114,100,000원
수원지방법원 2025타경53375. 시흥시 거모동 아주3차아파트 3층 302호입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트이고, 비교 실거래 면적은 59.78㎡입니다. 현재 등기상 소유자는 박금숙·박명숙·박석원·박예솔·박예지·박정숙·박창원·박흥원으로, 2024.09.24 상속을 원인으로 2025.08.27 공유지분 소유권이전이 등기됐습니다. 경매를 신청한 채권자는 한국주택금융공사이며 청구액은 127,813,845원입니다.
권리의 중심은 2018.09.19 접수된 한국주택금융공사의 채권최고액 280,000,000원 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준으로 제시돼 있고, 2025.10.15 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 국민은행·우리은행 근저당권, 가압류·압류·가처분 등은 등기부상 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인에게 넘어오는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53375 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 거모동 1734-2 아주3차아파트 3층 302호 · 경기도 시흥시 한우물로 35 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 18층 건물 내 3층 302호 |
| 소유자 | 박금숙, 박명숙, 박석원, 박예솔, 박예지, 박정숙, 박창원, 박흥원 |
| 감정가 / 최저가 | 163,000,000원 / 114,100,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 127,813,845원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 단지 / 실거래 비교면적 | 아주3 · 180세대 · 1992.06.29 준공 · 59.78㎡ |
① 권리 흐름 — 2018년 한국주택금융공사 근저당이 기준
과거 권리는 상당수 존재했지만 현재 권리분석을 복잡하게 만들지는 않습니다. 2000년 국민은행·제일산업 가압류, 2004년 시흥시 압류, 2011년 최은경 가처분, 과거 국민은행·우리은행 근저당권 등은 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2018.09.19 한국주택금융공사 근저당권 280,000,000원입니다. 같은 날 주택담보노후연금보증에 따른 금지사항등기가 이어졌고, 2025.10.15 한국주택금융공사가 근저당권 실행을 위해 임의경매를 개시했습니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 시세의 72.8%
같은 단지 ‘아주3’의 전용 59.78㎡ 실거래는 최근 12건이 확인됩니다. 전체 12건 평균은 156,458,333원이지만 가격 판단에는 더 최신인 최근 12개월 8건 평균 156,812,500원과 2026.08 최신 거래 154,000,000원을 우선해 보는 것이 적절합니다. 최근 12개월과 이전 거래의 추세 차이는 +0.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.78㎡ | 16 | 154,000,000원 |
| 2026.05 | 59.78㎡ | 7 | 158,000,000원 |
| 2026.04 | 59.78㎡ | 15 | 170,000,000원 |
| 2026.02 | 59.78㎡ | 12 | 163,000,000원 |
| 2026.02 | 59.78㎡ | 14 | 159,000,000원 |
| 2026.02 | 59.78㎡ | 5 | 130,000,000원 |
| 2025.09 | 59.78㎡ | 5 | 165,000,000원 |
| 2025.09 | 59.78㎡ | 18 | 155,500,000원 |
| 2025.04 | 59.78㎡ | 8 | 170,000,000원 |
| 2024.12 | 59.78㎡ | 15 | 150,000,000원 |
| 2024.10 | 59.78㎡ | 17 | 163,000,000원 |
| 2024.09 | 59.78㎡ | 17 | 140,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.78㎡ | 8건 | 156,812,500원 |
현재 최저가 114,100,000원은 최근 12개월 평균 156,812,500원의 72.8%입니다. 최신 거래가인 2026.08의 154,000,000원과 비교해도 낮습니다. 전체 실거래 범위는 130,000,000원~170,000,000원이며, 현재 최저가는 이 12건의 최저 거래가보다도 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 114,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.1% 추정) | - | 2,397,400원 |
| 2. 을구 9번 근저당권 · 한국주택금융공사 | 280,000,000원 | 111,702,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 114,100,000원 가정 시 한국주택금융공사 근저당권에는 111,702,600원이 배당되고, 채권최고액 기준 미배당은 168,297,400원입니다. 이 미배당액은 매수인 인수액이 아니며, 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 114,100,000원 | 111,702,600원 | 168,297,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 79,870,000원 | 78,032,340원 | 201,967,660원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 55,909,000원 | 54,502,638원 | 225,497,362원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 한국주택금융공사의 미배당액은 커지지만, 제시된 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 현재 회차에서도 신청채권자의 청구액 127,813,845원에 비해 예상배당 111,702,600원이 작아 신청채권 전액이 충족되지는 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 시흥시 거모동 군자초등학교 북서측 인근이며, 주위는 아파트·근린생활시설·다세대주택·공원·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 18층 건물 내 3층 302호이며, 위생·급배수·난방·승강기·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 토지는 아파트 건부지로 이용 중이고 단지 내 도로가 외곽 공도와 연결됩니다. 토지면적은 4,092.8㎡, 공시지가는 1,550,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·과밀억제권역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항이 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성 참고. 단지는 180세대, 1992.06.29 준공이며 최근 동일 면적 실거래 12건은 130,000,000원에서 170,000,000원 사이입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 현황조사·매각물건명세서를 대조하세요.
- 말소기준 확인. 2018.09.19 한국주택금융공사 근저당권과 그 이후 권리의 매각 소멸 여부를 입찰 직전 최신 등기부로 다시 확인하세요.
- 가격 상한 설정. 최근 12개월 평균은 156,812,500원, 최신 거래는 154,000,000원입니다. 현재 최저가 114,100,000원과의 차이를 기준으로 수리비·명도비·취득부대비용까지 포함한 응찰 상한을 정하세요.
- 저층 개별성 확인. 대상은 18층 중 3층입니다. 실거래 표에는 5층부터 18층 거래가 포함돼 있으므로 개별 층·향·내부상태 차이를 현장에서 확인하세요.
- 관리비·체납 확인. 체납 관리비와 공용부분 부담 여부를 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·현황조사·매각물건명세서·감정평가서와 최신 실거래 자료를 입찰 직전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘점유 확인과 응찰가’가 핵심
이 사건은 과거 등기 이력은 길지만 현재 경매 권리의 중심은 명확합니다. 2018.09.19 한국주택금융공사 근저당권이 말소기준이고, 확인된 임차인 신고가 없으며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 가격 측면에서는 1회 유찰된 현재 최저가 114,100,000원이 최근 12개월 평균 156,812,500원의 72.8%이고, 2026.08 최신 거래 154,000,000원보다도 낮습니다.
다만 감정요항표가 임대관계를 미상으로 두고 있으므로 “임차인 신고 없음”을 곧바로 “현장 점유 리스크 없음”으로 확대해서는 안 됩니다. 이번 물건은 권리 구조와 가격 지표 자체는 긍정적이지만, 최종 승부는 실제 점유관계와 3층 개별 상태를 확인한 뒤 얼마까지 써낼지에 달려 있습니다.
