대전지방법원 2025타경3999. 대전 서구 탄방동 83-9, 계룡로 623에 있는 토지와 지하1층·지상3층 건물입니다. 공부상 이용은 1층 점포, 2·3층 사무실, 지하 다방이고 현재는 공실입니다. 토지는 195.4㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 감정평가액은 1,402,791,360원입니다. 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 981,953,000원입니다.
권리관계의 중심은 2018.12.27 설정된 국민은행 채권최고액 240,000,000원의 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이고, 2020.11.25 국민은행의 채권최고액 120,000,000원 근저당권, 2025.12.12 임의경매개시결정, 2026.01.12 송문자 지분에 대한 압류는 모두 그 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3999 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 탄방동 83-9 · 대전광역시 서구 계룡로 623 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 1층 점포 · 2·3층 사무실 · 지하 다방 · 현재 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 지하1층 지상3층 · 사용승인 1987.11.26 |
| 토지 | 195.4㎡ · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 세로장방 · 광대로한면 |
| 감정가 / 최저가 | 1,402,791,360원 / 981,953,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 320,151,196원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
| 소유자 | 송문자, 최동희, 최성문, 최영우, 최영준, 최은정, 최진호 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
과거 한빛은행 근저당권과 김기상 전세권, 농협은행 근저당권은 이미 말소된 권리입니다. 현재 경매에서 판단해야 할 말소기준은 2018.12.27 을구 9번 국민은행 근저당권 240,000,000원입니다. 이후 설정된 국민은행 근저당권 120,000,000원과 임의경매개시결정, 강남세무서장의 송문자 지분 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 소유관계 — 상속으로 7인 공유
기존 소유자 최형진의 소유권은 2024.01.10 상속을 원인으로 2025.12.08 송문자 외 6인에게 이전됐습니다. 현재 지분은 송문자 15분의 3, 최동희·최성문·최영우·최영준·최은정·최진호가 각각 15분의 2입니다. 국민은행은 2018.12.27 및 2020.11.25 설정된 근저당권의 임의경매 실행을 위해 상속등기를 대위한 것으로 기재돼 있습니다.
| 공유자 | 지분 |
|---|---|
| 송문자 | 15분의 3 |
| 최동희 | 15분의 2 |
| 최성문 | 15분의 2 |
| 최영우 | 15분의 2 |
| 최영준 | 15분의 2 |
| 최은정 | 15분의 2 |
| 최진호 | 15분의 2 |
③ 가격 — 30% 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’고 할 근거는 없다
현재 최저가는 감정가의 70%인 981,953,000원입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 687,367,100원, 3회 유찰 시 시나리오는 481,156,969원입니다. 그러나 동일 물건 또는 인근 비교 실거래 자료가 없어 현재 981,953,000원을 시장가격과 직접 비교할 수 없습니다. 따라서 1회 유찰됐다는 사실만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 981,953,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,219,530원 |
| 1. 을구 9번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 2. 을구 11번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 609,733,470원 |
현재 회차 가정에서는 채권최고액 기준 국민은행 근저당권 360,000,000원이 전액 배당되고 609,733,470원이 소유자에게 잔여 교부되는 구조입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 권리 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 981,953,000원 | 0원 | 609,733,470원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 687,367,100원 | 0원 | 318,093,429원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34.3% | 481,156,969원 | 0원 | 113,945,399원 | 0원 |
유찰이 더 진행돼도 제공된 시나리오에서는 국민은행 근저당권 채권최고액 합계 360,000,000원이 모두 배당되고 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 이 사건의 회차별 핵심 변화는 인수 위험이 아니라 매각가격입니다.
⑥ 현황·건물 리스크 — 공실보다 ‘지하층 물고임’이 중요
건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층·지상3층으로 사용승인은 1987.11.26입니다. 현재 공부상 1층 점포, 2·3층 사무실, 지하 다방이고 모두 공실 상태입니다. 위생설비, 급배수설비, 소방관련설비가 갖춰진 것으로 조사됐습니다.
⑦ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용문역네거리 북서측 인근으로 주변은 상업용·업무용 빌딩과 백화점 등이 형성된 노선상가지대이며 제반 입지여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 간선도로 접근성, 용문역 및 버스승강장과의 거리 등을 감안한 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 면적 195.4㎡, 지목 대, 상업용, 평지, 세로장방, 광대로한면입니다. 공시지가는 4,180,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역이며 시가지경관지구(일반)에 저촉되고 대로1류(폭 35m~40m)에 접합니다.
- 규제. 가축사육제한구역 전부제한구역입니다.
- 위반건축물. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 등기상 인수. 말소기준 국민은행 근저당 이후의 권리는 소멸하는 구조이고 예상 인수액은 0원입니다.
- 현장 물고임. 지하층 바닥 물고임의 원인과 범위, 배수·방수·설비 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 공실 상태. 1층 점포, 2·3층 사무실, 지하 다방이 현재 공실인 만큼 실제 내부 상태를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되므로 매각대상과 현황을 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없어 981,953,000원의 시장가격 메리트는 확인되지 않습니다. 유찰률만으로 싸다고 판단하면 안 됩니다.
- 배당 변수. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제가 미반영된 계산이므로 원본 배당관계를 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 승부는 가격과 건물 상태”
이 사건의 권리분석 결론은 비교적 선명합니다. 2018.12.27 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 근저당권·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인은 없고 계산상 매수인 인수도 0원입니다.
반면 투자 판단은 간단하지 않습니다. 감정가 1,402,791,360원에서 한 차례 유찰돼 981,953,000원까지 내려왔지만, 이를 비교할 최신 실거래 자료가 없습니다. 여기에 현재 공실, 1987.11.26 사용승인, 감정평가 당시 지하층 물고임이라는 확인사항이 겹칩니다. 따라서 이 물건은 “권리가 깨끗하니 싸다”가 아니라 “권리는 정리돼 있으니 이제 가격과 건물 상태를 검증해야 한다”가 정확한 결론입니다.
