대전지방법원 2025타경4061. 세종특별자치시 보람동 708 세종드림빌딩 3층 301호입니다. 현재 등기상 소유자는 이혜경이며 단독소유입니다. 권리의 기준점은 2015.10.14. 설정된 주식회사전북은행 근저당권 540,000,000원입니다. 이후 2025.12.16. 임의경매개시결정과 2026.02.25. 세종특별자치시 압류, 2022.10.14. 전북은행의 추가설정 근저당은 모두 말소기준권리 뒤에 위치해 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 이 사건에서 권리관계만 보고 바로 ‘안전한 상가’로 결론내리기는 어렵습니다. 감정평가 조사상 현황은 종교시설(세인츠교회)이고, 집합건축물대장에는 제2종근린생활시설(일반음식점)으로 등재돼 있습니다. 임대관계는 미상이며 현장조사 당시 이해관계인 등이 없어 내부도 확인하지 못했습니다. 따라서 실제 점유자가 누구인지, 임차관계가 존재하는지, 사업자등록·확정일자 등 대항력 관련 요소가 있는지는 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경4061 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 보람동 708 세종드림빌딩 3층 301호 · 도로명주소 세종특별자치시 시청대로 167 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점) · 현황 종교시설(세인츠교회) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 3층 건물 중 제3층 제301호 |
| 소유자 | 이혜경 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 646,000,000원 / 316,540,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 전북은행 / 399,121,022원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2015.10.14. 전북은행 근저당권입니다. 2016.08.04. 이순희 명의의 근저당권 84,000,000원은 2021.01.20. 해지로 이미 말소됐고, 2022.10.14. 전북은행의 540,000,000원 추가설정, 2025.12.16. 임의경매개시결정, 2026.02.25. 세종특별자치시 압류는 모두 기준권리 뒤여서 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 비교 — 감정가 49%지만 ‘시세 49%’는 아니다
감정가는 646,000,000원이고 현재 최저매각가는 316,540,000원으로, 2회 유찰 후 감정가의 49%입니다. 이후 시나리오는 3회 유찰 시 221,578,000원, 4회 유찰 시 155,104,600원입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 예상 최저가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 316,540,000원 | 768,691,560원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 221,578,000원 | 862,324,092원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 155,104,600원 | 927,866,864원 |
현재 가격은 감정가 대비 크게 낮아졌지만, 비교 가능한 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않습니다. 따라서 316,540,000원이 실제 시장가보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 특히 집합건축물대장상 일반음식점과 현황 종교시설 사이의 이용상태 차이는 매수층과 환금성 판단에 직접 영향을 줄 수 있어, 가격은 감정가 할인율보다 실제 이용 가능성과 현장 수요를 먼저 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 316,540,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,231,560원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사전북은행 | 540,000,000원 | 311,308,440원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 주식회사전북은행 | 540,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션상 채권최고액 합계는 1,080,000,000원, 예상 배당액은 311,308,440원, 미배당은 768,691,560원입니다. 신청채권자 청구액 399,121,022원도 전액 충족되지 않는 시나리오입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세종특별자치시청 북측 인근으로, 세종시청을 배후로 한 업무·상업용 빌딩이 형성된 일반상가지대입니다. 북측에는 금강을 따라 강변공원이 조성돼 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다. 남동측으로 왕복4차선 포장도로와 접합니다.
- 현황 용도. 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)이나 기준시점 현재 종교시설(세인츠교회)로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 지하주차장설비가 되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 1,617.3㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업용, 평지·가로장방이며 공시지가는 3,100,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·특화경관지구·지구단위계획구역(행정중심복합도시), 대로3류 접합, 수변공원 저촉, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역에 해당합니다.
- 내부 확인. 현장조사 당시 이해관계인 등이 없어 내부를 확인하지 못했고, 집합건축물대장상 건축물현황도와 외부관찰 등을 통해 일반적인 집합상가를 기준으로 평가했습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 현황 종교시설의 실제 사용주체가 소유자인지 임차인인지 확인하고, 사업자등록·확정일자 등 대항력 관련 요소를 원본 서류와 현장에서 대조해야 합니다.
- 용도 불일치 확인. 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)과 현황 종교시설 이용 사이의 차이가 향후 사용·임대·처분에 어떤 영향을 주는지 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 내부 미확인 물건이므로 실제 내부 구조·시설 상태·원상복구 필요 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고, 세종드림빌딩과 인근 유사 상가의 실제 거래·임대수요를 별도로 점검해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원이지만, 당해세·임차인 최우선변제와 확인되지 않은 점유관계는 별도 검증이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항, 점유·임대관계, 건축물 용도와 현황 이용상태를 입찰 전 원본 서류와 현장에서 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 먼저 볼 것은 사용성과 점유”
이 사건은 등기부만 놓고 보면 구조가 단순합니다. 말소기준은 2015년 전북은행 근저당이고 이후의 경매개시·압류·추가설정은 매각으로 소멸하며, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다. 감정가 646,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 316,540,000원, 감정가의 49%까지 내려왔다는 점도 눈에 띕니다.
하지만 이 물건의 승부처는 할인율이 아닙니다. 공부상 일반음식점과 현황 종교시설의 차이, 임대관계 미상, 내부 미확인이 동시에 존재하고, 실제 거래가격을 직접 비교할 자료도 확인되지 않습니다. 따라서 현재 최저가를 ‘시세보다 저렴하다’고 평가하기보다, 권리는 비교적 단순하지만 현황·점유·환금성 확인이 선행되어야 하는 물건으로 보는 것이 안전합니다.
