특수권리·특수조건
1
-
대항력임차인
대항력 있는 임차인: 노진희(전입 2025-08-12)
NPL 후보 아님 · 등기부를 확인했으나 NPL 후보로 볼 채권자가 없습니다.
명세서 기재 다음 매각예정
2026.10.08
3회 · 최저 69,580,000원
C
매력지수48
부동산강제경매
2025타경53502 · 안산지원 · 다세대
철근콘크리트구조
71.73㎡
최저매각가
신건 · 1차
142,000,000원
1억 4,200만
감정가 142,000,000원
입찰 보증금
1,420만원
최저가의 10% · 14,200,000원
실거래 대비
▲ 5.2%
시세보다 비쌈
같은 평형 직전 1건 평균
1.35억원
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것
대항력 임차인 존재 가능성이 있어 보증금 확인이 핵심이며 신건 가격은 최근 거래 대비 높습니다.
-
가격
최저가 1.42억 = 최근 거래 1.35억의 105.2% — 시세보다 낮지 않음
-
자금
입찰보증금 약 1,420만원 · 확인된 인수액 0원이나 임차보증금 미상
-
리스크
전입일이 말소기준권리 이전으로 대항력 있음. 보증금 확인 전 입찰 주의
권리분석 리포트
기본정보
지도/위치
변경이력
명세서
감정평가서
사진 (10)
법원경매 권리분석 · 다세대
대항력 임차인 확인이 필요한 다세대 — 안산 패밀리타운 502호
수원지방법원 2025타경53502 · 경기도 안산시 상록구 팔곡이동 412-1 패밀리타운 5층 502호
감정가 1.42억 · 최저매각가 1.42억(신건) · 매각기일 2026.07.09 · 강제경매
48점
매력지수 C등급 · 대항력 임차인 보증금 미상 리스크와 신건 가격 부담으로 보수 접근 필요
권리상 경매개시 이후 권리는 소멸하지만 대항력 있는 임차인의 보증금이 확인되지 않아 인수 위험이 남고 최근 거래 대비 신건 가격 메리트가 없어 종합 C.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 소유권과 금융권 권리는 단순하지만, 전입일이 앞선 대항력 임차인이 확인됩니다. 보증금이 미상인 상태라 매수인이 부담할 수 있는 인수금액을 확정할 수 없습니다. 또한 최저가는 최근 거래 1.35억 대비 105.2%로 신건 가격 메리트가 없습니다.
감정가 / 최저가
142,000,000원
신건(0회 유찰)
최근 거래
135,000,000원
2025.06 거래
수원지방법원 2025타경53502. 경기도 안산시 상록구 팔곡이동 패밀리타운 5층 502호 다세대주택입니다. 감정가는 1.42억원이며 현재 신건입니다. 등기상 근저당은 이미 말소된 상태이고, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인 노진희가 2025.08.12 전입하여 말소기준권리 이전 대항력이 있는 것으로 조사되어 보증금 확인이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53502 |
|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 팔곡이동 412-1 패밀리타운 5층 502호 |
|---|
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
|---|
| 소유자 | 강대천 |
|---|
| 감정가 / 최저가 | 142,000,000원 / 142,000,000원 |
|---|
| 신청채권자 / 청구 | 손애정 / 36,000,000원 |
|---|
| 매각기일 | 2026.07.09 |
|---|
① 권리 흐름 — 임차인 대항력 확인 필요
⚠️ 임차인 리스크 노진희 씨는 2025.08.12 전입으로 조사되어 대항력 있는 임차인입니다. 보증금이 확인되지 않아 낙찰 후 인수 가능 금액 판단이 필요합니다.
② 시세 비교 — 신건 가격은 낮지 않다
패밀리타운 동일 면적 기준 최근 거래는 2025.06 한 건이며 거래금액은 135,000,000원입니다. 최저매각가 142,000,000원은 최근 거래 대비 105.2% 수준으로 시세보다 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|
| 2025.06 | 71.73㎡ | 5 | 135,000,000원 |
| 평균 | 71.73㎡ | 1건 | 135,000,000원 |
⛔ 가격 관점 신건 최저가 1.42억원은 최근 거래 1.35억원보다 높습니다. 임차인 보증금 리스크까지 고려하면 신건 입찰은 보수적으로 접근해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 142,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|
| 집행비용 | - | 2,788,000원 |
| 강제경매개시결정 · 손애정 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 103,212,000원 |
최저가 vs 최근 거래
최저가 1.42억은 최근 거래 1.35억보다 높습니다.
④ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 대항력 임차인의 보증금 확인 전에는 인수 위험 산정이 불가능합니다.
- 등기 확인. 기존 근저당은 말소되어 있으나 강제경매 이후 권리 소멸 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 검토. 최근 거래 대비 신건 가격이 높아 유찰 후 접근 여부를 검토해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 점유 여부와 명도 가능성을 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만 임차인이 변수”
이 물건은 금융권 선순위 권리는 정리되는 구조지만, 핵심 변수는 대항력 임차인입니다. 보증금 미상 상태에서 최저가만 보고 접근하면 안 됩니다. 또한 최근 거래보다 높은 신건 가격이므로, 임차관계 확인과 가격 조정 이후 접근하는 것이 안전합니다.
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
경기도 안산시 상록구 팔곡이동 412-1 패밀리타운 5층502호
2025-11-03 13:19
- - 목적물에 대하여 현황조사차 방문하였으나 폐문부재로 소유자나 점유자를 만나지 못하였음.
- - 세대현관에 안내문을 붙여 두었으나 점유관계를 확인할 수 없어 전입세대확인서의 내역을 기재함.
- - 전입세대확인서와 주민등록표 등본에 세대주로 등재되어 있는 노진희를 임차인으로 보고함.
- - 외국인체류확인서에 등재된 전입자는 없음.
기일 타임라인
결과 대기
1차 매각기일
2026-07-09
10:30
본관 1층 경매법정
최저매각가
1억 4,200만원
입찰 보증금
1,420만원
최저가의 10%
매각결정기일
D+7
2026-07-16
14:00
낙찰자에 대한 매각허가/불허가 결정
회차 전체 보기 (1회)
| 회차 | 날짜 | 결과 | 최저가 |
|---|
| 1 |
2026-07-09 |
대기 |
1억 4,200만원 |
건물·단지 정보
K-apt
패밀리타운
5층502호
담원3길 17 (팔곡이동,패밀리타운)
전유
· 단독 소유 부분
건물 스펙K-apt
연식
15년차 · 준공 2011년 5월
0년15년30년+
※ 단지/시설/주변은 K-apt(한국부동산원), 건물 스펙은 건축HUB 표제부·층별개요, 학교·지하철은 표준데이터 기반.
토지 정보
VWorld
기본
지목
대
· 토지대장
면적
318.0㎡
≈
96.2평
소유
개인
소재
경기도 안산시 상록구 팔곡이동 · 412-1
개별공시지가
공시 총액 (단가 × 면적)
4억 6,300만원
1,456,000원/㎡ × 318.0㎡
▼
감정가 31%
▲
+106.5%
· 연평균 +8.2%
· 2013년 대비
적용 규제
입찰 전 확인 필요 — 1건
토지거래계약에관한허가구역
호재 (1)
소로1류(폭 10m~12m)
접함
기본 분류 (3)
도시지역
생활소음진동관리지역
제2종일반주거지역
※ VWorld 토지(임야)대장 · 토지특성 · 이용계획 통합.
공시지가는 정부 1월 고시값(실거래·낙찰가 아님).
저촉·접합은 규제선 걸침/접함 — 도시계획시설·토지거래허가구역·문화재보호구역은 입찰 후 손실에 직결.
위치 / 로드뷰
경기도 안산시 상록구 팔곡이동 412-1 패밀리타운 5층502호
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