수원지방법원 2025타경53354. 안산시 상록구 월피동 440 지하층 102호로, 사건상 용도는 도시형생활주택이고 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 방2·W.C·주방·다용도실·현관 등의 구조이며, 사용승인은 1994.04.30입니다. 현재 소유자는 유태화이고 2009.04.10 등기된 소유권의 거래가액은 70,000,000원입니다.
권리구조의 기준점은 같은 날 설정된 어모농업협동조합 채권최고액 46,000,000원 근저당입니다. 이후 안산세무서 압류, 국민건강보험공단 압류와 현 경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53354 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 월피동 440 지하층102호 · 경기도 안산시 상록구 부루지2길 22 |
| 용도 / 전용 | 도시형생활주택 · 다세대주택 이용 · 46.02㎡ |
| 건물 | 알씨조 및 조적조 평스라브지붕 · 지상3층 중 제지하층 제102호 · 사용승인 1994.04.30 |
| 내부 이용 | 방2 · W.C · 주방 · 다용도실 · 현관 등 |
| 소유자 | 유태화 · 2009.04.10 소유권이전 · 거래가액 70,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 50,000,000원 / 35,000,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 청구액 | 37,307,107원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 2009년 근저당이 말소기준
현 등기부의 핵심은 2009.04.10 설정된 어모농업협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 46,000,000원이고 채무자는 유태화입니다. 2014.10.22 안산세무서 압류, 2016.02.12 국민건강보험공단 압류, 2025.09.18 임의경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤입니다. 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 35,000,000원은 평균의 42.7%
KS빌라의 대상 면적은 46.02㎡이고, 비교 가능한 실거래는 2건입니다. 평균 거래가는 82,000,000원, 최신 거래가는 2023.09의 80,000,000원이며 현재 최저매각가 35,000,000원은 평균의 42.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.09 | 41.73㎡ | 2 | 80,000,000원 |
| 2023.07 | 43.47㎡ | 3 | 84,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 82,000,000원 |
가격 숫자만 놓고 보면 감정가 50,000,000원 자체도 두 실거래보다 낮고, 1회 유찰된 현재 최저가는 35,000,000원까지 내려왔습니다. 따라서 실거래 평균 대비 가격 간격은 분명히 큽니다. 다만 비교표에서 확인되는 거래월이 2023.07·2023.09이고 본건은 지하층 102호인 만큼, 이 차이를 그대로 현재 시장가치의 할인율로 받아들이는 것은 조심해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 35,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,030,000원 |
| 2. 근저당권 · 어모농업협동조합 | 46,000,000원 | 33,970,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 35,000,000원 가정 시 채권최고액 기준 근저당권 미배당은 12,030,000원입니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 35,000,000원 | 33,970,000원 | 12,030,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 49% | 24,500,000원 | 23,659,000원 | 22,341,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34.3% | 17,150,000원 | 16,441,300원 | 29,558,700원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 삼일초교 남동측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택·다가구주택·공원·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북서측 약 8m, 북동측 약 7m 포장도로에 각각 접합니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 도시가스에 의한 개별난방설비가 되어 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며 상대보호구역·성장관리권역 등에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 291.7㎡, 공시지가 1,596,000원/㎡이며 평지·가로장방·소로각지입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. KS빌라는 15세대이고 실거래 표본이 2건이며, 단지 경매 통계상 낙찰률은 0.0%로 나타납니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상이므로 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유상태를 다시 대조해야 합니다.
- 지하층 상태 확인. 지하층 102호인 만큼 내부 상태와 실제 이용상태를 현장에서 확인하는 것이 중요합니다.
- 시세 재검증. 비교 실거래가 2023.07·2023.09 두 건이므로 매각기일 전 주변 다세대주택의 현재 매물·거래 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 근저당권 미배당이 발생하더라도 현재 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당 채권과 매수인 인수의무를 혼동하지 않아야 합니다.
- 조세·최우선변제 확인. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 입찰 전 원본 서류 확인이 필요합니다.
맺으며 — 가격은 강하지만, 지하층·점유·환금성을 함께 보라
이 물건은 등기 권리만 보면 비교적 단순합니다. 2009년 근저당이 말소기준이고 이후 압류와 경매개시결정은 소멸하며, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다. 가격도 1회 유찰 후 35,000,000원으로 내려와 실거래 평균 82,000,000원의 42.7% 수준입니다.
다만 이 숫자만 보고 곧바로 “싸다”고 결론내리기에는 확인할 것이 남습니다. 본건은 지하층 102호이고 임대관계가 미상이며, 비교 가능한 실거래가 2023.07·2023.09 두 건에 그칩니다. 단지 경매 통계의 낙찰률도 0.0%입니다. 따라서 이 사건은 등기 권리는 양호하고 가격 차이는 크지만, 실제 점유·물건 상태·현재 환금성을 확인한 뒤 접근할 유형입니다.
