대구지방법원 2024타경122725. 수성구 두산동 제이2078타워 205호 근린시설입니다. 소유자 전기범 씨가 2023년 5월 거래가 951,880,000원에 취득했고, 같은 날 주식회사대구은행이 채권최고액 780,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 2024년 9월 주식회사 아이엠뱅크가 임의경매를 신청했습니다.
권리 구조는 비교적 단순합니다. 조사된 점유자 주식회사 아페의 전입일은 2024.02.06로 말소기준권리인 2023.05.25 근저당보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고, 매각물건명세서에도 인수할 권리와 법정지상권이 각각 해당 없음으로 표시되어 있습니다. 근저당권자가 배당으로 전액을 회수하지 못하더라도 그 부족분은 낙찰자가 떠안는 금액이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경122725 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 동대구로3길 3, 2층 205호 (두산동, 제이2078타워) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 근린생활시설 |
| 소유자 | 전기범 (2023.05.25. 거래가 951,880,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 974,000,000원 / 334,082,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 아이엠뱅크 / 666,217,387원 |
| 말소기준권리 | 2023.05.25. 주식회사대구은행 근저당권 · 채권최고액 780,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2023.05.25. 설정된 대구은행 근저당권입니다. 2024.02.06. 전입한 주식회사 아페는 기준권리보다 후순위여서 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인이 필요하지만, 후순위 점유자의 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유자 분석
조사된 실제 점유자는 1명이며, 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다.
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 아페 | 205호 | 2024.02.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 구조 — 감정가 34.3%, 그러나 ‘싸다’ 단정은 금물
현재 최저매각가는 334,082,000원으로 감정가 974,000,000원의 34.3%입니다. 권리상 인수액이 0원이므로 현재 회차의 권리상 실질취득 기준도 334,082,000원입니다.
그러나 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 근린생활시설이고, 이미 3회 유찰되었습니다. 상업용 집합건물은 임대수익, 공실, 전용 출입구, 호실 독립성, 관리비와 재매각 수요가 가격을 크게 좌우합니다. 따라서 34.3%라는 숫자는 낮아 보이지만, 실제 시세와 수익가치 확인 전에는 저렴하다고 평가할 근거가 되지 않습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 감정가 대비 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 334,082,000원 | 34.3% | 328,604,852원 | 451,395,148원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 233,857,400원 | 24.01% | 229,783,396원 | 550,216,604원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 163,700,180원 | 16.81% | 160,608,377원 | 619,391,623원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 334,082,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,477,148원 |
| 1. 근저당 · 주식회사대구은행 | 780,000,000원 | 328,604,852원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 금액이 근저당권자에게 배당되며, 근저당 채권최고액 기준 451,395,148원이 미배당됩니다. 소유자 잔여액은 0원이고, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 현황 리스크 — 204호와 일단 사용
이 물건의 핵심은 등기상 권리보다 호실의 현재 이용 형태입니다. 205호는 접한 204호와 일단으로 사용 중이며, 205호 출입문은 폐쇄된 상태입니다. 현재는 204호를 통해 출입하고 있고, 204호와 205호 사이의 경계벽 일부를 제거해 통로를 만든 것으로 조사됐습니다.
특히 204호는 이 경매의 매각대상으로 표시되어 있지 않습니다. 205호만 낙찰받을 경우 현재의 통합 동선이 유지된다고 전제해서는 안 되며, 독립 출입구와 경계벽을 복구한 뒤에도 임대·영업이 가능한지 현장 기준으로 판단해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구 수성구 두산동 두산오거리 북측 인근으로, 각종 근린생활시설과 업무시설이 형성된 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장과 도시철도 3호선 수성못역이 있어 교통 여건은 무난합니다.
- 건물. 2023.03.31. 사용승인된 철근콘크리트구조 집합건물이며, 공동 급배수·위생·승강기·화재탐지·소화전·기계식 주차설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 동측 약 70m, 북측 약 10m 포장도로와 접하고, 토지는 인접 필지와 평탄한 세로장방형 상업용 건부지입니다.
- 용도지역. 근린상업지역과 제1종일반주거지역에 걸치며, 시가지경관지구·상대보호구역·가축사육제한구역 등의 제한이 표시되어 있습니다.
- 토지지표. 토지면적 651㎡, 공시지가 6,456,000원/㎡, 지목은 대, 도로접면은 광대소각입니다.
- 환금성. 근린시설은 주거용보다 매수층이 좁고 임대수익과 공실 여부에 민감합니다. 3회 유찰 이력과 호실 통합 사용 상태를 함께 반영해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 층수·호실 확인. 소재지의 2층 표기와 감정 요항의 12층 표기가 충돌하므로 건축물대장, 등기부, 현장 안내표지와 호실 위치를 대조하세요.
- 204호 분리. 204호와 제거된 경계벽, 폐쇄된 205호 출입문, 전기·수도·소방설비의 독립 여부와 원상복구 견적을 확인하세요.
- 점유자 명도. 주식회사 아페의 실제 영업·점유 상태, 임대차계약서, 보증금, 사업자등록과 배당요구 여부를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가의 34.3%라는 이유만으로 저가 낙찰로 판단하지 말고, 동일 건물과 인근 근린시설의 매매·임대사례 및 예상 공실률을 조사하세요.
- 수익성 계산. 취득비용, 관리비, 출입문·경계벽 복구비, 명도비용을 포함한 총투입액을 기준으로 임대수익률을 계산하세요.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비와 기계식 주차장 운영 조건, 호실별 관리비 부과 방식을 관리사무소에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 물건은 단순하지 않다
이 사건은 말소기준권리 이후의 점유자만 확인되고, 명시된 인수권리와 법정지상권도 없어 권리상 매수인 인수액은 0원입니다. 이 점만 보면 분석 난도는 높지 않습니다.
하지만 3회 유찰된 근린시설이고, 205호가 204호와 일단으로 사용되면서 독립 출입문이 폐쇄되고 경계벽 일부가 제거된 상태입니다. 여기에 소재지와 감정 요항 사이의 층수 표기 차이도 있습니다. 최저가가 감정가의 34.3%라는 사실만으로 가격 경쟁력을 인정하기보다, 독립 호실 복구 후의 실제 임대가치와 환금성을 기준으로 응찰가를 정해야 합니다. 결론은 권리 인수는 낮지만, 현장·가격 검증 부담은 큰 근린시설입니다.
