대전지방법원 2024타경122480. 대전 중구 용두동 137-1 토지와 지상 5층 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평지붕으로 2021.04.26. 사용승인을 받았고, 통칭 “DAON HOUSE”로 이용되고 있습니다. 현황은 1층 계단실, 2층부터 4층까지 각 5가구, 5층 3가구로 모두 18가구입니다. 토지 면적은 282㎡이며, 화단과 조경수 및 제시외 건물도 매각에 포함됩니다.
권리분석의 기준점은 소유권보존과 같은 날 설정된 한밭새마을금고의 채권최고액 840,000,000원 근저당권입니다. 성명과 전입일이 특정된 점유자 및 임차권자들은 모두 2021.04.30. 이후 전입했으므로 이 근저당권보다 후순위입니다. 따라서 이들의 임차권등기와 배당받지 못한 보증금은 원칙적으로 매각으로 소멸하고 낙찰자에게 승계되지 않는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경122480 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 중구 용두동 137-1 · 대전광역시 중구 동서대로1321번길 91 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 현황 다가구주택 · 토지·건물 일괄매각 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 평지붕 5층 · 사용승인 2021.04.26. · 현황 18가구 |
| 토지 | 대 282㎡ · 제2종일반주거지역 · 평지 · 가로장방 · 소로각지 · 공시지가 1,285,000원/㎡ |
| 소유자 | 송선남 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,880,111,600원 / 1,880,111,600원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 양호승 / 110,634,900원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
| 매각 포함 | 제시외 건물 · 지상 화단 및 조경수 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 임차권은 소멸형
2021.04.30. 한밭새마을금고 근저당권이 말소기준입니다. 같은 날 설정된 을구 2번 근저당권 330,000,000원은 2021.05.25. 해지로 말소됐습니다. 이후 등기된 주택임차권, 강제·임의경매개시결정, 가압류와 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 흐름입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 11명, 보증기관 승계는 중복 제외
성명과 전입일이 확인되는 실제 임차인은 11명입니다. 한국토지주택공사의 301호 임차권등기 95,000,000원은 고은주 보증금의 대위·승계 신고이므로 별도의 임차인이나 별도 보증금으로 합산하지 않습니다. 확인된 전입일은 모두 2021.04.30. 말소기준 이후여서 대항력이 없습니다.
| 임차인 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 고은주 | 203호 | 2021.05.11 | 미상 | 2024.12.04 | 없음 | 판정 미상 | LH 승계 확인 |
| 박도건 | 204호 | 2021.06.25 | 미상 | 미상 | 없음 | 판정 미상 | LH 등기 대조 |
| 성정우 | 401호 | 2021.06.14 | 미상 | 미상 | 없음 | 판정 미상 | 없음 |
| 송선학 | 501호 | 2021.06.25 | 미상 | 미상 | 없음 | 판정 미상 | 없음 |
| 이정행 | 305호 | 2021.05.07 | 105,000,000원 | 2023.08.31 | 없음 | 판정 미상 | 없음 |
| 김서희 | 403호 | 2021.05.03 | 50,000,000원 | 2024.12.04 | 없음 | 판정 미상 | 없음 |
| 김효정 | 205호 | 2021.06.15 | 100,000,000원 | 2024.12.20 | 없음 | 판정 미상 | 없음 |
| 이대현 | 303호 | 2022.09.26 | 100,000,000원 차임 50,000원 | 2025.01.22 | 없음 | 판정 미상 | 없음 |
| 양호승 | 402호 | 2021.05.24 | 110,000,000원 | 2025.04.30 | 없음 | 판정 미상 | 없음 |
| 이진영 | 405호 | 2021.06.22 | 110,000,000원 | 2025.04.30 | 없음 | 판정 미상 | 없음 |
| 박채은 | 201호 | 2021.06.25 | 100,000,000원 | 2025.06.05 | 없음 | 판정 미상 | 없음 |
| 한국토지주택공사 | 301호 | 2021.06.08 | 95,000,000원 중복 합산 제외 | 2023.07.25 | 없음 | 판정 미상 | 고은주 대위·승계 |
③ 가격 판단 — 실거래 비교자료가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
이 사건의 감정가와 신건 최저매각가는 모두 1,880,111,600원입니다. 다만 비교 가능한 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 토지 공시지가는 1,285,000원/㎡이지만 이는 토지와 건물을 합친 매매시세를 대신하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,880,111,600원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 21,201,116원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 한밭새마을금고 | 840,000,000원 | 840,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 한밭새마을금고 | 330,000,000원 | 330,000,000원 |
| 3. 경매신청채권 · 양호승 | 110,634,900원 | 110,634,900원 |
| 4. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 23,455,520원 | 23,455,520원 |
| 5. 가압류 · 대전신용보증재단 | 48,500,000원 | 48,500,000원 |
| 6. 임의경매채권 · 한밭새마을금고 | 110,634,900원 | 110,634,900원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 395,685,164원 |
현재 배당 시뮬레이션은 채권액 1,463,225,320원을 전액 배당하고 소유자에게 395,685,164원이 남는 것으로 계산됩니다. 다만 2021.05.25. 말소된 을구 2번 근저당권 330,000,000원이 포함돼 있고 임차권자 배당·당해세·최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당과 차이가 클 수 있습니다.
⑤ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 통칭 “DAON HOUSE”. 1층은 계단실, 2층·3층·4층은 각 5가구, 5층은 3가구로 이용되고 있습니다.
- 용도 차이. 5층은 공부상 제2종근린생활시설(사무소)이지만 현황은 다가구주택 3가구입니다. 별도의 위반건축물 표시는 없으나 용도, 임대차, 대출 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 입지. 오룡역 북서측 인근으로 단독주택, 점포겸용주택, 다가구주택과 상가가 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·전기·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지의 가로장방형 소로각지이며 폭 8m~10m 소로에 접합니다.
- 제한사항. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 도시지역, 도시계획구역에 포함됩니다.
- 환금성. 단일 공동주택 한 호가 아니라 토지와 18가구 임대건물 전체를 취득하는 구조여서 매수 자금, 임대관리, 공실과 명도 부담을 함께 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유 확인. 성명·호수·전입일이 특정되지 않은 기재를 전입세대확인서, 현황조사서와 매각물건명세서 원문으로 대조하세요.
- 보증기관 중복 점검. 301호 한국토지주택공사 승계 건은 고은주 보증금과 중복 합산하지 말고, 204호 임차권등기와 박도건 점유기재의 관계도 별도로 확인하세요.
- 양호승 임대차 검증. 신청채권자이자 402호 임차권자로 표시된 양호승의 계약서, 보증금 지급자료와 실제 점유관계를 확인하세요.
- 말소 근저당 재계산. 2021.05.25. 말소된 을구 2번 근저당권 330,000,000원을 제외한 실제 배당순위와 임차권자 배당액을 다시 산정하세요.
- 5층 용도 확인. 공부상 사무소와 현황 다가구주택 3가구의 차이가 건축물대장, 임대차 보호와 금융조건에 미치는 영향을 확인하세요.
- 가격 검증. 최근 12개월 실거래 또는 인근 다가구주택 거래자료 없이 감정가 1,880,111,600원의 적정성을 단정하지 마세요.
- 매각 범위 확인. 토지·건물 일괄매각, 제시외 건물, 화단과 조경수의 위치 및 현황을 매각목록과 현장에서 대조하세요.
- 기일 상태 확인. 기재 매각기일은 2026.07.09.이므로 매각 결과, 변경·연기 또는 재매각 여부를 법원 원문에서 확인하세요.
맺으며 — “후순위 소멸형이지만 단순 안전형은 아니다”
이 사건의 기본 권리구조는 명확합니다. 2021.04.30. 한밭새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 확인 가능한 실제 임차인 11명은 모두 그 이후 전입했습니다. 이들 임차권은 매각으로 소멸하며 확인된 범위의 인수액은 0원입니다.
다만 입찰 판단을 어렵게 만드는 요소가 권리의 선후 자체보다 자료 간 정합성에 있습니다. 특정되지 않은 점유 기재가 남아 있고, 204호 보증기관 권리의 성격이 분명하지 않으며, 신청채권자와 임차권자가 동일인으로 나타납니다. 5층은 공부상 사무소이지만 현황은 주택 3가구이고, 말소된 330,000,000원 근저당권도 예상배당에 포함돼 있습니다. 최근 실거래 근거까지 확인되지 않아 1,880,111,600원이 저렴한 가격인지도 판단할 수 없습니다.
확인된 권리는 소멸형, 미확인 점유와 배당표는 검증형. 최신 등기부·매각물건명세서· 전입세대확인서·건축물대장·배당요구 서류를 호실별로 맞춰본 뒤에야 인수액과 입찰가를 확정할 수 있는 물건입니다.
