수원지방법원 2025타경53514. 시흥시 배곧동 배곧헤리움어반크로스1차 비동 3층 301호 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 선순위 임차권을 실제로 떠안느냐입니다. 한국토지주택공사 명의의 임차보증금은 115,000,000원이고, 전입일은 2022.05.06., 확정일자는 2022.04.13.입니다. 말소기준으로 제시된 2025.10.17. 강제경매개시결정보다 앞서 있어 원칙적으로는 대항력 있는 선순위 임차권입니다.
현재 최저매각가 63,000,000원에서 집행비용 1,534,000원을 먼저 제외하면 임차보증금에 61,466,000원이 배당되고, 원래 계산상 미배당 보증금은 53,534,000원입니다. 따라서 대항력이 그대로 유지됐다면 매수인의 실질취득비용은 63,000,000원 + 53,534,000원 = 116,534,000원으로 봐야 합니다. 낙찰가만 보고 63,000,000원짜리 오피스텔이라고 판단하면 안 되는 구조입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 후속 문서가 있습니다. 서울보증보험주식회사는 2026.02.02. 임차보증금에 대해서 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 대항력포기서를 제출했습니다. 따라서 이 확약이 적용되는 해당 임차권의 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 이 포기서는 해당 임차권에 한정되는 효과이며, 다른 선순위 임차인이 있었다면 별도로 판단해야 하지만 이 사건에서 확인되는 임차권 신고는 이 건뿐입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53514 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 배곧동 234 배곧헤리움어반크로스1차 비동 3층301호 |
| 도로명주소 | 경기도 시흥시 서울대학로264번길 74 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 19층 건물 내 3층 301호 |
| 소유자 | 한윤종 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 90,000,000원 / 63,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 119,275,478원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 포기서가 승부처
2018.08.10. 국민은행 근저당권 86,400,000원이 설정됐지만 2022.05.06. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석에서 중요한 것은 그 뒤의 임차권입니다. 한국토지주택공사의 임차권은 전입 2022.05.06., 확정일자 2022.04.13., 보증금 115,000,000원으로, 2025.10.17. 강제경매개시결정보다 앞섭니다.
② 임차권 분석 — 실제 임차인과 보증기관 승계 구분
등기상 임차권 신고는 한국토지주택공사 명의 1건입니다. 이 건은 보증기관 승계·대위 성격으로 분류되어 실제 임차인 수는 0명으로 봅니다. 보증금 115,000,000원을 다른 임차보증금과 중복 합산할 대상은 없습니다.
| 명칭 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 115,000,000원 | 2022.05.06. | 2022.04.13. | 대항력 有 우선변제 有 보증기관 승계 실질 인수 0원 |
배당요구일은 2024.08.01.입니다. 원래는 선순위 대항력과 우선변제권을 모두 가진 구조이나, 2026.02.02. 제출된 대항력포기서에 따라 우선변제권만 행사하고 미배당 보증금의 매수인 승계는 포기한 것으로 분석합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%지만 ‘싸다’고 단정하지 않는다
감정가는 90,000,000원, 현재 최저매각가는 63,000,000원으로 감정가의 70%입니다. 다만 동일 오피스텔의 최근 실거래 시세가 확인되지 않으므로 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지, 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
중요한 점은 대항력포기서를 반영하기 전과 후의 가격 해석이 완전히 다르다는 것입니다. 포기서를 무시하면 현재 회차 실질취득은 116,534,000원으로 올라가지만, 포기서가 유효하게 적용되면 실질취득은 낙찰가와 같은 63,000,000원입니다. 따라서 이 물건의 가격 메리트는 63,000,000원 자체가 아니라 포기서 효력 확인 후 실제 시세와 대조해야 판단할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 63,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,534,000원 |
| 1. 임차보증금 · 한국토지주택공사 | 115,000,000원 | 61,466,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 서울보증보험주식회사 | 119,275,478원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
원배당 계산상 임차보증금 부족분은 53,534,000원입니다. 다만 이 금액은 대항력이 유지된다는 전제의 룰상 인수액이며, 2026.02.02. 대항력포기서와 임차권등기 말소 동의를 반영하면 해당 임차권의 매수인 실질 인수는 0원입니다.
⑤ 회차별 인수 시나리오
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 포기서 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 63,000,000원 | 53,534,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 44,100,000원 | 72,093,800원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 30,869,999원 | 85,085,661원 | 0원 |
이 표가 보여주는 핵심은 분명합니다. 포기서가 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당액이 늘어 매수인의 총부담이 쉽게 줄지 않습니다. 그러나 이 사건은 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 제출돼 있으므로 현재 분석의 실질 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
⑥ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정조사상 오피스텔로 이용 중이며, 건물은 철골철근콘크리트·철근콘크리트구조의 19층 건물입니다.
- 입지. 시흥시 배곧동 배곧라라중학교 남동측 인근으로, 주위에 근린생활시설·아파트·오피스텔이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 조사됐습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기, 난방설비, 지하주차장이 설치돼 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 20m 내외, 남서측·남동측으로 폭 약 15m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 주상용, 평지의 사다리형이며 공시지가는 2,520,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 사용승인일자는 2018.07.24.이고 공부와의 차이는 없으며 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 대항력포기서 원문 확인. 2026.02.02. 제출된 포기서의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 문구와 적용 범위를 입찰 직전 다시 확인합니다.
- 선순위 임차권 말소 확인. 매각 후 한국토지주택공사 명의 임차권등기가 실제로 말소될 수 있는 상태인지 확인합니다.
- 보증기관 승계 중복 주의. 보증기관의 대위·승계 신고를 별도의 실제 임차인 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
- 가격 검증. 감정가 90,000,000원의 70%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 동일 건물·유사 오피스텔 실거래를 별도로 대조합니다.
- 배당표 확인. 현재 가정에서는 임차보증금에 61,466,000원이 배당되고 서울보증보험주식회사 청구 119,275,478원은 미배당입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 2026.02.02. 제출 문서를 입찰 전에 직접 확인합니다.
맺으며 — “선순위 1.15억”보다 중요한 것은 포기서다
표면만 보면 이 물건은 위험해 보입니다. 감정가 90,000,000원짜리 오피스텔에 115,000,000원의 선순위 임차보증금이 있고, 현재 최저가 63,000,000원에서 원배당표대로 계산하면 53,534,000원이 미배당됩니다. 포기서가 없다면 낙찰자는 이 부족분까지 고려해 실질취득 116,534,000원으로 판단해야 합니다.
그러나 2026.02.02. 서울보증보험주식회사가 대항력을 포기하고, 보증금을 전액 받지 못해도 임차권등기 말소에 동의한다는 문서를 제출했습니다. 따라서 해당 임차권의 실질 인수는 0원, 현재 회차의 실질취득은 63,000,000원으로 정리됩니다. 권리의 주된 위험은 해소된 셈입니다.
다만 이 사건은 실거래 시세 비교가 없는 상태이므로 감정가의 70%라는 숫자만으로 가격 메리트가 있다고 단정해서는 안 됩니다. 결론은 “권리는 포기서 확인을 전제로 정리 가능, 가격은 시세 확인 후 결정”입니다.
