수원지방법원 2025타경53362. 안산시 상록구 부곡동 한마음팰리스 3층 302호, 감정평가상 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기상 오래된 근저당이 아닙니다. 2017년 설정된 근저당들은 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 2025.09.19. 강제경매개시결정입니다. 문제는 그보다 훨씬 앞선 2022.05.19. 전입·점유를 갖춘 임차인 권세빈입니다. 확정일자는 2022.03.25., 임차보증금은 140,000,000원이며 2024.08.01. 주택임차권등기도 마쳤습니다.
따라서 “감정가 1.43억짜리를 1.001억에 산다”는 계산은 맞지 않습니다. 현재 회차에서 매각대금 100,100,000원 중 집행비용 2,201,400원을 제외한 97,898,600원이 임차인에게 배당되고, 남은 42,101,400원은 매수인이 인수합니다. 낙찰대금과 인수액을 합친 실질취득은 142,201,400원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53362 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 부곡동 534-11 한마음팰리스 3층 302호 · 도로명 경기도 안산시 상록구 정재로7길 16-1 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물 내 3층 302호 · 사용승인 2017.03.06. |
| 소유자 | 최도웅 · 2022.05.31. 매매 · 거래가액 140,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 143,000,000원 / 100,100,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 153,027,651원 |
| 매각기일 | 2026.08.27. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 가격을 결정한다
등기부에 남아 있는 핵심 권리는 을구 5번 주택임차권 권세빈입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2022.03.25., 전입·점유개시는 2022.05.19.이고 보증금은 140,000,000원입니다. 이 날짜들은 말소기준인 2025.09.19.보다 앞서므로 대항력 있는 선순위 임차권입니다. 배당으로 보증금 전액을 돌려받지 못하면 그 잔액은 매수인이 인수합니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 권세빈 | 주택 전부 · 주거(임차권등기) | 140,000,000원 | 2022.05.19. / 2022.03.25. | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 아님 |
② 가격 비교 — 70% 최저가가 아니라 1.422억을 봐야 한다
제공된 한마음팰리스 실거래 표본은 2022.05. 48㎡·3층 140,000,000원 1건입니다. 등기부상 본건 역시 2022.05.31. 거래가액 140,000,000원으로 소유권이 이전됐습니다. 따라서 독립된 다수 거래 표본으로 보기에는 제한이 크지만, 제공된 가격자료 안에서는 140,000,000원이 유일한 비교 기준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 48.0㎡ | 3 | 140,000,000원 |
표면 최저가 100,100,000원은 140,000,000원의 71.5%지만, 이 비율을 가격 메리트로 사용하면 권리구조를 놓치게 됩니다. 현재 회차 실질취득은 142,201,400원으로 140,000,000원보다 2,201,400원 높습니다. 즉 제공된 실거래 기준으로는 오히려 약 101.6% 수준입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 100,100,000원 | 42,101,400원 | 142,201,400원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 70,070,000원 | 71,591,260원 | 141,661,260원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 49,049,000원 | 92,233,882원 | 141,282,882원 |
③ 예상배당표 (매각가 100,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,201,400원 |
| 1. 임차인 권세빈 보증금 | 140,000,000원 | 97,898,600원 |
| 2. 강제경매 · 한국주택금융공사 | 153,027,651원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 · 임차보증금 잔액 | - | 42,101,400원 |
현재 최저가 100,100,000원에서는 집행비용 2,201,400원을 제외한 매각대금 전액이 선순위 임차인에게 돌아가며, 신청채권자 한국주택금융공사의 청구액 153,027,651원은 배당되지 않습니다. 임차보증금 부족분 42,101,400원은 매수인 인수입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용중이며, 한마음팰리스는 총 6세대입니다.
- 입지. 부곡초등학교 북동측 인근으로 다세대주택·근린생활시설·단독주택·골프장 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 5층 건물 내 3층 302호이며 사용승인일은 2017.03.06.입니다. 기본 위생·급배수·개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 6m 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 토지면적은 215.4㎡, 공시지가는 1,577,000원/㎡입니다.
- 규제. 시가지경관지구·성장관리권역·도시교통정비지역·생활소음진동관리지역·대기관리권역 등에 해당하며, 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 환금성. 제공된 실거래가 1건뿐이고 총 6세대 다세대주택이어서 가격 비교자료가 제한적입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가와 실질취득을 분리. 입찰가 100,100,000원만 자금으로 보면 안 됩니다. 현재 회차는 임차보증금 미배당액 42,101,400원을 더해 총 142,201,400원 수준으로 판단해야 합니다.
- 추가 유찰의 착시 주의. 2회·3회 유찰로 낙찰가가 내려가도 인수액이 커져 실질취득은 각각 141,661,260원·141,282,882원으로 큰 폭으로 낮아지지 않습니다.
- 임차인 배당·명도 확인. 권세빈은 주택 전부를 대상으로 한 임차권자입니다. 배당금과 미배당 보증금의 실제 처리 및 인도 조건을 매각 전 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 제공된 실거래는 2022.05. 140,000,000원 한 건뿐입니다. 현재 가격을 판단할 때 단일 표본만으로 할인 여부를 단정하지 않는 것이 중요합니다.
- 세금·비용 확인. 2026.01.29. 안산시 압류는 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하지만 실제 배당과 당해세 등은 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 최신 거래자료를 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인”이 아니라 “보증금 1.4억에 묶인 경매”
이 사건은 최저가만 보면 감정가 143,000,000원에서 100,100,000원으로 내려와 할인폭이 커 보입니다. 그러나 대항력 있는 임차인 권세빈의 보증금이 140,000,000원이고, 현재 회차 미배당액 42,101,400원을 매수인이 인수합니다. 결과적으로 실질취득은 142,201,400원입니다.
더 유찰돼도 구조는 크게 달라지지 않습니다. 낙찰가가 내려간 만큼 임차인 미배당액이 늘어나 2회 유찰 시 141,661,260원, 3회 유찰 시 141,282,882원으로 총부담은 보증금 140,000,000원 부근에 고정됩니다. 제공된 실거래가 역시 140,000,000원 한 건뿐이라 현재 회차에 가격 가점을 줄 근거도 부족합니다. 표면 가격은 싸 보이지만 실질 가격은 그렇지 않은 물건. 이 사건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 선순위 임차보증금입니다.
