대구지방법원 2024타경11504. 대구 수성구 두산동 대우트럼프월드수성 1층 에프동 3호입니다. 경매 용도 표기는 대지이고, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설입니다. 철근콘크리트구조 42층 건물 중 1층에 있으며, 조사 당시 상호나 간판이 없어 휴업 상태로 추정됐습니다. 소유자는 주식회사바이오에스엔피로, 2015년 598,000,000원에 취득한 기록이 있습니다.
표면만 보면 감정가 445,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 311,500,000원으로 내려왔고, 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 할인율보다 권리 데이터의 내부 대조입니다. 데이터상 말소기준은 2008년 5월 21일 국세 압류로 산정되어 있으나, 등기 목록에는 같은 압류가 2008년 5월 29일 해제로 말소된 기록이 함께 있습니다. 배당 시뮬레이션의 주된 배당 대상인 대우건설 가압류 역시 2010년 5월 20일 일부해제로 말소된 기록이 확인됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경11504 (임의경매개시결정) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 동대구로 59, 1층 에프동 3호 (두산동, 대우트럼프월드수성) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 집합건물 1층 · 근린생활시설로 이용 중이나 휴업 상태 추정 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 42층 중 1층 · 화강석·페인팅 외벽 · 타일 바닥 · 천정매립형 냉난방설비 |
| 소유자 | 주식회사바이오에스엔피 (2015.07.20. 소유권이전, 거래가액 598,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 445,000,000원 / 311,500,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수산업협동조합중앙회의 승계인 수협은행 / 410,599,590원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
① 권리 흐름 — 인수 0원과 별개로 기준권리 재확인이 필요하다
현재 소유권은 2015년 7월 20일 주식회사바이오에스엔피로 이전됐고, 같은 날 수산업협동조합중앙회 명의의 채권최고액 412,800,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이후 이상춘 명의의 채권최고액 70,000,000원 근저당권, 국세 압류, 2024년 임의경매개시결정이 이어집니다. 배당 시뮬레이션은 이들 후순위 권리에 배당이 없고 매수인 인수도 없다고 계산하지만, 기준권리 자체가 말소이력과 충돌하므로 단순히 “전부 소멸”이라고 결론내리기보다 원문 확인을 우선해야 합니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 2명
| 임차인 / 점유부분 | 보증금 | 월차임 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 어썸프리저브드플라워 80.68㎡ | 10,000,000원 | 1,800,000원 | 2014.05.09 | 없음* | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 부울산업개발 주식회사 30㎡ | 10,000,000원 | 500,000원 | 2018.09.14 | 없음* | 확인 필요 | 해당 없음 |
* 데이터상 말소기준일인 2008.05.21.을 전제로 한 판정입니다. 두 임차인 모두 전입일이 이후이며 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인입니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
② 시세 비교 — 숫자는 낮지만 직접 비교에는 한계가 있다
대우트럼프월드수성은 967세대, 2007년 4월 30일 준공 단지입니다. 제시된 최근 거래 12건은 전용 84.7㎡ 주거용 거래로, 2025년 9월부터 2026년 4월 사이 500,000,000원~650,000,000원에 형성됐습니다. 최근 12개월 평균은 584,083,333원, 최신 거래는 2026년 4월 630,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.7㎡ | 33 | 630,000,000원 |
| 2026.03 | 84.7㎡ | 17 | 560,000,000원 |
| 2026.03 | 84.7㎡ | 8 | 510,000,000원 |
| 2026.03 | 84.7㎡ | 7 | 500,000,000원 |
| 2026.02 | 84.7㎡ | 37 | 638,000,000원 |
| 2026.02 | 84.7㎡ | 11 | 600,000,000원 |
| 2025.12 | 84.7㎡ | 30 | 650,000,000원 |
| 2025.11 | 84.7㎡ | 16 | 585,000,000원 |
| 2025.10 | 84.7㎡ | 26 | 586,000,000원 |
| 2025.10 | 84.7㎡ | 23 | 590,000,000원 |
| 2025.10 | 84.7㎡ | 26 | 590,000,000원 |
| 2025.09 | 84.7㎡ | 30 | 570,000,000원 |
| 평균 | 84.7㎡ | 12건 | 584,083,333원 |
최저가 311,500,000원은 최근 12개월 평균의 53.3%이고, 최신 거래 630,000,000원의 약 49.4%입니다. 감정가 445,000,000원도 최근 평균의 약 76.2%입니다. 다만 비교 거래는 84.7㎡ 주거용 고층 세대이고, 본건은 1층 근린생활시설입니다. 따라서 이 차이는 “상가가 주거용보다 싸다”는 숫자를 보여줄 뿐, 본건이 시세보다 저렴하다는 직접 근거는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 311,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,161,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사대우건설 | 45,706,158,786원 | 306,339,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사대우건설 | 1,300,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 주식회사국민은행 | 520,000,000원 | 0원 |
| 5. 전세권 · 조귀주 | 30,000,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 수산업협동조합중앙회 | 412,800,000원 | 0원 |
| 7. 근저당 · 이상춘 | 70,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 48,038,958,786원 중 306,339,000원이 채권자에게 배당되고, 47,732,619,786원이 미배당되는 시뮬레이션입니다. 신청채권자 수협은행의 예상배당은 0원으로 계산돼 청구액 410,599,590원이 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 황금네거리 남측 인근으로, 주변은 아파트단지·근린생활시설·단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 간선도로와 도시철도 등 대중교통시설이 인근에 있어 교통상황은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 근린생활시설로 이용 중이나 상호나 간판이 없어 휴업 상태로 추정됐습니다. 내부구조와 설비는 이해관계인 부재로 외부관찰과 탐문을 통해 개략 조사됐습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)이며, 동측 약 70미터 도로와 북·서·남측 약 10~15미터 도로에 접합니다. 공시지가는 4,425,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 급·배수·공동위생·천정매립형 냉난방설비가 설치돼 있습니다.
- 환금성. 967세대 복합단지 안의 1층 근린생활시설이지만 현재 휴업 추정 상태이고 임대관계가 명확하지 않아, 주거용 거래량만으로 환금성을 평가하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확정. 2008.05.21. 국세 압류와 2008.05.29. 말소 기록을 원등기에서 대조해 실제 말소기준권리를 확정해야 합니다.
- 배당순위 재검산. 대우건설 가압류는 2010.05.20. 말소 기록이 있으므로 306,339,000원 배당 전제가 유효한지 확인해야 합니다.
- 담보가등기 확인. 2008.11.10. 소유권이전청구권가등기는 2010.05.07. 말소됐지만, 성격과 말소 효력을 원문으로 확인해야 합니다.
- 세금 우선권. 국세·지방세 압류 기록이 다수 존재합니다. 당해세에 해당하면 집행비용 다음 순위에서 차감돼 후순위 배당이 달라질 수 있습니다.
- 임차인 점유·명도. 실제 임차인 2명의 영업 여부, 점유구획, 전입·사업자등록 현황과 인도협의 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 우선변제 자료. 임차인들의 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 배당요구종기 서류를 대조해야 합니다.
- 상가 적정가. 주거용 84.7㎡ 실거래 평균 584,083,333원을 본건 상가의 직접 시세로 사용하지 말고, 실제 임대료·공실·관리비·대지권을 기준으로 수익가치를 다시 계산해야 합니다.
- 현장 내부 확인. 감정평가가 외부관찰과 탐문 중심으로 이뤄졌으므로 내부구조, 냉난방설비, 수선 필요 여부를 직접 확인해야 합니다.
- 매각기일 상태 확인. 기재된 매각기일은 2026.07.09.이므로 변경·유찰·매각 여부를 법원 기록에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “0원 인수”보다 데이터 충돌 해소가 먼저다
이 사건은 배당표만 보면 매수인 인수액이 0원이고, 두 임차인도 대항력이 없어 실질취득액이 최저가와 같은 311,500,000원입니다. 주거용 최근 거래 평균 대비 53.3%라는 숫자도 눈에 띕니다. 그러나 본건은 1층 근린생활시설이고 비교 거래는 84.7㎡ 주거용 세대라 가격 비교의 직접성이 떨어집니다.
더 중요한 문제는 권리 흐름입니다. 말소된 압류가 말소기준으로, 말소된 가압류가 배당의 핵심으로 계산된 상태에서는 “권리상 안전”이라는 결론을 내릴 수 없습니다. 인수액 계산은 0원, 권리 확정은 보류. 이 물건의 승부처는 낮은 최저가가 아니라 말소기준과 배당순위를 원문에서 다시 맞추고, 휴업 추정 상가의 실제 임대가치와 점유 상태를 확인하는 데 있습니다.