권 설정을 최신 등기와 채권계산서로 확인하세요.
- 5층 용도 확인. 공부상 사무소와 현황상 주택의 차이가 임대·대출·이행강제금·원상복구에 미치는 영향을 확인하세요.
- 명도비용 산정. 법적 인수액이 0원이어도 다수 점유자의 이사 일정과 협의비용이 발생할 수 있으므로 호실별 명도 예산을 별도로 잡아야 합니다.
- 세금·관리비. 당해세와 공용부분 관리비 체납 여부는 배당표와 별개로 관할기관 및 관리주체에 확인하세요.
- 가격 검증. 비교 가능한 실거래가 확인 전에는 감정가나 유찰률만으로 싸다고 판단하지 말고, 인근 다가구주택의 수익률·토지가격·임대현황을 별도로 검증하세요.
- 원본 확인. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각기일 진행 결과를 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리 순위는 유리하지만, 현장조사는 무겁다”
이 물건은 말소기준이 명확하고 날짜가 확인된 17건의 점유관계가 모두 후순위라는 점에서 기본적인 권리 구조는 매수인에게 유리합니다. 계산상 매수인 인수액도 0원이고, 2회 유찰 가격까지 확인된 채권의 미배당도 발생하지 않습니다.
그러나 다가구주택은 등기부 순위만으로 끝나지 않습니다. 점유·임차 관련 기재가 19건이고, 대부분의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으며, 전입일조차 알 수 없는 2건도 남아 있습니다. 여기에 5층의 공부상 사무소·현황상 주택 문제와 근저당권 변경·이전 이력까지 겹칩니다. 배당표상 인수 0원은 장점이지만, 미상 점유 확인 전까지는 완전한 무인수 물건으로 단정할 수 없습니다. 권리는 조건부 통과, 가격과 명도는 현장 확인 후 판단이 적절합니다.
