수원지방법원 2025타경53530. 안산시 단원구 고잔동 안산고잔줌시티 17층 1724호로, 집합건축물대장상 용도와 감정평가상 이용상태 모두 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자는 전옥례이며 2020.02.18. 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 문성현 앞으로 건물 전부에 전세금 110,000,000원의 전세권이 설정됐습니다. 이후 2025.07.15. 안산시 압류가 등기돼 말소기준이 되었고, 2025.11.05. 문성현이 강제경매를 신청했습니다.
이 사건에서 가장 중요한 문구는 매각물건명세서의 인수권리입니다. 신청채권자 문성현은 최선순위 전세권자 겸 임차인이며 임차인으로 배당요구를 했지만, 을구 1번 전세권설정등기는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 따라서 입찰 판단의 기준은 84,000,000원의 최저가 단독이 아니라, 현재 회차 배당 후 남는 전세권 부담까지 합친 실질취득액이어야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53530 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 고잔동 527-7 안산고잔줌시티 17층 1724호 |
| 도로명주소 | 경기도 안산시 단원구 광덕대로 268 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 · 20층 건물 중 17층 |
| 소유자 | 전옥례 (2020.02.18. 소유권이전 · 거래가액 137,180,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 84,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 문성현 / 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 등기 열람 기준 | 2026.07.23 · 수원지방법원 안산지원 등기과 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 살아남는다
등기 흐름을 보면 2019.12.13. 주식회사더채움의 소유권보존과 코리아신탁주식회사 명의 신탁이 있었고, 신탁등기는 2020.02.18. 말소됐습니다. 같은 날 전옥례에게 소유권이전이 이뤄지고 문성현의 전세권이 설정됐습니다. 2022.12.01.에는 이 주택이 민간임대주택으로 등기됐으며, 2025.07.15. 안산시 압류, 2025.11.05. 강제경매개시결정이 뒤따릅니다.
② 임차인 분석 — 대항력 있고, 전세권도 인수
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 문성현 | 1724호 | 2020.02.18 | 미상 | 미상 등기 전세금 110,000,000원 | 2026.01.21 배당요구 | 대항력 有 | 미상 | 전세권 인수 |
실제 임차인은 1명, 문성현입니다. 전입일 2020.02.18.은 말소기준 2025.07.15.보다 앞서 대항력이 있는 것으로 조사됐습니다. 다만 임차보증금과 확정일자는 확인되지 않았고, 등기부에는 같은 문성현 앞으로 전세금 110,000,000원의 전세권이 별도로 명확하게 등기돼 있습니다. 배당요구는 2026.01.21. 접수됐습니다.
③ 실질취득 계산 — 84,000,000원이 아니라 111,912,000원
현재 회차 매각가를 최저가인 84,000,000원으로 놓으면 집행비용은 1,912,000원, 선순위 전세권자 문성현에게 돌아가는 예상배당은 82,088,000원입니다. 등기 전세금 110,000,000원에서 이 배당액을 빼면 27,912,000원이 미배당으로 남습니다.
감정가 120,000,000원의 약 93.3% 수준입니다. 1회 유찰로 표면 최저가는 70%까지 내려왔지만, 선순위 전세권 인수까지 넣으면 할인폭은 크게 줄어듭니다.
특히 대항력 있는 임차인의 선순위 권리가 낙찰가보다 큰 인수형에서는 유찰이 더 진행돼 낙찰가가 낮아져도 배당액이 줄면서 미배당 인수액이 커집니다. 이 사건 역시 낙찰가 하락분 상당 부분이 전세권 미배당 증가로 이동하는 구조이므로, 회차별 최저가만 보고 가격 메리트가 커진다고 판단하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 84,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,912,000원 |
| 2. 을구 1번 전세권 · 문성현 | 110,000,000원 | 82,088,000원 |
| 3. 갑구 6번 경매개시결정 · 문성현 | 110,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당모형의 총 청구액은 220,000,000원, 총 배당액은 82,088,000원, 총 미배당은 137,912,000원입니다. 문성현이 전세권자와 신청채권자로 함께 표시돼 있으므로, 이 총 미배당액 전체를 매수인 인수액으로 보는 것이 아니라 매수인에게 존속하는 선순위 전세권 110,000,000원의 미배당분을 실질취득 계산에 반영해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안산시청 남측 인근에 위치하며 주위는 근린상가, 오피스텔, 관공서 등으로 이루어져 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 남동측 근거리에 전철 중앙역이 있어 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 철골철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 20층 건물 중 17층 1724호이며 오피스텔로 이용 중입니다.
- 설비. 급·배수시설, 위생설비, 개별난방설비, 소화설비, 엘리베이터설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 업무용 토지로 이용되고 있으며 공시지가는 3,136,000원/㎡, 토지면적은 2,162.1㎡입니다. 서측 도로에 접하고 광로1류에 접합니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·중요시설물보호지구(공용)·지구단위계획구역 등에 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 않기. 현재 최저가 84,000,000원에 전세권 미배당 27,912,000원을 더한 실질취득 부담은 111,912,000원입니다.
- 전세권 인수 문구 재확인. 매각물건명세서상 을구 1번 전세권설정등기는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.
- 임차보증금 실체 확인. 문성현의 임차보증금과 확정일자는 미상입니다. 등기 전세금 110,000,000원과 실제 임대차관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인·전세권자·신청채권자가 모두 문성현으로 표시돼 있습니다. 점유와 계약 및 채권관계를 함께 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.01. 민간임대주택등기가 존재하므로 관련 등기와 매각 후 효력을 원본에서 확인해야 합니다.
- 회차 착시 경계. 2회 유찰 시 매각가는 58,799,999원, 3회 유찰 시 41,159,999원으로 낮아지지만 배당모형상 미배당은 각각 162,658,401원과 179,980,881원으로 커집니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 배당요구 관계를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 먼저 볼 것은 선순위 전세권
이 물건은 감정가 120,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 84,000,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 하지만 문성현의 110,000,000원 전세권은 말소기준보다 앞서고, 매각물건명세서가 직접 매수인 인수를 명시하고 있습니다.
현재 회차에서는 매각대금 중 집행비용 1,912,000원을 제외한 82,088,000원이 전세권에 배당되고, 전세금 기준 미배당 27,912,000원이 남습니다. 최저가와 이를 합친 실질취득은 111,912,000원입니다. 즉 이 사건의 결론은 “최저가는 84,000,000원이지만, 매수인의 경제적 부담은 그 가격에서 끝나지 않는다”입니다. 실거래 시세를 별도로 확인하기 전에는 가격 메리트를 인정하기 어렵고, 권리관계 역시 선순위 전세권과 대항력 임차인의 실체 확인이 선행돼야 합니다.
