대전지방법원 2025타경501892. 전민동 459-8 토지 207.9㎡와 지상 5층 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 건물등기사항증명서에는 1층부터 5층까지 “다중주택”으로 기재돼 있지만, 일반건축물대장상 이용은 1층 근린생활시설(소매점)·2~4층 다중주택·5층 근린생활시설(사무소)입니다. 감정평가는 일반건축물대장의 층별 용도를 기준으로 했습니다.

등기상 말소기준은 2024년 6월 4일 문창신용협동조합의 근저당권 1,260,000,000원입니다. 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 2025년 4월 24일 해당 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐고, 건물에는 실제 임차인 5명과 전입일이 확인되지 않은 주거 점유 1건이 조사돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 등기는 소멸, 근저당권은 이전

말소기준권리 이후 설정된 가압류 6건과 압류 2건, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2024년 6월 20일 강현구가 신청한 강제경매개시결정은 2024년 11월 27일 말소됐고, 현재 사건은 문창신용협동조합이 2025년 2월 27일 신청한 임의경매입니다.

② 임차인·점유 분석 — 실제 임차인 5명, 미상 점유 1건

전성현·김동언·김영환·배영선·송소영의 전입일은 모두 말소기준일인 2024.06.04 이후이므로 대항력이 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부와 배당 규모는 확정할 수 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 실제 임차인은 5명이며, 별도로 이름·전입일·보증금이 확인되지 않은 주거 점유 1건이 있습니다.

③ 유치권 신고 — 총 255,000,000원, 성립 여부 불분명

세 신고는 모두 2025.05.09 접수됐습니다. 경매신청채권자는 압류 당시 신고인들이 점유하지 않았고, 객관적 자료도 제출되지 않았으며, 2025.07.07 현장 확인 때 유치권 주장 표식도 없었다는 이유로 2025.07.22 유치권 배제신청을 제출했습니다.

④ 예상배당표 (매각가 726,457,000원 가정)

채권자 청구 합계 1,969,854,829원 중 예상 배당은 716,792,430원이며, 미배당은 1,253,062,399원입니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원이지만, 당해세·임차인 최우선변제와 유치권 성립 여부에 따라 실제 결과는 달라질 수 있습니다.

⑤ 용도·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 복합용도. 일반건축물대장 기준 1층은 소매점, 2~4층은 다중주택, 5층은 사무소입니다. 주거 전용 물건이 아니라 임대수익과 매각가 산정 때 층별 용도와 임대 가능 범위를 나눠 봐야 합니다.
• 등기·대장 표기. 건물등기사항증명서에는 1~5층이 다중주택으로 기재돼 있으나, 감정평가는 일반건축물대장의 혼합 용도를 기준으로 했습니다.
• 입지. 문지중학교 동측 인근이며 단독주택·다가구주택·근린생활시설·연구단지가 혼재하는 주거지역입니다. 주위 환경은 보통인 편으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있어 대중교통 상황은 보통인 편입니다.
• 설비. 위생·급배수·전기·화재탐지·난방·승강기·출입문 통제 시스템이 설치돼 있습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역, 공시지가 1,711,000원/㎡이며 중로3류에 접합니다. 국가산업단지·연구개발특구·일반주거구역·상대보호구역 등에 포함됩니다.
• 건축 상태. 위반건축물 표시는 없고 감정요항표상 현황과 공부의 차이는 없다고 기재돼 있습니다.

⑥ 가격 판단 — 49% 할인만으로는 결론을 낼 수 없다

현재 최저가는 감정가 1,482,566,000원의 49%인 726,457,000원입니다. 다음 회차 시나리오는 3회 유찰 시 508,519,899원, 4회 유찰 시 355,963,929원입니다. 그러나 이 물건은 일반적인 주거 전용 아파트가 아니라 다중주택과 근린생활시설이 결합된 지상 5층 건물입니다.

가격 메리트는 감정가 할인율이 아니라 층별 임대수익, 공실, 보증금, 내부 상태, 유치권과 명도비용을 반영한 실질취득액으로 판단해야 합니다. 현장 내부는 폐문과 이해관계인 부재로 확인되지 않았고 임대내역도 확인되지 않았으므로, 최저가가 낮다는 이유만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 미상 점유 확인. 이름이 특정되지 않은 주거 점유자의 전입일·점유 호실·보증금·확정일자와 배당요구 여부를 확인하세요.
• 임차인별 계약 확인. 실제 임차인 5명의 보증금과 월세, 확정일자, 계약서상 임대 부분을 호실별로 대조하세요.
• 유치권 원인서류 확인. 박동희·조창호·다원종합건설 주식회사의 공사계약, 공사 완료, 미지급액, 점유 시점과 현재 점유를 확인하세요.
• 배제신청 결과 확인. 2025.07.22 제출된 유치권 배제신청에 대한 법원 판단과 추가 제출서류를 매각기일 전 확인하세요.
• 층별 용도 확인. 등기상 다중주택 표기와 건축물대장상 소매점·다중주택·사무소 표기를 대조하고 실제 이용 상태를 확인하세요.
• 내부 상태 확인. 현장조사 당시 내부가 확인되지 않았으므로 각 층·각 호실의 마감, 누수, 설비, 공실과 수선 필요 범위를 확인하세요.
• 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물, 확장형 발코니, 조경수목 등이 매각에 포함되는 범위와 경계를 감정평가서 도면으로 확인하세요.
• 체납 확인. 당해세, 건강보험료 압류 관련 금액, 공용 전기·수도와 건물 관리비 체납 여부를 확인하세요.
• 수익성 검증. 1층 소매점·2~4층 다중주택·5층 사무소의 호실별 예상 임대료와 공실률을 반영해 입찰가 상한을 산정하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 제출 문건을 직접 확인하세요.

맺으며 — “반값”보다 먼저 볼 것은 점유와 유치권

이 사건의 등기 구조만 보면 말소기준권리 이후의 가압류·압류는 매각으로 소멸하고, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 권리분석은 여기서 끝나지 않습니다. 실제 임차인 5명의 보증금이 모두 확인되지 않았고, 전입일조차 확인되지 않은 주거 점유 1건이 별도로 남아 있습니다.

여기에 5,000,000원·20,000,000원·230,000,000원의 유치권 신고가 접수돼 있습니다. 경매신청채권자가 점유 부재 등을 이유로 배제신청을 냈지만 성립 여부는 아직 불분명합니다. 더구나 등기상 용도와 건축물대장상 층별 용도가 다르고 내부 상태와 임대내역도 확인되지 않았습니다.

등기상 후순위 권리는 소멸하지만, 현장 리스크는 아직 소멸하지 않았습니다. 감정가의 49%라는 숫자보다 미상 점유자의 대항력, 유치권 점유 요건, 층별 임대수익을 먼저 확인해야 합니다. 이 세 가지가 해소된 뒤에야 726,457,000원이 실제로 저렴한 가격인지 판단할 수 있습니다.