대전지방법원 2025타경3988. 대전 중구 목동 ‘목양마을아파트’ 105동 15층 1503호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 동일 단지 실거래 비교 면적은 84.82㎡입니다. 소유자 김선하는 2012.08.31. 소유권을 취득했고, 등기 당시 거래가액은 224,000,000원입니다. 현재 권리관계의 기준점은 2013.08.09. 태평새마을금고의 채권최고액 169,000,000원 근저당권입니다.
이후 태평새마을금고가 설정한 채권최고액 22,100,000원과 26,000,000원의 추가 근저당권, 2025.11.24. 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가서의 임대차관계는 미상으로 표시돼 있으므로, 점유관계까지 확정됐다고 보기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3988 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 중구 목동 24 목양마을아파트 105동 15층1503호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트로 이용중 |
| 동 / 층 | 105동 · 19층 건물 내 15층 1503호 |
| 실거래 비교면적 | 84.82㎡ |
| 소유자 | 김선하 · 2012.08.31. 소유권이전 · 거래가액 224,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 365,000,000원 / 255,500,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 169,298,765원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
① 권리 흐름 — 2013년 근저당이 말소기준
말소기준권리는 2013.08.09. 을구 9번 태평새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 169,000,000원이고 채무자는 김선하입니다. 이후 설정된 을구 10번 22,100,000원 근저당권, 을구 11번 26,000,000원 근저당권과 현재의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 2023.10.05. 개시된 임의경매는 2023.12.28. 취하되어 2024.01.03. 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 평균의 77.1%
목양마을 동일 면적 84.82㎡의 최근 실거래 12건은 2026년 3월부터 7월까지 확인됩니다. 최근 12개월 평균 거래금액은 331,583,333원, 거래 최저는 302,000,000원, 최고는 392,000,000원입니다. 현재 최저매각가 255,500,000원은 최근 12개월 평균의 77.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.82㎡ | 14 | 392,000,000원 |
| 2026.07 | 84.82㎡ | 19 | 348,000,000원 |
| 2026.07 | 84.82㎡ | 13 | 335,000,000원 |
| 2026.06 | 84.82㎡ | 3 | 302,000,000원 |
| 2026.05 | 84.82㎡ | 8 | 340,000,000원 |
| 2026.05 | 84.82㎡ | 12 | 315,000,000원 |
| 2026.04 | 84.82㎡ | 11 | 325,000,000원 |
| 2026.04 | 84.82㎡ | 10 | 310,000,000원 |
| 2026.03 | 84.82㎡ | 21 | 340,000,000원 |
| 2026.03 | 84.82㎡ | 17 | 310,000,000원 |
| 2026.03 | 84.82㎡ | 20 | 315,000,000원 |
| 2026.03 | 84.82㎡ | 14 | 347,000,000원 |
| 평균 | 84.82㎡ | 12건 | 331,583,333원 |
현재 최저가는 최근 거래 최저인 302,000,000원보다도 낮습니다. 감정가 365,000,000원에서는 최근 평균보다 높은 가격이었지만, 1회 유찰 후 255,500,000원까지 내려오면서 가격 차이가 명확하게 생긴 상태입니다. 최신 거래는 2026.07. 392,000,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 255,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,377,000원 |
| 1. 을구 9번 근저당 · 태평새마을금고 | 169,000,000원 | 169,000,000원 |
| 2. 을구 10번 근저당 · 태평새마을금고 | 22,100,000원 | 22,100,000원 |
| 3. 을구 11번 근저당 · 태평새마을금고 | 26,000,000원 | 26,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 34,023,000원 |
현재 최저가 255,500,000원을 매각가로 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 채권 합계 217,100,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 34,023,000원입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 255,500,000원 | 217,100,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 178,850,000원 | 175,546,100원 | 41,553,900원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 125,194,999원 | 122,642,269원 | 94,457,731원 | 0원 |
현재 회차에서는 세 근저당 관련 채권 217,100,000원이 전액 배당됩니다. 2회 유찰 시에는 41,553,900원, 3회 유찰 시에는 94,457,731원의 미배당이 생기지만, 제공된 시뮬레이션상 각 회차 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 중구 목동 소재 목양초등학교 남측 인근이며, 주위는 아파트와 근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 2003.07.31. 사용승인된 철근콘크리트조 19층 건물의 15층 1503호입니다.
- 설비. 위생·급배수·전기·승강기 설비와 난방시설이 갖춰져 있습니다.
- 용도지역. 대표지번 기준 제3종일반주거지역이며 시가지경관지구, 대로3류·중로1류 접합, 교육환경 보호구역 등이 확인됩니다.
- 토지. 아파트 건부지로 이용 중인 부정형 토지이며 공시지가는 1,330,000원/㎡입니다.
- 단지 규모. 목양마을은 1,500세대이며 동일 면적 최근 실거래 12건이 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유·전입 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가서상 임대차관계 미상입니다. 현황과 전입 관계를 반드시 다시 확인해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2013.08.09. 태평새마을금고 근저당권이 말소기준이며 이후 등기권리는 매각 소멸 구조인지 원본 등기부와 대조하세요.
- 가격 상한 설정. 현재 최저가 255,500,000원은 최근 12개월 실거래 평균 331,583,333원의 77.1%입니다. 실제 응찰가는 층·상태를 별도로 반영해 정해야 합니다.
- 배당표 재검증. 현재 배당안에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당요구종기 자료를 확인하세요.
- 과거 경매 이력. 2023.10.05. 임의경매가 개시됐다가 2023.12.28. 취하된 이력이 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 점유 확인과 입찰가
이 물건은 등기상 말소기준이 명확합니다. 2013.08.09. 태평새마을금고 근저당권 이후의 추가 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 가격도 1회 유찰로 255,500,000원까지 내려와 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균 331,583,333원의 77.1%에 위치합니다.
다만 이 사건에서 남겨둘 경계선은 임대차관계 미상입니다. 임차인 신고가 없다는 사실만으로 현장 점유까지 확정할 수는 없습니다. 따라서 결론은 “등기 권리는 단순하고 가격은 최근 시세보다 낮지만, 점유·전입 확인을 마친 뒤 입찰가를 결정할 물건”입니다.
