수원지방법원 2025타경53422. 사건상 용도는 창고로 분류되어 있으나 감정평가 이용상태는 다세대주택입니다. 대상은 안산시 상록구 사동 1393-1 제4층 제402호이며, 로얄하이츠빌은 8세대, 대상면적은 67.45㎡입니다. 현재 소유자는 송희만으로, 2018.03.24 매매를 원인으로 2018.06.18 소유권을 이전받았고 거래가액은 135,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 일반적인 “말소기준 이후 권리는 소멸한다”만으로 끝나지 않습니다. 말소기준은 2021.10.21 안산세무서장의 압류이지만, 한국토지주택공사 명의 임차권은 전입 2018.06.19·확정일자 2018.05.15로 그보다 앞섭니다. 원칙대로라면 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조입니다. 다만 이 건에는 대항력포기서라는 결정적인 예외가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53422 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 사동 1393-1 4층402호 · 도로명 경기도 안산시 상록구 초당4길 14 |
| 용도 / 이용상태 | 사건 용도 창고 · 감정평가 이용상태 다세대주택 |
| 건물 / 단지 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 내 제4층 제402호 · 로얄하이츠빌 · 8세대 · 대상면적 67.45㎡ · 2001-10-20 준공 |
| 소유자 | 송희만 (2018.03.24 매매 · 2018.06.18 소유권이전 · 거래가액 135,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 122,000,000원 / 85,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 119,737,479원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 포기서가 핵심
말소기준권리는 2021.10.21 압류입니다. 이후의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 한국토지주택공사 임차권은 등기 자체가 2024.03.08에 이루어졌더라도, 임대차계약 2018.05.14, 확정일자 2018.05.15, 점유개시 2018.06.15, 주민등록 2018.06.19로 말소기준보다 앞서는 대항력 기초가 있습니다. 임차보증금은 120,000,000원 중 반환받지 못한 114,000,000원입니다.
임차인 분석 — 실제 신고 3명 + 보증기관 승계 1건
| 구분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강하원 · 402호 | 2024-03-20 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 말소기준 이후 전입 |
| 김수빈 · 402호 | 2024-03-20 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 말소기준 이후 전입 |
| 한국토지 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 별도 확인 |
| 한국토지주택공사 · 주택전부 보증기관 대위·승계 신고 · 강하원 보증금과 중복 합산 금지 | 2018-06-19 | 2018-05-15 | 114,000,000원 | 有 → 포기 | 有 | 실질 0원* |
한국토지주택공사는 보증금 대위·승계 신고이므로 별도의 실제 임차인으로 더해 보증금을 합산하지 않습니다. 실제 임차인 신고는 강하원·김수빈·한국토지 3명입니다. 대항력포기서는 해당 승계 보증금에만 적용되며, 확약 밖 ‘한국토지’의 권리는 별도로 남아 있습니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 12개월을 우선
로얄하이츠빌 대상면적 67.45㎡의 확인된 실거래는 3건입니다. 전체 평균은 135,666,666원이지만, 가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 146,000,000원과 최신 거래 147,000,000원을 우선하는 것이 맞습니다. 최근 12개월과 이전 거래의 추세는 +27.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 67.45㎡ | 3 | 147,000,000원 |
| 2026.02 | 67.45㎡ | 3 | 145,000,000원 |
| 2025.03 | 67.45㎡ | 4 | 115,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 67.45㎡ | 2건 | 146,000,000원 |
현재 최저매각가 85,400,000원은 최근 12개월 평균 146,000,000원의 58.5%입니다. 최신 거래도 2026.06의 147,000,000원으로, 확약 대상 인수가 실제로 0원이라는 전제에서는 가격 차이가 분명합니다. 다만 ‘한국토지’의 대항력·보증금이 미상인 상태이므로, 최저가 85,400,000원만 보고 실질취득비용을 확정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 85,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,937,200원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 · 우선변제 | 114,000,000원 | 83,462,800원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 119,737,479원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형상 한국토지주택공사 보증금의 미배당액은 30,537,200원으로 계산됩니다. 그러나 2026.02.26 제출된 대항력포기서에는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못해도 임차권등기 말소에 동의한다는 내용이 있으므로 해당 임차인 관련 매수인 실질 인수는 0원으로 처리합니다. 이 효과는 확약 밖 임차인에게 확대 적용되지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 안산시 상록구 사동 소재 초당초등학교 동측 인근이며, 다세대주택·단독(다가구주택)·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 사리역 및 버스정류장이 소재하며, 감정평가상 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물의 제4층 제402호입니다. 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 정방형 평지의 다세대주택 건물부지로, 북측 폭 약 6미터 포장도로와 접합니다. 토지면적은 255.0㎡, 공시지가는 1,652,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며, 소로3류(폭 8m 미만)에 접하고 상대보호구역 등이 포함됩니다.
- 환금성. 로얄하이츠빌은 8세대이며 실거래 확인 건수는 3건입니다. 최근12개월 평균은 146,000,000원이고 최신 거래는 147,000,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대항력포기서 원문 확인. 2026.02.26 제출된 서류에서 서울보증보험 주식회사의 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 본건 전체 보증금 114,000,000원에 적용되는지 원문으로 대조해야 합니다.
- ‘한국토지’ 확인. 전입일·보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력은 ‘있음’이 아니라 가능·미상 상태이므로 점유 및 권리관계를 확인해야 합니다.
- 보증금 중복 합산 금지. 한국토지주택공사 114,000,000원은 강하원 보증금의 보증기관 대위·승계 신고로 표시되어 있으므로 별도 임차보증금으로 더하면 안 됩니다.
- 용도 대조. 사건 용도는 창고, 감정평가 이용상태는 다세대주택입니다. 감정평가에는 공부와의 차이 없음·위반건축물 없음으로 기재되어 있으므로 관련 공부를 함께 대조해야 합니다.
- 가격 판단 기준. 전체 3건 평균 135,666,666원보다 최근12개월 평균 146,000,000원과 최신 거래 147,000,000원을 우선해 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·대항력포기서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 강하지만, 미상 임차인을 지워야 완성된다”
현재 최저가 85,400,000원은 최근 12개월 실거래 평균 146,000,000원의 58.5%이고, 최신 거래도 147,000,000원입니다. 더 중요한 것은 배당모형상 30,537,200원의 인수액이 잡히는 선순위 보증금에 대해 2026.02.26 대항력포기서가 제출돼, 그 임차인 관련 실질 인수는 0원이라는 점입니다. 따라서 확약 대상만 놓고 보면 실질취득은 현재 최저가 85,400,000원입니다.
다만 이 물건을 곧바로 “권리 깨끗한 85,400,000원짜리”라고 결론 내리기는 어렵습니다. 확약 밖의 ‘한국토지’는 보증금과 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상이고, 사건 용도는 창고인데 감정평가 이용상태는 다세대주택입니다. 주된 인수위험은 해소됐지만 잔여 권리 확인이 끝나지 않은 물건입니다. 가격 메리트는 분명하되, 마지막 판단은 미상 임차인과 용도 대조 결과에 달려 있습니다.
