수원지방법원 2025타경53457. 안산시 상록구 본오동 다원빌비 3층 302호, 전용 74.98㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 207,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 144,900,000원입니다. 소유자 손에녹은 2021.11.17. 매매를 원인으로 2021.12.09. 소유권을 취득했고 등기 거래가액은 205,000,000원입니다. 현재 사건의 신청채권자는 한국주택금융공사이고 청구금액은 226,820,579원입니다.

이 사건은 최저가만 보면 감정가의 70%까지 내려온 다세대라 싸 보이지만, 권리구조의 핵심은 가격이 아니라 박성민의 선순위 주택임차권입니다. 주민등록일 2021.11.04., 점유개시일 2021.11.15., 확정일자 2021.10.15.이고 보증금은 205,000,000원입니다. 말소기준인 2024.05.14. 청주시 압류보다 앞서므로 원래는 매각으로 없어지지 않고 매수인 인수 대상이 되는 권리입니다.

현재 회차의 예상배당만 적용하면 박성민에게 142,071,400원이 배당되고, 보증금에서 남는 62,928,600원이 원칙적인 미배당 인수액입니다. 낙찰가 144,900,000원에 이를 더하면 약 207,828,600원이 되어 최저가가 싸다는 판단 자체가 무의미해질 수 있습니다. 다만 이 사건에는 그 구조를 뒤집는 확약서가 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있었지만 확약이 방향을 바꾼다

말소기준은 2024.05.14. 청주시 압류입니다. 그보다 앞선 2024.01.16. 박성민의 주택임차권등기는 원칙적으로 매수인에게 인수되는 권리입니다. 반면 2025.01.08. 안산시 압류, 2025.10.13. 강제경매개시결정, 2025.10.30. 인천광역시계양구 압류는 매각으로 소멸합니다. 과거 국민은행 근저당, 더자산관리대부 근저당·전세권과 관련 질권은 이미 등기부상 말소돼 현재 인수 문제를 만들지 않습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명

박성민은 말소기준보다 전입과 임차권등기가 앞서 원래 대항력이 있는 임차인입니다. 반면 강예진의 전입일은 2025.10.15.로 말소기준 2024.05.14.보다 늦어 대항력이 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제 임대차 조건과 배당 참여 여부는 매각물건명세서 원본을 다시 확인할 필요가 있습니다. 박성민에 대한 확약은 박성민에게만 적용되므로 강예진의 임대차 내용 확인까지 생략할 수는 없습니다.

* 박성민은 확약이 없다면 현재 회차에서 예상 미배당 62,928,600원을 매수인이 인수하는 구조이나, 2026.06.22. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 반영해 실질 인수는 0원으로 표시했습니다.

③ 시세 비교 — 1.449억은 거래가보다 낮지만, 거래 시점이 오래됐다

다원빌B 전용 74.98㎡ 기준으로 확인되는 거래는 2건입니다. 2021.11. 3층 74.98㎡가 205,000,000원, 2022.11. 2층 73.83㎡가 185,000,000원에 거래됐습니다. 전체 평균은 195,000,000원이지만 가격 판단은 더 최근인 2022.11. 거래 185,000,000원을 우선해야 합니다.

확약을 반영한 현재 실질취득 144,900,000원은 제공된 최근 거래 185,000,000원의 78.3%입니다. 숫자만 보면 할인폭이 있습니다. 그러나 더 중요한 점은 최근 거래가 205,000,000원에서 185,000,000원으로 내려오며 최근 대비 이전 거래 추세가 -9.8%라는 점입니다. 게다가 가장 최신 거래 자체가 2022.11.이므로, 2026.08.27. 입찰에서 185,000,000원을 현재 시세라고 단정해 가격 가점을 크게 주기는 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 144,900,000원 가정)

배당표 원칙만 보면 박성민 보증금의 미배당액은 62,928,600원입니다. 다만 2026.06.22. 확약에 따라 대항력을 포기하고 전액 변제를 받지 못해도 임차권등기 말소에 동의했으므로 이 리포트의 매수인 실질 인수액은 0원*으로 반영했습니다. 국세·지방세 중 당해세가 있으면 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없었다면 낙찰가 하락 효과가 사라진다

확약이 없었다면 박성민의 대항력이 유지되므로 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어, 매수인의 총 부담이 크게 줄지 않는 전형적인 대항력 인수형입니다. 하지만 확약을 반영하면 해당 임차인의 실질 인수가 0원이므로 이후 유찰은 실제 취득가격을 낮추는 효과가 생깁니다. 다만 강예진의 보증금이 확인되지 않았다는 점은 별도로 점검해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 본건은 다세대주택으로 이용 중이며 관리상태는 보통입니다. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물의 3층 302호입니다.
• 입지. 한국선진학교 남서측 인근으로 저층 공동주택이 밀집한 일반주택지대이며, 간선도로변에는 소규모 점포·음식점 등이 자리합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 일반적인 대중교통 여건은 무난합니다.
• 도로. 동측 약 10m, 남측 약 6m 포장도로에 각각 접합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역 · 평지 · 세로장방 · 소로각지이며 토지면적은 276.5㎡, 공시지가는 1,597,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구·성장관리권역 등에 포함되고 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 총 8세대 다세대로 제공된 실거래가 2건뿐이며 최신 거래도 2022.11.입니다. 거래 공백을 감안한 보수적 환금성 판단이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 2026.06.22. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 내용과 적용 대상이 박성민임을 원본에서 다시 확인해야 합니다.
• 강예진 임대차 확인. 전입은 말소기준 이후라 대항력이 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다.
• 세금 압류 확인. 청주시·안산시·인천광역시계양구 압류 중 당해세 해당 여부와 금액을 확인해야 실제 배당구조를 판단할 수 있습니다.
• 현재 시세 재검증. 제공된 최신 거래는 2022.11. 185,000,000원이고 추세가 -9.8%입니다. 2026.08.27. 입찰가격은 현장 중개가격과 최근 실거래를 다시 대조해야 합니다.
• 점유·명도. 강예진의 현재 점유 상태와 박성민 임차권등기 말소 절차가 실제 매각 이후 어떻게 정리되는지 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “확약이 없으면 인수형, 확약을 반영하면 가격형”

이 물건의 성격을 가르는 한 장은 2026.06.22. 확약서입니다. 박성민은 보증금 205,000,000원의 선순위 대항력 임차인이라 원래대로라면 현재 최저가 144,900,000원에서 미배당 62,928,600원을 매수인이 떠안게 됩니다. 그러나 대항력을 포기하고 보증금을 전액 받지 못해도 임차권등기 말소에 동의한다는 내용 때문에 해당 인수는 실질 0원*으로 바뀝니다.

그 결과 현재 실질취득은 144,900,000원으로 내려가며 제공된 최신 실거래 185,000,000원의 78.3%입니다. 다만 이 거래가 2022.11.이고 거래 추세도 -9.8%라는 점, 강예진의 보증금이 확인되지 않았다는 점, 8세대 다세대로 거래 표본이 적다는 점을 함께 봐야 합니다. 주된 인수 위험은 확약으로 해소됐지만, 현재 시세와 잔여 임대차 확인이 끝나기 전까지는 가격 메리트를 확정하기 어려운 물건입니다.