대전지방법원 2025타경3902. 대전 중구 문화동 글로리아아파트 102동 10층1004호입니다. 등기상 소유자는 김경옥이고, 현재 권리분석의 출발점은 2025.01.07. 접수된 충절로신용협동조합의 채권최고액 420,000,000원 근저당권입니다. 같은 날 뒤이어 설정된 문화1동계룡맨션아파트재건축조합의 40,000,000원 근저당권, 이후 가압류와 경매개시결정은 모두 이 기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
현황조사와 매각물건명세서에는 1004호에 김애주가 확인됩니다. 전입일은 2025.04.14.로 말소기준일인 2025.01.07.보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 없고, 보증금은 확인되지 않지만 낙찰자가 그 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다. 실제 임차인은 1명이며 보증기관 대위·승계 신고도 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3902 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 중구 문화동 796 글로리아아파트 102동 10층1004호 |
| 물건종류 | 아파트 |
| 소유자 | 김경옥 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 516,000,000원 / 252,840,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 46,671,705원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 등기 발급 | 대전지방법원 등기국 · 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
등기에는 2025.01.07. 이전고시에 따라 옮겨온 여러 근저당권도 나타나지만, 구즉신용협동조합 6,500,000,000원, 공주중앙신용협동조합 2,600,000,000원, 대사신용협동조합 1,800,000,000원, 충절로신용협동조합 840,000,000원 근저당은 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 현재 경매에서 인수 여부를 판단할 핵심은 을구 8번 420,000,000원 근저당권부터입니다.
② 임차인 — 전입이 늦어 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김애주 | 1004호 | 2025.04.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
전입신고는 말소기준권리 2025.01.07.보다 늦은 2025.04.14.입니다. 따라서 대항력 없음으로 판단됩니다. 확정일자·보증금·배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 관련 금액을 단정할 수 없지만, 대항력에 기한 보증금 승계는 발생하지 않습니다. 매수인 인수액은 제공된 배당분석에서도 0원입니다.
③ 가격 — 49%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’는 별도 문제
감정가는 516,000,000원, 현재 최저매각가는 252,840,000원으로 2회 유찰 뒤 감정가의 49%입니다. 권리상 인수액이 0원이므로 현재 회차의 권리상 실질취득액도 252,840,000원입니다.
현재 회차에서 채권 총액은 563,536,467원, 채권자 예상배당은 248,500,240원으로 계산되어 315,036,227원의 미배당이 남습니다. 이 미배당은 채권자 측 문제이지 매수인에게 자동 승계되는 금액은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 252,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,339,760원 |
| 2. 을구 8번 근저당권 · 충절로신용협동조합 | 420,000,000원 | 248,500,240원 |
| 3. 을구 9번 근저당권 · 문화1동계룡맨션아파트재건축조합 | 40,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 2번 가압류 · 충절로신용협동조합 | 10,193,057원 | 0원 |
| 5. 갑구 4번 경매개시결정 · 문화1동계룡맨션아파트재건축조합 | 46,671,705원 | 0원 |
| 6. 갑구 6번 경매개시결정 · 케이씨유엔피엘대부 주식회사 | 46,671,705원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 4,339,760원과 선순위 근저당권에 248,500,240원이 배당되고 후순위 권리에는 배당 여력이 없습니다. 채권 총 미배당은 315,036,227원이며, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 토지·입지 메모
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 도시지역·도시계획구역에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 3,626.6㎡, 토지이용상황은 아파트입니다.
- 형상·도로. 평지·가로장방 형태이며 소로각지, 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 공시지가. 1,330,000원/㎡입니다.
- 규제 확인. 가축사육제한구역 포함, 절대보호구역 저촉, 상대보호구역 포함·저촉 사항이 표시돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 김애주의 전입일 2025.04.14.와 말소기준일 2025.01.07.의 선후관계를 다시 확인하고, 보증금·확정일자·배당요구 여부도 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 근저당 이전 확인. 말소기준 근저당권은 2025.10.24. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐으므로 최신 등기에서 권리자와 경매 진행관계를 대조하세요.
- 중복 경매 사건 확인. 2025.10.10. 강제경매개시결정과 2026.05.12. 임의경매개시결정이 함께 등기돼 있으므로 매각기일 전 사건 진행상태를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 입찰가를 결정하지 말고 주변 최근 실거래와 비교해 상한가를 정하세요.
- 배당 추정 한계. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정이므로 원본 배당요구·조세채권 현황을 확인하세요.
맺으며 — “권리는 비교적 단순, 가격은 시세 확인 후”
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 2025.01.07. 충절로신용협동조합 420,000,000원 근저당권이 말소기준이고, 후순위 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 김애주도 2025.04.14. 전입이라 기준권리보다 늦어 대항력 없음, 매수인 인수액은 0원입니다.
현재 최저매각가는 252,840,000원으로 감정가 516,000,000원의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 이 숫자는 어디까지나 감정가 대비 유찰률입니다. 주변 실거래와의 비교 없이 ‘시세보다 싸다’고 결론 내리는 것은 금물입니다. 권리상 인수 위험은 낮고, 최종 승부처는 252,840,000원이 실제 시장가격과 비교해 어느 위치인지 확인하는 것입니다.