수원지방법원 2025타경53301. 경기도 시흥시 정왕동 거북섬마리나베이 1층132호입니다. 건축물대장상 이용은 제2종근린생활시설(휴게음식점)이고 현황은 공실입니다. 등기부상 소유자는 박기준이며, 2023.05.30 소유권이전과 같은 날 우리은행 근저당권 492,000,000원이 설정됐습니다. 이 우리은행 근저당이 말소기준권리이고, 2023.06.23 주식회사더오션 근저당 307,883,408원과 2025.09.16 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 441,000,000원으로 감정가 630,000,000원의 70%입니다. 하지만 이 물건은 아파트처럼 동일 평형 실거래 평균을 곧바로 대입할 자료가 없습니다. 따라서 “30% 내려왔으니 싸다”라고 판단할 수는 없습니다. 특히 매각물건명세서 비고에 대지권의 목적인 토지에 별도등기(갑구1-1번 금지사항등기)가 기재돼 있으므로 그 등기의 구체적인 내용과 매각 후 효력을 원본으로 확인하는 절차가 선행돼야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53301 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2729 거북섬마리나베이101,2블럭 1층132호 |
| 등기부 주소 | 경기도 시흥시 정왕동 2729 거북섬마리나베이101,2블럭 · 경기도 시흥시 거북섬로 104 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 제2종근린생활시설(휴게음식점) · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물 내 1층132호 |
| 소유자 | 박기준 · 2023.05.30 소유권이전 · 거래가액 723,641,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 630,000,000원 / 441,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 432,730,863원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 신고 없음. 별도의 임차인 보증금이나 대항력·우선변제권 신고는 확인되지 않습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 말소기준은 2023.05.30 설정된 우리은행 근저당권 492,000,000원이며, 후순위인 주식회사더오션 근저당 307,883,408원과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로 ‘저렴’ 판정 금지
현재 회차는 1회 유찰로 최저매각가 441,000,000원, 감정가 대비 70%입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 308,700,000원(감정가 49%), 3회 유찰 시에는 216,090,000원(감정가 34%)입니다. 다만 실거래 비교자료가 없어 어느 가격대가 실제 시장가보다 낮은지 판단할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 441,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,810,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 492,000,000원 | 434,190,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사더오션 | 307,883,408원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 799,883,408원 중 예상 배당액은 434,190,000원이며 미배당은 365,693,408원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 시화나래중학교 서측 근거리에 위치하며, 주위로 근린생활시설·숙박시설·업무시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려한 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 건축물대장상 제2종근린생활시설(휴게음식점)이며 현황은 공실입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 3층 건물 내 1층132호이며 위생·급배수·승강기·소화전·에스컬레이터 설비가 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 상업용 건부지로 이용 중이며 동측·서측·남측·북측으로 도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 국가산업단지·특수지역(반월특수지역)·성장관리권역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 4,050,000원/㎡이며 토지면적은 3,805.2㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 별도등기 원본 확인. 대지권 목적 토지의 별도등기(갑구1-1번 금지사항등기) 내용을 토지 등기부와 매각물건명세서 원문으로 확인하세요.
- 상업용 가격 검증. 최저가 441,000,000원은 감정가의 70%지만 실거래 비교값이 없으므로 주변 동일·유사 근린생활시설의 거래·임대 수준을 별도로 검증해야 합니다.
- 공실 상태 확인. 현황 공실이므로 내부 상태와 즉시 사용 가능 여부, 시설·집기 상태를 현장에서 확인하세요.
- 용도 확인. 건축물대장상 제2종근린생활시설(휴게음식점)이라는 점을 전제로 향후 사용계획과 적합성을 확인하세요.
- 임대관계 확인. 감정요항표상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유·열쇠 인도 상태를 현장에서 다시 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 후순위 채권의 미배당액이 크더라도 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 미배당과 매수인 인수는 구분해서 보세요.
맺으며 — “70%까지 유찰됐다”보다 중요한 것
이 사건은 임차인 신고가 없고 말소기준 이후 권리가 소멸하는 점만 보면 등기구조가 비교적 단순합니다. 현재 회차 배당 기준 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 투자 판단의 중심은 441,000,000원이라는 할인된 숫자 자체가 아닙니다. 제2종근린생활시설(휴게음식점)이라는 용도, 현황 공실, 실거래 비교자료 부재, 그리고 대지권 목적 토지의 별도등기가 동시에 확인됩니다. 따라서 결론은 “권리는 소멸형, 가격 메리트는 미확인, 별도등기 원본 검토가 선행”입니다.
