수원지방법원 2025타경53430. 시흥시 목감동 오션프라자 1층 102호로, 건축물대장상 용도와 실제 이용상태 모두 일반음식점입니다. 기준시점에는 ‘와따치킨’이라는 상호의 음식점으로 이용 중이며 임차인 엄선희가 영업 중인 것으로 조사됐습니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 단순합니다. 현재 말소기준으로 제시된 권리는 2025.05.16 경기신용보증재단 가압류 20,833,341원이고, 임차인의 전입신고는 그보다 늦은 2025.06.05입니다. 따라서 임차인은 매수인에게 임대차관계를 주장할 대항력이 없습니다.
현재 최저가는 감정가 576,000,000원의 70%인 403,200,000원입니다. 숫자만 보면 172,800,000원이 낮아졌지만, 이 사건에는 동일·유사 물건의 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가 제공되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율과 시세 대비 할인율을 혼동하면 안 됩니다. 상가·음식점 호실은 주거용 부동산보다 임대수익, 업종 적합성, 공실, 상권과 호별 가시성의 영향을 크게 받으므로 현장 시세 검증이 가격 판단의 전제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53430 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 목감동 407-3 오션프라자 1층 102호 |
| 도로명주소 | 경기도 시흥시 솔고개길 4-7 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 일반음식점 · 기준시점 현재 음식점(와따치킨) 이용 |
| 소유자 | 박소정 · 2022.08.08 매매 · 거래가액 570,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 576,000,000원 / 403,200,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구금액 | 414,405,044원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 임차인은 후순위, 현재 인수 0원
등기상 과거 부천지구축산업협동조합의 근저당권 설정과 2025.05.02 임의경매개시결정이 있었지만 해당 등기는 등기부상 이미 말소된 것으로 정리되어 있습니다. 현재 권리분석 기준으로 제시된 2025.05.16 경기신용보증재단 가압류는 매각으로 소멸하는 권리이며, 2025.10.01 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 월세 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 엄선희 | 1층 102호 | 10,000,000원 | 900,000원 | 2025.06.05 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 인수 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 엄선희의 보증금은 10,000,000원, 월세는 900,000원이고, 전입일 2025.06.05는 말소기준일 2025.05.16보다 늦습니다. 따라서 대항력 없음으로 분석되며, 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
② 가격 비교 — 감정가 70%와 ‘시세 70%’는 다르다
현재 회차 최저가는 403,200,000원으로 감정가 576,000,000원의 70%입니다. 그러나 최근 12개월 평균 거래가나 최신 실거래 자료가 없어 이 가격이 실제 시장가치보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 이 사건에서는 “1회 유찰됐으니 싸다”라는 표현을 사용할 근거가 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 403,200,000원 | 0원 | 403,200,000원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 282,240,000원 | 0원 | 282,240,000원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 197,568,000원 | 0원 | 197,568,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 403,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,432,000원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 20,833,341원 | 20,833,341원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 375,934,659원 |
현재 회차 403,200,000원 가정 시 배당 시뮬레이션상 경기신용보증재단 청구금액 20,833,341원은 전액 배당되고 미배당액은 0원입니다. 매수인 인수액도 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 시흥시 조남동 목감동행정복지센터 북동측 인근에 위치하며, 주위에는 아파트단지·오피스텔·단독주택·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 남서측 인근에는 신안산선 ‘목감역’이 공사 중인 것으로 조사됐습니다.
- 이용. 건축물대장상 일반음식점이며 기준시점 현재 ‘와따치킨’이라는 상호의 음식점으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬라브지붕 지하 2층·지상 7층 건물 내 1층 102호이며, 위생·급배수·천장형 시스템냉난방·도시가스·승강기·주차장·소방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 동측 및 남측으로 폭 약 12미터 포장도로에 접합니다. 토지는 장방형 평지이며 제1·2종 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당하며 중로3류에 접합니다. 공시지가는 3,848,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 주거가 아닌 일반음식점 호실인 만큼 실제 매수층은 상권·임대수익·공실 위험에 영향을 받습니다. 가격 판단 전 동일 건물과 인근 상업용 부동산의 거래·임대 사례 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 현황 재확인. 엄선희의 전입은 말소기준일 이후라 대항력은 없지만, 실제 영업·점유 상태와 명도 일정은 현장에서 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 현재 확인되는 확정일자와 배당요구 여부가 명확하지 않으므로 매각물건명세서 원본과 배당 관련 서류를 대조해야 합니다.
- 상가 시세 조사. 감정가 576,000,000원 대비 70%라는 할인율보다 동일 건물 1층 및 인근 음식점·근린생활시설의 실제 매매가와 임대수익을 우선 확인해야 합니다.
- 영업시설 인도 범위. ‘와따치킨’ 영업에 사용 중인 내부 시설·집기 중 부동산에 부합된 부분과 임차인 소유 동산을 구분해 인도 범위를 확인해야 합니다.
- 관리비·공과금. 집합건물의 공용부분 관리비 등 매수인에게 문제될 수 있는 체납 여부를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 등기부에는 과거 근저당 및 이전 경매개시결정의 말소 이력이 있으므로 최신 등기와 매각물건명세서에서 현재 존속 권리를 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 비교적 단순, 가격은 별도 검증”
이 사건에서 가장 중요한 권리 포인트는 임차인 엄선희의 전입일입니다. 말소기준일 2025.05.16보다 늦은 2025.06.05 전입이므로 대항력이 없고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다. 따라서 임차보증금 승계가 낙찰자의 실질취득비용을 끌어올리는 사건은 아닙니다.
반면 가격 판단은 별개입니다. 감정가 576,000,000원에서 한 차례 유찰되어 403,200,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 시장가보다 낮은지 확인되지 않습니다. 더구나 현재 음식점으로 이용되는 상업용 호실입니다. 결론은 권리상 인수는 0원, 가격 메리트는 미확인. 현장 상권과 동일·유사 상가의 매매·임대 사례를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 사건입니다.
