187,600,000원
수원지방법원 2025타경53435. 시흥시 대야동 예그리나3차 비동 1층 102호입니다. 집합건축물대장상 용도와 감정평가 이용상태는 연립주택이고, 사건 용도는 다세대로 표시되어 있습니다. 감정가 268,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 187,600,000원입니다.
이 사건은 가격표만 보면 눈에 띕니다. 최근 12개월 동일 면적 거래는 270,000,000원인데 최저가는 그 69.5%입니다. 그러나 권리분석의 중심은 할인율이 아닙니다. 임차인 이진우는 2020.08.25 전입·점유를 시작했고, 2025.04.02 보증금 162,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준으로 제시된 2025.10.02 강제경매개시결정보다 앞서므로 대항력 있는 임차권으로 분석되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53435 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 대야동 1-5 비동 1층102호 · 경기도 시흥시 하우로 193 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 집합건축물대장 및 감정 이용상태 연립주택 · 전용 62.99㎡ · 4층 중 1층 |
| 소유자 | 김수지 (2020.09.15 매매 · 거래가액 280,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 268,000,000원 / 187,600,000원 (1회 유찰 · 70%) |
| 청구금액 | 162,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권
2018.04.12 광명동부새마을금고의 채권최고액 360,000,000원 근저당권이 있었지만 2020.08.25 해지로 이미 말소되었습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2025.10.02 이진우의 강제경매개시결정입니다. 문제는 그보다 앞선 이진우의 전입·점유와 주택임차권등기입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입·점유 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이진우 | 전유부분 건물의 전부 | 162,000,000원 | 2020.08.25 | 대항력 有 | 배당가정상 無 | 해당 없음 |
임차권등기에는 최초 임대차계약일 2020.08.01, 주민등록일자·점유개시일자 2020.08.25, 최초 확정일자 2020.08.19가 기재되어 있습니다. 임차보증금은 처음 280,000,000원이었고 그중 반환받지 못한 금액으로 162,000,000원이 등기되어 있습니다. 매각물건명세서에는 이 주택임차권자가 매수인에게 대항할 수 있고, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 가격은 하락, 인수 여부가 수익성을 뒤집는다
예그리나3차는 20세대, 사용승인일은 2018.03.13이며 비교 대상 면적은 62.99㎡입니다. 확인된 실거래는 4건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.12 | 62.99㎡ | 3 | 270,000,000원 |
| 2022.01 | 62.99㎡ | -1 | 370,000,000원 |
| 2021.09 | 62.99㎡ | 3 | 315,000,000원 |
| 2021.07 | 62.99㎡ | 1 | 318,000,000원 |
| 전체 평균 | 62.99㎡ | 4건 | 318,250,000원 |
| 최근 12개월 | 62.99㎡ | 1건 | 270,000,000원 |
전체 평균은 318,250,000원이지만 과거 315,000,000원·318,000,000원·370,000,000원 거래가 포함되어 있습니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 270,000,000원이고, 최근 가격은 이전 거래군 대비 -19.2%의 하락 추세입니다. 따라서 전체 평균 318,250,000원을 기준으로 가격 메리트를 부풀려서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 187,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,426,400원 |
| 주택임차권 · 이진우 | 162,000,000원 | 0원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 이진우 | 162,000,000원 | 162,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 22,173,600원 |
현재 가정에서는 신청채권 162,000,000원이 전액 배당되고 부족액은 0원입니다. 동시에 주택임차권에는 대항력과 잔액 인수 문구가 있으므로, 신청채권과 임차보증금 반환채권의 동일성 확인이 실질 인수액을 결정합니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 부족액 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 187,600,000원 | 162,000,000원 | 0원 | 22,173,600원 |
| 2회 유찰(49%) | 131,319,999원 | 128,681,519원 | 33,318,481원 | 0원 |
| 3회 유찰(34%) | 91,923,999원 | 89,869,367원 | 72,130,633원 | 0원 |
특히 2회·3회 유찰 구간에서는 매각가가 보증금 162,000,000원보다 낮아집니다. 이때 신청채권이 임차보증금 반환채권과 동일하다면 매각가가 내려갈수록 배당되지 못한 보증금 잔액이 늘어나는 구조이므로, 낙찰가 하락분을 그대로 이익으로 보면 안 됩니다. 2회 유찰 가정의 부족액은 33,318,481원, 3회 유찰 가정의 부족액은 72,130,633원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 시흥시 대야동 YWCA버들캠프장 북측 인근. 다세대주택·근린생활시설·임야 등이 혼재하는 도시외곽지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 단지 입구에 마을버스정류장이 있으며, 제반 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물 중 1층 102호. 위생·급배수·지하주차장·승강기·개별난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남동측으로 약 6m 포장도로와 접합니다.
- 토지. 자연녹지지역, 도시지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역에 포함되며 소로1류와 접합니다. 공시지가는 1,388,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 거래 표본. 확인된 동일 면적 실거래는 4건이고 최근 12개월 거래는 1건입니다. 최신 거래는 2024.12의 270,000,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신청채권의 성격 확인. 이진우의 162,000,000원 강제경매 신청채권이 주택임차권의 미반환 보증금 162,000,000원과 동일한 채권인지 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 배당 후 실제 인수잔액 확인. 매각물건명세서는 보증금이 전액 변제되지 않는 경우 잔액 인수를 명시합니다. 예상배당표의 숫자만으로 인수 0원을 확정하지 마십시오.
- 최저가 할인율만 보지 않기. 현재 최저가는 최근 시세의 69.5%지만, 보증금 전액 인수 시 실질취득은 최근 시세의 129.5%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 가격은 이전 거래군 대비 -19.2%입니다. 과거 거래가가 포함된 전체 평균 318,250,000원보다 최근 270,000,000원을 우선 기준으로 보아야 합니다.
- 추가 유찰 시에도 인수잔액 계산. 2회 유찰 가정 부족액 33,318,481원, 3회 유찰 가정 부족액 72,130,633원을 낙찰가와 함께 검토해야 합니다.
- 임차인 관계 확인. 임차인과 경매 신청채권자가 모두 이진우로 확인되므로 임대차계약·판결·지급명령·배당요구 등 원본 관계서류를 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·임차권등기명령·배당요구 및 채권원인 서류를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “187,600,000원짜리 물건”이라고 단정하면 안 된다
이 사건의 숫자는 두 얼굴을 가집니다. 최저가 187,600,000원만 놓고 보면 최근 12개월 시세 270,000,000원의 69.5%입니다. 하지만 말소기준보다 앞선 대항력 주택임차권의 미반환 보증금이 162,000,000원이고, 이것이 별도로 남는다면 실질취득액은 349,600,000원까지 올라갑니다. 최근 시세보다 29.5% 높은 수준입니다.
반대로 경매 신청채권 162,000,000원이 바로 그 임차보증금 반환채권이고 현재 배당가정처럼 전액 변제된다면 잔액 인수는 사라질 수 있습니다. 결국 이 사건은 할인율을 맞히는 경매가 아니라 162,000,000원의 법적 성격을 확인하는 경매입니다. 최근 거래 추세도 -19.2%이므로, 이 핵심 권리관계가 확정되기 전에는 “시세보다 싸다”는 결론을 내리기 어렵습니다. 가격보다 먼저 인수잔액을 확정해야 하는 물건입니다.
