수원지방법원 2025타경53448. 안산시 상록구 사동 ‘안산고잔9차푸르지오’ 904동 4층 403호 아파트입니다. 감정평가상 24층 건물 중 4층이고, 동일면적 실거래 비교 대상은 101.93㎡입니다. 현재 공유자는 양성호·최진현 각 2분의 1이며, 2020.04.08 소유권이전 당시 등기상 거래가액은 420,000,000원입니다. 같은 날 설정된 국민은행 근저당권이 말소기준권리이고, 그 뒤 설정된 근저당·압류·가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 권리보다 더 눈에 띕니다. 감정가 598,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저가는 418,600,000원입니다. 최근 12개월 동일면적 실거래 평균은 573,250,000원, 최신 거래는 2026.07의 600,000,000원입니다. 매수인이 별도로 인수할 금액이 0원이므로 현재 최저가에서의 실질취득도 418,600,000원이고, 최근 12개월 평균 대비 비율은 73.0%입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53448 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 사동 1511 안산고잔9차푸르지오 904동 4층403호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트로 이용 중 · 철근콘크리트구조 24층 내 4층 403호 |
| 사용승인 | 2007.09.20 |
| 소유자 | 양성호 2분의 1 · 최진현 2분의 1 |
| 소유권 취득 | 2020.04.08 · 거래가액 420,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 598,000,000원 / 418,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 유케이제십일차유동화전문유한회사 / 259,215,132원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 배당계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다. 다만 감정평가서의 기타참고사항에는 임대관계가 미상이라고 기재돼 있으므로, 실제 현장 점유자와 전입관계는 입찰 전 별도로 확인할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 실질취득 418,600,000원 vs 최근 평균 573,250,000원
안산고잔9차푸르지오는 705세대이며 사용승인일은 2007.09.20입니다. 동일면적 101.93㎡의 최근 12개월 실거래는 12건으로, 최저 540,000,000원·최고 630,000,000원·평균 573,250,000원입니다. 최신 거래는 2026.07의 600,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 101.93㎡ | 7 | 600,000,000원 |
| 2026.05 | 101.93㎡ | 23 | 568,000,000원 |
| 2026.04 | 101.93㎡ | 8 | 548,000,000원 |
| 2026.04 | 101.93㎡ | 5 | 630,000,000원 |
| 2026.03 | 101.93㎡ | 7 | 540,000,000원 |
| 2026.02 | 101.93㎡ | 15 | 598,000,000원 |
| 2026.02 | 101.93㎡ | 13 | 580,000,000원 |
| 2026.01 | 101.93㎡ | 6 | 560,000,000원 |
| 2026.01 | 101.93㎡ | 6 | 570,000,000원 |
| 2026.01 | 101.93㎡ | 14 | 580,000,000원 |
| 2025.12 | 101.93㎡ | 21 | 550,000,000원 |
| 2025.12 | 101.93㎡ | 6 | 555,000,000원 |
| 평균 | 101.93㎡ | 12건 | 573,250,000원 |
현재 최저가 418,600,000원은 최근 12개월 평균 573,250,000원의 73.0%입니다. 최근 거래 표본의 최저가는 540,000,000원이고 최신 거래는 600,000,000원이므로, 현재 최저가 자체는 최근 실거래 구간 아래에 있습니다. 더 중요한 점은 인수액이 0원이어서 최저가와 실질취득금액이 동일하다는 것입니다. 대항력 임차인 보증금이 더해져 가격 우위가 사라지는 구조가 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 418,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,586,000원 |
| 을구 11번 근저당 · 국민은행 | 290,400,000원 | 290,400,000원 |
| 을구 12번 근저당 · 국민은행 | 81,400,000원 | 81,400,000원 |
| 을구 13번 근저당 · 바로크레디트대부 | 104,000,000원 | 40,214,000원 |
| 갑구 10번 가압류 · 아이엠캐피탈 | 78,210,479원 | 0원 |
| 갑구 11번 가압류 · 엠캐피탈 | 18,942,975원 | 0원 |
| 갑구 12번 가압류 · 서울보증보험 | 13,881,091원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 586,834,545원 중 채권자 예상배당은 412,014,000원, 미배당은 174,820,545원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 제공 배당계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안산시 상록구 사동 해양초등학교 남서측 인근이며, 주변은 아파트단지·학교·근린생활시설이 혼재합니다. 감정평가상 주거환경은 무난한 것으로 평가돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고 인근 버스정류장의 거리와 운행 빈도를 기준으로 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 24층 내 4층 403호이며 사용승인일은 2007.09.20입니다. 위생·급배수·소화·승강기·지역난방설비를 갖추고 있습니다.
- 단지·거래. 안산고잔9차푸르지오는 705세대이며 동일면적 101.93㎡의 최근 12개월 실거래가 12건 확인됩니다.
- 토지·용도. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다. 공시지가는 2,146,000원/㎡입니다.
- 허가구역 기재. 감정평가의 토지이용계획에는 토지거래계약에관한허가구역 지정기간이 2025.8.26.~2026.8.25.로 기재돼 있습니다. 매각기일은 2026.08.27이므로 입찰 시점 적용 여부는 원문 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득으로 가격 판단. 현재 최저가 418,600,000원에 매수인 인수 0원을 더한 실질취득도 418,600,000원입니다. 최근 12개월 평균 대비 73.0%라는 가격 우위가 인수금 때문에 사라지지 않습니다.
- 응찰가 상승 관리. 가격 메리트는 현재 최저가를 기준으로 한 비교입니다. 실제 낙찰가가 높아질수록 최근 실거래 평균과의 차이는 줄어듭니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 실제 점유자·전입관계·인도 가능 상태를 확인해야 합니다.
- 말소기준 근저당 변경 확인. 2020.04.08 국민은행 근저당의 최초 채권최고액 290,400,000원과 2024.05.13 변경등기의 270,800,000원을 원문에서 대조하세요.
- 후순위 권리. 국민은행 후순위 근저당, 바로크레디트대부 근저당, 안산시 압류와 3건의 가압류는 말소기준 이후 권리로 매각 소멸 여부를 최종 매각물건명세서와 다시 맞춰보세요.
- 배당 부족. 현재 회차 가정에서는 채권 미배당 174,820,545원, 소유자 잔여 0원입니다. 이는 매수인 인수액 0원과 별개의 채권자 배당 문제입니다.
- 현장·공적서류 대조. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없지만, 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원문을 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘실질취득 가격’이 강점
이 사건의 핵심은 단순히 감정가에서 1회 유찰됐다는 사실이 아닙니다. 매수인 인수액이 0원이라 현재 최저가 418,600,000원이 그대로 실질취득금액이라는 점입니다. 최근 12개월 동일면적 실거래 평균은 573,250,000원, 최신 거래는 600,000,000원이고 현재 실질취득은 최근 평균의 73.0%입니다.
권리도 말소기준 이후의 근저당·압류·가압류가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 감정평가상 임대관계가 미상이고 말소기준 근저당의 채권최고액 변경등기가 있으므로, 점유관계와 최신 원문 대조를 마친 뒤 가격 우위를 지키는 응찰가를 정하는 것이 이 물건의 핵심입니다. 현재 구조만 놓고 보면 인수 위험은 낮고, 최근 실거래 대비 가격 여유가 있는 아파트 경매로 평가할 수 있습니다.
