대전지방법원 2025타경3999. 대전광역시 서구 탄방동 83-9에 있는 토지와 상업·업무용 건물의 경매입니다. 건물은 1987년 11월 26일 사용승인된 철근콘크리트조 지하 1층·지상 3층으로, 공부상 1층은 점포, 2·3층은 사무실, 지하층은 다방입니다. 감정평가 당시에는 공실상태로 조사됐습니다.

매각 대상은 일괄매각이며 제시외 건물을 포함합니다. 현재 최저매각가는 981,954,000원으로 감정가 1,402,791,360원의 약 70%입니다. 하지만 감정가에서 내려온 폭과 실제 시장가격 대비 저렴한 정도는 서로 다릅니다. 이 물건은 특히 지하층 상태, 장기 공실 가능성, 건물 노후화와 임대수익 회복 비용을 함께 살펴봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임대관계는 확인 필요

말소기준권리는 2018.12.27 설정된 국민은행 근저당권(채권최고액 240,000,000원)입니다. 이후 2020년에 추가 설정된 국민은행 근저당권(120,000,000원), 2025년 임의경매개시결정, 2026년 송문자 지분에 대한 국가 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

과거 김기상 명의로 설정됐던 1층 점포 전세권은 2014.01.23 말소됐고, 농협은행의 과거 근저당도 2018.12.28 말소됐습니다. 따라서 이미 말소된 전세권과 근저당권을 현재 살아 있는 인수권리로 계산해서는 안 됩니다.

② 임차인·점유 분석 — 공실과 임대관계 미상은 구별

현재 특정된 임차인은 0명입니다. 다만 감정평가 요항표에는 건물이 공실상태라고 기재되면서 임대관계는 미상이라고 명시되어 있습니다. 공실이라는 현장 관찰만으로 과거 임대차가 모두 종료됐거나 보증금 반환 문제가 존재하지 않는다고 확정할 수는 없습니다.

상업용 건물인 만큼 실제 점유자, 사업자등록 및 인도 여부, 임대차계약 체결 시점, 확정일자, 보증금과 배당요구 관계를 확인해야 합니다. 구체적인 임차인이 특정되지 않은 현재 단계에서는 대항력이나 우선변제권의 존재를 확정할 수 없으며, 추가 조사에서 선순위 대항력 있는 임차인이 발견되면 매수인 인수 가능성을 다시 계산해야 합니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 70%지만 시세 할인율은 미확정

감정가 1,402,791,360원에서 1회 유찰 후 최저매각가가 981,954,000원으로 내려왔습니다. 감정가 대비로는 약 70% 수준이지만, 현재 주변 유사 상업용 건물의 최근 거래가격과 직접 대조된 결과는 없습니다.

이 물건은 단순 주거용 아파트가 아닌 토지 및 점포·사무실 용도의 건물입니다. 가격 판단에는 토지의 도로 접면과 입지뿐 아니라 건물의 사용 가능 상태, 임대수익, 공실 해소 비용, 제시외 건물의 현황까지 반영해야 합니다.

회차별 매각가가 낮아진다고 해서 자동으로 저평가 상태가 되는 것은 아닙니다. 특히 이번 물건은 1987년 사용승인 건물의 물리적 노후화와 지하층의 물 고임이 확인되어 있어, 보수 필요 수준에 따라 매수가격의 적정성이 크게 달라질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 981,954,000원 가정)

위 배당은 국민은행의 두 근저당권 채권최고액 합계 360,000,000원을 전액 배당하는 단순 추정입니다. 신청채권자의 청구금액은 320,151,196원으로, 채권최고액 합계와 구별해야 합니다.

집행비용은 추정금액이며, 당해세·압류 관련 조세채권·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 특히 송문자 지분에 대한 국가 압류가 존재하므로 실제 조세채권의 종류와 우선순위에 따라 배당순서 및 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다. 배당표의 수령액은 확정 배당액이 아닙니다.

⑤ 입지·건물 상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대전광역시 서구 탄방동 용문역네거리 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 상업용·업무용 빌딩과 백화점 등이 있는 노선상가지대이며, 감정평가에서는 입지여건을 보통으로 판단했습니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하며 간선도로, 용문역, 버스승강장과의 접근성을 종합한 교통사정은 보통입니다.
• 토지. 면적 195.4㎡, 지목 대, 평지의 세로장방형 토지이며 광대로 한면에 접합니다. 개별공시지가는 4,180,000원/㎡입니다. 공시지가는 실거래가격을 직접 의미하지 않습니다.
• 용도 및 규제. 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로1류(폭 35m~40m) 접합, 가축사육제한구역에 해당합니다. 향후 신축·증축·용도변경 계획은 관련 규제를 확인해야 합니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트조 슬래브지붕, 외장 타일 및 몰탈 위 페인팅 등으로 마감되었습니다. 위생·급배수·소방 관련 설비가 있는 것으로 조사됐습니다.
• 지하층 상태. 매각물건명세서에 감정평가 당시 지하층 바닥에 물이 고여 있었다는 사실이 기재되어 있습니다. 물 유입 원인과 구조·방수·배수설비에 미치는 영향은 별도 확인이 필요합니다.
• 공실 및 환금성. 감정평가 당시 공실로 조사됐습니다. 상업·업무용 건물의 환금성은 임대수요, 실제 수익률, 건물 상태, 수선비와 매수자층에 좌우되며, 현 상태에서 원활한 재매각을 단정하기 어렵습니다.
• 일괄매각 및 제시외 건물. 제시외 건물이 포함되므로 실제 구조물의 위치·면적·상태·적법성 및 활용 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 지하층 현장 확인. 바닥의 물 고임 원인, 습기·누수 흔적, 배수설비 및 사용 가능 여부를 확인하고 필요한 보수공사 범위를 산정하세요.
• 실제 점유·임대차 확인. 공실 조사 내용과 현재 점유상태를 대조하고, 상가 임대차계약·사업자등록·확정일자·보증금 반환 관계를 확인하세요.
• 토지·건물 일괄매각 범위. 토지등기부와 건물등기부, 건축물대장, 매각물건명세서, 제시외 건물 현황을 대조해 매각 범위와 권리상태를 재확인하세요.
• 국가 압류 및 조세. 송문자 지분 압류의 원인 채권과 조세 법정기일, 배당요구 현황을 확인해 실제 배당 및 인수 여부를 검토하세요.
• 공유자 상속등기. 상속에 따른 공유자별 지분 및 소유권이전 경위, 경매대상 지분과 매각 범위를 원본 서류로 확인하세요.
• 실거래·임대수익 조사. 인근 유사 용도의 건물 거래가격, 토지거래 수준, 공실률, 임대료 및 리모델링 필요 비용을 확인한 뒤 입찰가 상한을 결정하세요.
• 건축 및 활용 가능성. 사용승인 당시의 용도와 현재 건축물 현황을 대조하고, 용도변경·증축·재건축 구상은 관계 규제와 건물 상태를 확인한 후 판단하세요.
• 최종 사건 진행 확인. 2026.10.22 매각기일의 변경·취하·정지 여부, 입찰보증금, 매각조건 및 최신 등기사항을 법원 원본으로 확인하세요.

맺으며 — “권리상 단순함이 곧 투자 매력은 아니다”

이 물건은 등기상 말소기준이 뚜렷합니다. 국민은행의 2018년 근저당권을 기준으로 후순위 근저당권과 압류는 매각 소멸 대상이며, 배당 시뮬레이션상 금융권 근저당 채권최고액 전액을 충당할 수 있는 구조입니다. 등기상 권리의 복잡성 자체는 상대적으로 낮습니다.

그러나 투자 판단은 다릅니다. 건물은 오래된 상업·업무용 시설이고, 감정평가 당시 공실이며, 매각물건명세서에는 지하층 바닥의 물 고임이 적혀 있습니다. 게다가 실제 임대관계와 최근 실거래에 기초한 시세 수준은 아직 확인이 필요합니다. 최저가 981,954,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 저렴한 매물이라고 평가할 수 없습니다.

따라서 결론은 권리구조는 비교적 단순하지만 투자 판단은 보류·정밀검증 필요입니다. 지하층 상태, 점유·임대차 관계, 조세 및 제시외 건물의 매각 범위가 확인되고 실제 시장가격과 임대수익이 검증되기 전까지는 보수적인 접근이 타당합니다.