수원지방법원 2025타경53543. 안산시 단원구 선부동 ‘아우라’ 4층 402호 다세대주택입니다. 감정가는 140,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 98,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 단순한 최저가 할인율이 아니라, 말소기준보다 먼저 대항력을 갖춘 천소라의 보증금 125,000,000원을 누가 부담하느냐입니다. 배당표대로만 보면 매각대금에서 집행비용 2,164,000원을 먼저 빼고 천소라에게 95,836,000원이 배당돼 29,164,000원이 부족합니다. 대항력만 놓고 보면 이 부족분은 매수인 인수 대상이 될 수 있습니다.

하지만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사(임차인: 천소라)가 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못해도 임차권등기 말소에 동의한다는 2026.06.09.자 확약서가 제출됐다고 기재돼 있습니다. 따라서 이 리포트에서는 천소라에 대한 실질 인수액을 0원*으로 반영합니다. 다만 이 확약은 천소라에게만 적용됩니다. 별도 점유자 KIM DENYS는 보증금이 확인되지 않았지만, 전입일이 말소기준 이후이므로 현재 자료상 대항력은 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인, 그러나 확약으로 인수 해소

말소기준은 2024.04.01. 주택도시보증공사 가압류 20,000,000원입니다. 천소라는 임대차계약일 2022.11.23, 전입·점유개시 2022.12.22, 확정일자 2022.11.23으로 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖췄고 보증금은 125,000,000원입니다. 2024.12.27에는 주택임차권등기까지 마쳤으며 배당요구도 확인됩니다.

② 임차인 — 실제 임차인 2명

KIM DENYS의 전입신고는 말소기준인 2024.04.01보다 늦은 2025.07.21이므로 현재 자료상 대항력은 없습니다. 보증금은 확인되지 않았으므로 금액 자체를 추정해서는 안 되며, 실제 점유·임대차 관계와 명도 대상 여부는 입찰 전에 확인할 필요가 있습니다. 천소라에 대한 확약은 KIM DENYS에게 확대 적용되는 것이 아닙니다.

③ 시세 비교 — 98,000,000원은 135,000,000원의 72.6%, 다만 거래가 오래됐다

아우라는 총 7세대, 사용승인일은 2014.05.02입니다. 제공된 동일 면적 실거래는 2022.11의 4층 거래 한 건이며 거래금액은 135,000,000원입니다.

현재 최저가는 98,000,000원으로 이 거래금액의 72.6%입니다. 천소라 확약을 반영하면 실질취득도 98,000,000원이므로, 권리 인수 때문에 가격이 다시 125,000,000원 수준으로 고정되는 사건은 아닙니다. 다만 비교 가능한 거래가 2022.11 한 건뿐이어서 135,000,000원을 현재 시세로 단정하기에는 표본과 시점이 부족합니다. 따라서 72.6%라는 숫자는 가격상 참고지표이지, 곧바로 확정적인 시세차익을 의미하지는 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 98,000,000원 가정)

배당계산상 천소라의 미배당액은 29,164,000원이지만, 2026.06.09. 확약으로 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 확인돼 매수인 인수는 실질 0원*으로 반영했습니다. 확약은 천소라에게만 적용됩니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경일관광경영고등학교 동측 인근이며, 주위는 다세대주택 등으로 이루어진 일반주택지대입니다.
• 교통. 차량통행이 가능하고 인근에 버스정류장 및 서해선 달미역이 있어 대중교통 상황은 양호한 편으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 및 평스라브지붕 4층 건물의 4층 402호입니다. 위생·급배수설비, 도시가스 난방설비, 소화전설비가 되어 있습니다.
• 평가 포함사항. 발코니 부분의 판넬조 아스팔트슁글지붕 보일러실 등은 본 건물에 포함해 평가됐습니다.
• 도로. 본건 서측으로 세로변에 접하고 있습니다.
• 규제 확인. 감정요항표에는 제1종일반주거지역, 토지 정보에는 제2종일반주거지역으로 표시 차이가 있습니다. 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있으므로 매각기일 2026.08.27 전 적용 여부를 원본으로 확인할 필요가 있습니다.
• 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
• 환금성. 총 7세대의 소규모 다세대이고 제공된 실거래도 1건이어서, 거래가 풍부한 대단지 공동주택보다 가격 검증과 재매각 유동성 확인이 중요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 2026.06.09.자 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 문구와 적용 주체가 천소라 보증금 125,000,000원에 정확히 대응하는지 확인하세요.
• 룰상 인수와 실질 인수를 구분. 현재 배당계산만 보면 천소라 미배당액은 29,164,000원이지만, 확약 반영 시 실질 인수는 0원*입니다.
• KIM DENYS 점유 확인. 전입 2025.07.21로 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않았으므로 실제 임대차계약, 점유 여부와 명도 계획을 확인하세요.
• 시세 보강. 제공된 실거래는 2022.11의 135,000,000원 한 건입니다. 98,000,000원이 72.6%라는 사실만으로 현재 시세 대비 할인폭을 확정하지 마세요.
• 토지이용계획 재확인. 용도지역 표기에 차이가 있고 토지거래계약 허가구역 지정기간이 2026.08.25까지로 기재돼 있으므로 최신 원문을 확인하세요.
• 현장 상태 확인. 4층 중 4층 물건이며 발코니 부분의 보일러실 등이 평가에 포함돼 있습니다. 실제 관리상태와 누수·설비 상태를 현장에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원문을 입찰 직전에 다시 대조하세요.

맺으며 — “29,164,000원 인수형이었지만, 확약이 판을 바꿨다”

이 물건의 권리분석은 확약서를 빼고 보면 위험도가 크게 달라집니다. 천소라는 말소기준보다 앞서 전입·점유를 갖춘 보증금 125,000,000원의 대항력 임차인이고, 현재 회차 배당만 계산하면 29,164,000원이 미배당됩니다. 하지만 2026.06.09. 제출된 확약서가 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의를 명시하므로, 이 분석에서는 그 인수를 실질 0원*으로 반영합니다.

그 결과 실질취득은 현재 최저가인 98,000,000원 수준으로 보며, 제공된 실거래 135,000,000원의 72.6%입니다. 다만 비교 거래가 2022.11 한 건뿐이고 총 7세대의 소규모 다세대라는 점 때문에 가격 판단의 신뢰도는 제한적입니다. 권리의 핵심은 확약서 원문 확인, 가격의 핵심은 현재 시세를 새로 검증하는 것입니다.

* 천소라의 배당계산상 미배당액은 29,164,000원이지만, 2026.06.09.자 확약서의 대항력 포기 및 보증금 전액 미변제 시에도 임차권등기 말소 동의 내용을 반영해 실질 인수 0원으로 평가했습니다. 이 확약은 천소라에게만 적용됩니다.