67,900,000원
수원지방법원 2025타경53488. 안산시 상록구 이동 580-2 지하층 비102호, 감정 이용상태는 방3·보일러실·현관·거실·주방 겸 식당 등으로 구성된 다세대주택입니다. 현재 소유자는 송희만이며 2017.10.13. 매매를 원인으로 105,000,000원에 취득했습니다. 이번 경매의 말소기준은 2021.10.20. 접수된 국 압류입니다. 이후 2024년 등기된 주택임차권과 2025년 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
핵심은 임차권의 등기일보다 실제 대항요건이 더 빠르다는 점입니다. 임대차계약일은 2017.12.05., 확정일자는 2017.12.06., 주민등록일자는 2017.12.19., 점유개시는 2017.12.26.으로 모두 2021년 말소기준권리보다 앞섭니다. 등기에는 보증금 85,000,000원 중 반환받지 못한 금액이 80,450,000원으로 기재돼 있어, 확약이 없었다면 최저매각가 67,900,000원보다 큰 보증금 잔액 때문에 인수 위험이 핵심이 되는 사건입니다. 그러나 이 사건은 2026.02.26. 제출된 대항력포기서가 그 위험을 실질적으로 제거합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53488 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 이동 580-2 지하층 비102호 · 도로명 경기도 안산시 상록구 매화로1길 8-6 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 방3·보일러실·현관·거실·주방 겸 식당 · 철근콘크리트조 지하1층 지상3층 중 지하1층 비102호 |
| 소유자 | 송희만 · 2017.10.13. 매매 · 거래가액 105,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 97,000,000원 / 67,900,000원 (1회 유찰) |
| 경매 청구액 | 85,470,961원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 대항력 선순위지만 ‘포기 확약’이 결론을 바꾼다
말소기준은 2021.10.20. 국 압류입니다. 한국토지주택공사 명의의 주택임차권등기는 2024.01.05. 접수됐지만, 주민등록일자 2017.12.19.와 점유개시일자 2017.12.26.이 말소기준보다 빠르므로 원칙적으로는 대항력 있는 선순위 임차권 관계입니다. 확정일자도 2017.12.06.이고 배당요구도 이뤄져 우선변제권 행사 요건도 확인됩니다.
| 관계자 | 점유 / 전입 | 보증금 | 권리판정 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 제비102호 전부 주민등록 2017.12.19. 점유개시 2017.12.26. | 등기상 미반환액 80,450,000원 당초 보증금 85,000,000원 | 대항력 有→포기 우선변제 有 | 보증기관 관계 |
다만 이 권리는 그대로 매수인에게 남지 않습니다. 서울보증보험 주식회사 (양도전 임차인 한국토지주택공사)가 2026.02.26. 제출한 대항력포기서에는 “임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의”한다는 취지가 명시돼 있습니다. 따라서 등기상 미반환 보증금 80,450,000원이 최저가 67,900,000원을 넘지만, 본 사건의 실질 매수인 인수액은 0원으로 봅니다.
실제 임차인 수는 0명으로 봅니다. 현재 표시된 권리관계는 보증기관 관련 승계·보증 구조로, 동일 보증금을 별도 임차보증금처럼 중복 합산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 숫자는 강하지만 비교표본이 오래됐다
전용면적 72.634㎡와 면적이 맞는 비교 실거래는 2건입니다. 2022.07. 72.63㎡ 1층이 130,000,000원, 2022.11. 71.37㎡ 1층이 135,000,000원에 거래됐습니다. 평균은 132,500,000원, 최신 거래는 135,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.11 | 71.37㎡ | 1 | 135,000,000원 |
| 2022.07 | 72.63㎡ | 1 | 130,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 132,500,000원 |
현재 최저가 67,900,000원은 이 평균의 51.2%입니다. 대항력포기서를 반영한 실질취득도 67,900,000원이므로 단순 숫자상으로는 비교 거래보다 크게 낮습니다. 감정가 97,000,000원조차 2022년 두 거래보다 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 67,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,622,200원 |
| 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 85,470,961원 | 66,277,800원 |
| 미배당 | - | 19,193,161원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 67,900,000원 가정 시 집행비용 1,622,200원을 제외한 66,277,800원이 신청채권자 배당으로 계산되고, 청구액 대비 19,193,161원이 미배당됩니다. 매수인 인수액은 대항력포기서 반영 기준 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 67,900,000원 | 66,277,800원 | 19,193,161원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 47,530,000원 | 46,274,460원 | 39,196,501원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 33,270,999원 | 32,272,121원 | 53,198,840원 | 0원 |
확약이 유지되는 한 유찰로 낙찰가가 내려가도 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 따라서 이 사건은 대항력 인수형처럼 낙찰가 하락분만큼 인수액이 늘어 실질취득비용이 고정되는 구조가 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 이동행정복지센터 북서측 인근으로, 주변에 다세대주택·연립주택·공원·관공서 등이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 인근에 시내버스정류장이 있고 근거리에 지하철 4호선과 수인분당선 환승역인 한대앞역이 있으며 차량 접근이 가능합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사스라브지붕 지하1층·지상3층 건물의 지하1층 비102호이며 급배수·전기·위생·화재탐지·소화·개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 6미터 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 1,595,000원/㎡, 토지면적은 268.5㎡입니다.
- 규제. 시가지경관지구(일반), 상대보호구역, 성장관리권역 등에 해당하며 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 물건 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다.
- 환금성. 1997.09.12. 준공, 총 8세대 규모이고 대상 호수는 지하층입니다. 비교 실거래 표본도 2건에 그쳐 재매각 가격 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대항력포기서 원문 확인. 2026.02.26. 제출된 대항력 포기·우선변제권 주장·임차권등기 말소 동의 내용이 매각물건명세서 원본과 일치하는지 입찰 직전 재확인하세요.
- 보증금 중복 계산 금지. 한국토지주택공사와 서울보증보험의 관계는 보증기관 승계 구조이므로 85,000,000원 또는 80,450,000원을 별개의 보증금으로 중복 합산하면 안 됩니다.
- 지하층 현장 확인. 감정상 지하층 비102호이므로 채광·환기·습기·누수·곰팡이·배수 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 현재 시세 재확인. 비교 거래는 2022.07.·2022.11. 두 건입니다. 2026년 현재 거래가능가격을 이 수치만으로 확정하지 마세요.
- 명도 상태 확인. 임차권 관계가 보증기관 승계 구조로 정리돼도 실제 점유자가 누구인지 현황을 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·대항력포기서 및 배당 관련 서류를 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 확약으로 풀렸고, 남은 승부는 지하층의 실제 가치
이 사건은 표면만 보면 선순위 대항력 때문에 위험해 보입니다. 2017년 전입·확정일자가 2021년 말소기준 압류보다 앞서고, 등기상 미반환 보증금 80,450,000원도 현재 최저가 67,900,000원보다 큽니다. 그러나 2026.02.26. 제출된 대항력포기서가 대항력 포기와 미변제 시 임차권등기 말소 동의까지 담고 있어 이 사건의 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
가격만 보면 최저가는 비교 실거래 평균 132,500,000원의 51.2%로 낮습니다. 하지만 그 실거래는 2022년 2건에 불과하고, 대상은 1997년 준공 8세대 규모 건물의 지하층 다세대입니다. 따라서 결론은 “권리 위험은 확약으로 해소, 가격 숫자는 매력적이지만 환금성 검증이 필수”입니다. 현재 회차에서의 판단 포인트는 더 이상 보증금 인수가 아니라 지하층 비102호의 실제 현장 가치와 2026년 거래가능가격입니다.
