수원지방법원 2025타경53392. 광명시 소하동 광명지타워 9층 에이904호로, 집합건축물 대장과 감정 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 공유자는 김현근·손현경으로 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 말소기준권리는 2022.06.22. 설정된 하나은행 근저당권으로 채권최고액은 214,800,000원입니다. 이후 2025.10.13. 유에이치케이제육차유동화전문유한회사 (하나은행의 양수인)가 임의경매개시결정을 받았습니다.
현재 최저매각가는 150,500,000원으로 감정가의 70%입니다. 그러나 확인된 실거래 시세가 없어 “30% 할인”을 곧바로 시장가 대비 할인으로 해석할 수는 없습니다. 권리 측면에서는 대항력 없는 임차인 1명이 확인되고 매수인 인수액이 0원으로 계산되지만, 가격 측면은 별도의 현장·거래사례 검증이 필요한 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53392 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광명시 소하동 1344 광명지타워 9층 에이904호 · 경기도 광명시 소하로 190 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) · 지하4층, 지상15층 중 9층 |
| 공유자 | 김현근 2분의 1 · 손현경 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 215,000,000원 / 150,500,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 189,187,094원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 등기 발행 | 2026.07.23 · 수원지방법원 안산지원 광명등기소 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 2022년 하나은행 근저당
핵심은 2022.06.22. 하나은행 근저당권입니다. 채무자는 김현근, 채권최고액은 214,800,000원이며 이 권리가 말소기준으로 선언돼 있습니다. 2025.10.13. 경매개시결정은 유에이치케이제육차유동화전문유한회사 명의로 기입됐고, 하나은행의 양수인으로 표시돼 있습니다.
등기에는 김현근 지분에 대한 재산보전처분·회생절차개시·회생절차폐지·파산선고가 이어지고, 손현경 지분에도 2025.12.04. 보전처분이 기입됐다가 2026.02.13. 말소됐습니다. 현재 등기 기록상 이미 말소된 신탁과 손현경 지분 보전처분은 구분해 볼 수 있지만, 김현근 지분의 회생·파산 관련 표시는 원문 등기를 기준으로 최종 상태를 대조할 필요가 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최창숙 | A동 904호 | 2023.11.15 | 5,500,000원 | 550,000원 | 2025.12.12 신고 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
최창숙의 전입일은 2023.11.15.로 말소기준권리인 2022.06.22.보다 늦습니다. 따라서 자료상 대항력은 없습니다. 보증금은 5,500,000원, 월세는 550,000원이며 2025.12.12. 배당요구를 했습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 보는 것이 안전합니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인은 1명입니다.
③ 예상배당표 (매각가 150,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,907,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 214,800,000원 | 147,593,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 근저당 채권최고액 214,800,000원 중 147,593,000원이 배당돼 67,207,000원의 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 가격 판단 — 실거래 확인 전에는 ‘싸다’ 금지
현재 최저가는 감정가 215,000,000원의 70%인 150,500,000원입니다. 다음 시나리오는 105,350,000원(49%), 그 다음은 73,745,000원(34.3%)입니다. 다만 이 사건에는 비교할 수 있는 실거래 가격 자료가 확인되지 않으므로, 현재 70%라는 숫자만으로 시장가보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 150,500,000원 | 147,593,000원 | 67,207,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 105,350,000원 | 103,075,100원 | 111,724,900원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 73,745,000원 | 72,017,590원 | 142,782,410원 | 0원 |
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며, 집합건축물 대장상 용도도 공장(지식산업센터)입니다.
- 입지. 경기도 광명시 소하동 소하고등학교 남동측 인근으로, 아파트형 공장·지식산업센터·아파트단지·근린생활시설·야구경기장 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하4층·지상15층 중 9층이며 공용 위생설비·소화설비·승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 단지는 대로2류(폭 30m~35m)와 중로1류(폭 20m~25m)에 접합니다.
- 토지. 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용, 용도지역은 준주거지역이며 공시지가는 3,338,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·택지개발지구·제1종지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 위반사항. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 용도부터 확인. 이 사건은 아파트가 아니라 공장(지식산업센터)입니다. 이용 목적과 실제 사용상태를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 실거래 비교. 현재 최저가 150,500,000원이 감정가의 70%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 동일 건물·유사 호실의 최근 거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 임차인 확인. 최창숙은 대항력 없음으로 분석되지만 실제 점유상태, 배당요구 및 확정일자 관련 원문을 입찰 전 대조해야 합니다.
- 회생·파산 등기 확인. 김현근 지분에는 회생절차와 파산선고 관련 등기가 연속으로 기입돼 있으므로 최신 등기부에서 최종 상태를 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 토지이용 규제 확인. 준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등 해당 규제를 원문으로 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 아직 검증 전
이 사건에서 가장 중요한 권리 포인트는 분명합니다. 말소기준은 2022.06.22. 하나은행 근저당이고, 실제 임차인 최창숙의 전입은 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 현재 회차 기준 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 대항력 임차보증금이 낙찰가 하락분을 대신 떠받치는 인수형 구조는 아닙니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 1회 유찰로 최저가가 150,500,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없는 상태에서 감정가 대비 70%만 보고 저평가를 단정할 수 없습니다. 게다가 이용상태가 공장(지식산업센터)인 만큼 권리 안정성과 가격 적정성을 분리해 판단해야 합니다. 결론은 “인수 0원은 긍정적, 가격 메리트는 실거래 확인 후 판단”입니다.
