대전지방법원 2025타경4061. 세종특별자치시 보람동 708 세종드림빌딩 3층 301호입니다. 사건상 용도 표기는 대지이고, 감정평가 현황에서는 해당 호실이 종교시설(세인츠교회)로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 반면 집합건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)입니다. 권리관계에서는 2015년 주식회사전북은행 근저당권이 말소기준권리가 되고, 이후 경매개시결정과 세종특별자치시 압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 316,540,000원으로 감정가 646,000,000원의 49%입니다. 다만 이 사건에는 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 없어 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 특히 현황 종교시설 이용, 공부상 용도와의 차이, 2회 유찰이라는 사실은 향후 매각·임대 등 환금성 검토를 별도로 요구합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경4061 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 보람동 708 세종드림빌딩 3층 301호 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 현황 종교시설(세인츠교회) |
| 공부상 용도 | 제2종근린생활시설(일반음식점) |
| 소유자 | 이혜경 |
| 감정가 / 최저가 | 646,000,000원 / 316,540,000원 |
| 유찰 | 2회 |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 전북은행 / 399,121,022원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2015.10.14 설정된 주식회사전북은행 근저당권 540,000,000원입니다. 이후 설정된 주식회사전북은행의 추가 근저당권과 경매개시결정, 세종특별자치시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2016년 이순희 명의 근저당권 84,000,000원은 2021.01.20 해지로 이미 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%지만 ‘시세 할인’으로 단정 금지
현재 회차는 2회 유찰 상태이고 최저매각가는 316,540,000원입니다. 감정가 646,000,000원과 비교하면 49% 수준까지 내려왔습니다. 그러나 동일 물건군의 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않으므로, 이 비율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가해서는 안 됩니다.
| 회차 | 최저매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 316,540,000원 | 311,308,440원 | 768,691,560원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 221,578,000원 | 217,675,908원 | 862,324,092원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 155,104,600원 | 152,133,136원 | 927,866,864원 |
③ 예상배당표 (매각가 316,540,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,231,560원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사전북은행 | 540,000,000원 | 311,308,440원 |
| 을구 4번 근저당권 · 주식회사전북은행 | 540,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 합계 1,080,000,000원 중 311,308,440원이 배당되고, 768,691,560원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세종특별자치시청 북측 인근에 위치하며, 부근은 세종시청을 배후로 한 업무·상업용 빌딩이 형성된 일반상가지대입니다. 북측에는 금강을 따라 강변공원이 조성돼 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 현황 이용. 기준시점 현재 종교시설(세인츠교회)로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 공부와의 차이. 집합건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)이지만 현황은 종교시설입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 3층 건물 중 3층 301호이며, 위생·급배수·승강기·소방·지하주차장 설비가 돼 있습니다.
- 도로. 남동측으로 왕복4차선 포장도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역이며 토지는 인접지 및 도로와 등고평탄한 가장형으로 상업용 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 3,100,000원/㎡입니다.
- 규제. 특화경관지구·지구단위계획구역(행정중심복합도시), 대로3류 접합, 수변공원 저촉, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역에 해당합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확인. 감정가 49%라는 숫자만으로 싸다고 판단하지 말고 동일 건물·인근 유사 상가의 최근 실거래와 임대수익 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 용도 차이 확인. 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)과 현황 종교시설의 차이가 향후 사용·임대·매각에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상이고 내부 확인도 이뤄지지 않았으므로 실제 사용·점유 주체를 현장에서 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 221,578,000원, 4회 유찰 시 155,104,600원으로 내려가는 시나리오가 있으나, 유찰 폭만으로 시장가치가 보장되지는 않습니다.
- 배당 구조 확인. 현재 회차에서 신청채권자 청구액 399,121,022원에도 배당액이 311,308,440원으로 부족합니다. 낙찰자 인수는 0원이지만 채권자 측 이해관계가 큰 사건입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 점유상태를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 아직 검증 필요”
이 사건은 배당 시나리오상 매수인 인수액이 0원이고, 말소기준 이후의 권리도 매각으로 소멸해 등기상 권리구조는 비교적 단순합니다. 하지만 현재 최저가 316,540,000원이 감정가의 49%라는 이유만으로 투자 매력이 확인되는 것은 아닙니다. 이미 2회 유찰됐고, 현황은 종교시설(세인츠교회), 공부상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)으로 다르며, 임대관계와 내부 상태도 확인되지 않았습니다. 최근 실거래 가격 근거까지 없는 만큼 권리는 통과, 가격·환금성은 보수적으로 검증하는 접근이 적절합니다.
