수원지방법원 2025타경53378. 안산시 상록구 월피동 479-14, 4층 건물 중 2층 201호 다세대주택입니다. 현 소유자는 송희만이며 2018.08.23. 매매를 원인으로 2018.10.15. 소유권을 이전받았고 거래가액은 150,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 단순한 최저가가 아니라 임차권의 대항력과 포기서 효력입니다.
말소기준권리는 2020.03.12. 황경원의 가압류 120,000,000원입니다. 그보다 앞선 국민은행 근저당은 2018.05.23. 이미 해지로 말소됐습니다. 이후 국 압류, 주택도시보증공사 가압류, 한국토지주택공사 임차권등기, 현재의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53378 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 월피동 479-14 2층 201호 |
| 도로명주소 | 경기도 안산시 상록구 안산천동로9길 11-4 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 72.465㎡ · 철근콘크리트조 4층 중 2층 201호 |
| 소유자 | 송희만 (2018.08.23. 매매 · 거래가액 150,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 149,000,000원 / 104,300,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 173,722,275원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2020년 가압류
2008.05.07. 설정된 국민은행 근저당 84,000,000원은 2018.05.23. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2020.03.12. 황경원 가압류 120,000,000원이며, 그 이후 등기된 권리들은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 관계 — 실제 임차인은 1명
| 점유·권리자 | 사용부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김진식 | 201호 · 주거 | 2023.08.18 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한국토지주택공사 | 전유부분 전부 · 임차권등기 | 2018.10.08 / 2018.08.24 | 145,000,000원 | 원래 有 → 포기 | 행사 | 보증기관 대위·승계 |
한국토지주택공사는 보증기관 대위·승계 관계로 표시돼 있으며 김진식 보증금의 중복 신고이므로 별도 임차보증금으로 합산하면 안 됩니다. 따라서 실제 임차인은 김진식 1명으로 봅니다. 김진식의 전입은 2023.08.18.로 말소기준 2020.03.12.보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금은 확인되지 않았습니다.
③ 시세 비교 — 최저가 1.043억 vs 최근 거래 1.55억
대한아트빌(479-14)은 7세대, 2007.12.15. 준공된 다세대입니다. 확인되는 동일 면적 실거래는 2025.12. 전용 72.47㎡, 3층 155,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균도 동일하게 155,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 72.47㎡ | 3 | 155,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 72.47㎡ | 1건 | 155,000,000원 |
현재 최저매각가 104,300,000원은 최근 거래 155,000,000원의 67.3%입니다. 감정가 149,000,000원보다도 낮습니다. 대항력 포기서를 반영하면 별도의 임차보증금 인수액을 더하지 않으므로 실질취득 기준 역시 104,300,000원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 104,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,260,200원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 145,000,000원 | 102,039,800원 |
| 2. 가압류 · 황경원 | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 752,000,000원 | 0원 |
| 4. 서울보증보험 주식회사 | 173,722,275원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 한국토지주택공사의 미배당액은 42,960,200원으로 산출되지만, 2026.02.26. 제출된 대항력포기서에서 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 매수인의 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성포중학교 북동측 인근이며 주위는 다세대주택 주거지대입니다. 주위 환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 시내버스정류장이 인근에 있어 교통상황은 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 4층 건물 중 2층 201호이며 외벽은 페인트, 창호는 하이샤시 유리입니다.
- 토지. 토지면적 268.6㎡, 평지·가로장방 형태이며 소로 한 면 포장도로와 접합니다. 제2종일반주거지역입니다.
- 규제. 성장관리권역·도시교통정비지역·대기관리권역·도시지역·시가지경관지구 등에 포함되고 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 하자 여부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 7세대의 소규모 다세대이며 최근 12개월 동일 면적 거래 표본은 1건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대항력포기서 원문 확인. 2026.02.26. 제출된 포기서가 이 사건·해당 임차권에 정확히 적용되는지 원문을 대조하세요.
- 임차권등기 말소 조건 확인. 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 내용을 직접 확인하세요.
- 김진식 점유 확인. 전입은 2023.08.18.로 대항력은 없지만 보증금과 현재 점유상태는 확인이 필요합니다.
- 가격 상한 설정. 최근 확인 실거래는 155,000,000원 1건이며 현재 최저가는 104,300,000원입니다. 표본 수가 적으므로 내부 상태를 반영해 상한가를 정하세요.
- 토지거래 허가구역 확인. 토지이용계획상 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부를 입찰 전 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·대항력포기서·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — 보증금 1.45억보다 중요한 것은 ‘포기서’
표면만 보면 감정가 149,000,000원짜리 물건에 145,000,000원의 대항력 있는 임차권이 있어 매우 위험해 보입니다. 실제로 대항력 포기가 없다면 현재 매각가 104,300,000원에서 배당표상 42,960,200원이 부족해 인수 위험을 검토해야 하는 구조입니다.
그러나 이 사건에는 2026.02.26. 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의가 제출돼 있습니다. 이 조건을 그대로 반영하면 해당 임차권의 실질 인수액은 0원이고, 현재 최저가 104,300,000원이 곧 실질취득 기준입니다. 이는 최근 동일 면적 거래 155,000,000원의 67.3%입니다. 따라서 이 물건의 승부처는 임차보증금을 더 얹어 계산하는 것이 아니라, 포기서의 적용과 실제 점유관계를 원문으로 확인한 뒤 현재 가격 메리트를 판단하는 것입니다.