224,700,000원
수원지방법원 2025타경53486. 시흥시 대야동 344 현대 103동 3층 302호, 전용면적 50.55㎡ 아파트입니다. 소유자는 이호준 씨이고, 말소기준권리는 2002.09.27. 중소기업은행 근저당권 24,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 중소기업은행의 여러 근저당권과 2025.10.15. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 김해미의 전입일은 2023.12.12.로 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다.
하지만 이 사건에는 별도의 인수 항목이 있습니다. 매각물건명세서에 따르면 3토지 을구 103번 구분지상권설정등기(2014.09.18. 접수)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 예상배당표의 매수인 금전 인수액은 0원이지만, 이것은 ‘아무 권리도 인수하지 않는다’는 뜻이 아닙니다. 금전 인수 0원과 비금전 권리 인수는 구분해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53486 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 대야동 344 제103동 제3층 제302호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 50.55㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건 내 3층 |
| 소유자 | 이호준 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 321,000,000원 / 224,700,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 157,454,379원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 주소 확인사항 | 등기사항증명서 도로명주소는 경기도 시흥시 복지로 105-9, 집합건축물대장은 경기도 시흥시 복지로 105-16 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 구분지상권은 인수
말소기준권리는 2002.09.27. 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 2003년·2015년·2018년·2019년·2020년에 설정된 근저당권은 매각으로 소멸합니다. 해당 근저당권들은 2026.01.16. 확정채권양도로 한국자산관리공사에 이전된 등기가 확인됩니다. 반면 3토지 을구 103번 구분지상권은 매각물건명세서가 명시적으로 매수인 인수를 적시하고 있어, 별도 확인 없이 ‘등기부 권리 전부 정리’로 판단하면 안 됩니다.
임차인 현황
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김해미 | 103동 302호 | 2023.12.12 | 미상 / 미상 | 2025.11.03 | 대항력 없음 | 미상 | 금전 승계 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 김해미의 전입신고는 말소기준권리인 2002.09.27. 근저당보다 늦은 2023.12.12.이므로 대항력은 없습니다. 배당요구는 2025.11.03. 접수됐습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 예상배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 시세 비교 — 할인은 있지만 하락장 보정이 필요하다
이 단지 ‘현대’는 95세대, 1986.09.06. 준공이며 대상 면적은 50.55㎡입니다. 전체 8건 실거래 평균은 329,625,000원이지만, 과거 310,000,000원~395,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 따라서 현재 가격 판단에서는 전체 평균보다 최근 12개월 평균 278,500,000원, 최신 거래 297,000,000원, 최근 추세 -19.7%를 우선해서 보는 것이 맞습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 47.89㎡ | 1 | 297,000,000원 |
| 2024.07 | 47.89㎡ | 1 | 260,000,000원 |
| 2023.02 | 50.55㎡ | 3 | 300,000,000원 |
| 2022.09 | 50.55㎡ | 2 | 380,000,000원 |
| 2022.04 | 55.05㎡ | 4 | 370,000,000원 |
| 2021.08 | 50.55㎡ | 2 | 395,000,000원 |
| 2021.06 | 50.55㎡ | 1 | 310,000,000원 |
| 2021.06 | 50.55㎡ | 1 | 325,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 278,500,000원 |
현재 최저매각가 224,700,000원은 최근 12개월 평균 278,500,000원의 80.7%입니다. 최신 거래도 297,000,000원으로 현재 최저가보다 높습니다. 다만 최근 12개월 가격은 이전 거래구간보다 19.7% 하락해 있습니다. 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균 329,625,000원을 기준으로 ‘31.8% 할인’처럼 해석하는 것은 현재 시장을 과대평가할 수 있습니다. 가격 차이는 분명하지만, 하락 추세와 인수 권리를 함께 반영해야 하는 가격입니다.
③ 예상배당표 (매각가 224,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,945,800원 |
| 을구 4번 근저당권 · 중소기업은행 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 을구 5번 근저당권 · 중소기업은행 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 을구 6번 근저당권 · 중소기업은행 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 을구 7번 근저당권 · 중소기업은행 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 을구 9번 근저당권 · 중소기업은행 | 12,000,000원 | 12,000,000원 |
| 을구 10번 근저당권 · 중소기업은행 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 40,754,200원 |
현재 최저가 224,700,000원 가정에서는 집행비용 3,945,800원과 근저당권 채권최고액 합계 180,000,000원이 배당되고, 소유자 잔여는 40,754,200원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 매수인 금전 인수액은 0원이지만, 3토지 을구 103번 구분지상권은 별도로 인수됩니다.
2회 유찰 시 최저가는 157,290,000원, 3회 유찰 시 110,103,000원으로 내려갑니다. 각 시나리오의 금전 인수액은 0원이지만, 가격이 낮아져도 구분지상권 인수 자체가 사라지는 것은 아닙니다. 2회 유찰 시 채권 미배당은 25,712,060원, 3회 유찰 시 72,238,442원으로 계산됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물의 3층 302호입니다.
- 입지. 대야초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트·연립주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 서해선 시흥대야역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 토지·규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 확인됩니다. 공시지가는 1,956,000원/㎡입니다.
- 하자 여부. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 103동의 도로명주소가 등기사항증명서와 집합건축물대장에서 서로 다릅니다.
- 환금성. 단지는 95세대이고 1986.09.06. 준공됐습니다. 실거래 표본은 총 8건, 최근 12개월 표본은 2건이며 최근 가격 추세는 이전 구간 대비 -19.7%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 구분지상권 원문 확인. 매각물건명세서가 인수를 명시한 3토지 을구 103번 구분지상권설정등기의 내용을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
- 임차인 보완 확인. 김해미의 보증금과 확정일자는 미상입니다. 대항력은 없지만 우선변제 여부와 최우선변제 가능성은 원문 서류에서 재확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 전체 8건 평균 329,625,000원보다 최근 12개월 평균 278,500,000원과 최신 거래 297,000,000원을 우선 기준으로 보고, 최근 추세 -19.7%를 가격 상한에 반영해야 합니다.
- 주소 대조. 등기사항증명서의 복지로 105-9와 집합건축물대장의 복지로 105-16 표기가 다르므로 현장·공부를 함께 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 매각물건명세서와 배당요구 관련 서류를 최종 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “가격 할인은 보이지만, 권리가 먼저다”
현재 최저매각가 224,700,000원은 최근 12개월 실거래 평균 278,500,000원의 80.7%이고, 최신 거래 297,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 단순 가격 위치만 보면 감정가 321,000,000원에서 1회 유찰된 효과가 분명합니다. 그러나 시장은 이미 최근 구간에서 -19.7% 하락 추세이고, 최근 12개월 거래도 2건뿐입니다.
권리에서는 임차인 김해미가 말소기준보다 늦게 전입해 대항력이 없고 금전 인수액도 0원으로 계산된다는 점은 긍정적입니다. 반면 3토지 을구 103번 구분지상권은 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 그래서 이 사건의 결론은 ‘70% 최저가라 싸다’가 아니라, 최근 시세 대비 가격 간격은 있으나 구분지상권의 실질 부담을 확인한 뒤에야 응찰가를 정할 수 있는 물건입니다.
