대구지방법원 2025타경1036. 청도군 매전면 온막리 549-7의 단독주택과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 소유자는 조재덕, 건물은 단독주택으로 이용 중이며 토지는 447.0㎡의 대지입니다. 등기상 핵심은 2014.11.11. 매전농업협동조합 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이고 이후 압류·가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 확인되지 않아 매수인이 승계할 임차보증금이나 후순위 등기권리는 없습니다.
다만 이 사건은 권리만 보고 끝낼 물건은 아닙니다. 감정가 181,163,400원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가가 88,771,000원, 즉 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 동일 물건이나 인근 실거래 비교값이 확인되지 않으므로 이 할인율만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다. 특히 순수농촌지대의 단독주택·토지는 아파트처럼 표준화된 환금성 판단이 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1036 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 청도군 매전면 온막리 549-7 · 경상북도 청도군 매전면 온산길 117-1 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 단독주택으로 이용 중 |
| 토지 | 447.0㎡ · 지목 대 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 조재덕 |
| 감정가 / 최저가 | 181,163,400원 / 88,771,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 108,965,129원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 말소기준은 2014.11.11. 설정된 매전농업협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 84,000,000원이고 2015.03.03. 변경계약으로 채권최고액 120,000,000원이 기재되어 있습니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 국세 관련 압류, 시동우·부산신용보증재단·오케이저축은행· 신용보증기금·소상공인시장진흥공단 가압류와 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%지만 시세 검증은 별개
현재 최저매각가는 88,771,000원으로 감정가 181,163,400원의 49%입니다. 이미 2회 유찰됐고, 다음 회차가 이어질 경우 제시된 시나리오는 62,139,699원, 43,497,789원입니다. 하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 88,771,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,997,878원 |
| 1. 근저당 · 매전농업협동조합 | 84,000,000원 | 84,000,000원 |
| 2. 가압류 · 시동우 | 18,294,800원 | 2,773,122원 |
| 3. 가압류 · 부산신용보증재단 | 32,749,946원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 오케이저축은행 | 25,546,174원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 11,341,186원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 6,535,606원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 총 채권액 178,467,712원 중 86,773,122원이 배당되고, 91,694,590원이 미배당됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당할 경우 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 청도군 매전면 온막리 ‘온막마을’ 내에 위치하며 주위는 순수농촌지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용. 현재 단독주택으로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 건물. 일반목구조 아스팔트슁글지붕 단층 건물이며 외장용목재·황토흙 바름, 벽지·무늬목·타일, 장판지·타일, 새시창호로 구성됩니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 재래식 아궁이에 의한 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 447.0㎡ 대지, 평지·사다리형·세로한면(가)이며 공시지가는 86,000원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거보호형(매전20)), 가축사육제한구역(절대사육제한지역(전 축종))입니다.
- 환금성. 순수농촌지대의 단독주택과 토지로, 비교 실거래자료가 없어 낙찰가의 시장 적정성은 별도 현장·중개업소 확인이 필요합니다.
⑤ 매각조건·현장 확인
- 일괄매각. 토지와 건물은 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
- 수목. 조경수 등 수목은 토지에 포함해 평가됐습니다.
- 데크·계단. 공부상 건축면적에 포함되지 않은 방부목 데크시설 및 계단 등은 건물에 포함 평가됐습니다.
- 난방. 재래식 아궁이에 의한 난방설비가 있어 실제 사용 상태와 보수 필요성을 확인해야 합니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상이나, 확인된 임차인은 없습니다.
- 세금 배당. 국세·지방세 압류 5건의 당해세 여부에 따라 실제 배당순위와 후순위 미배당액이 달라질 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 검증. 감정가 대비 49%라는 숫자만 보지 말고 인근 단독주택·토지의 실제 거래가와 매물 호가를 별도로 확인해야 합니다.
- 제시외 시설. 포함 평가된 제시외 건물·데크·계단의 구조와 상태를 현장에서 확인하세요.
- 토지 경계. 447.0㎡ 대지의 실제 경계·진입로·접도 상태와 사다리형 토지 이용성을 확인하세요.
- 수목. 토지에 포함 평가된 조경수 등의 현황과 관리 상태를 확인하세요.
- 난방·설비. 재래식 아궁이 난방과 급배수·위생설비의 실사용 가능 여부를 점검하세요.
- 세금. 국세·지방세 압류의 법정기일과 당해세 여부를 배당요구 종기 및 관련 서류에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘가격 검증과 현장성’이 승부처
이 사건의 권리 구조는 명확합니다. 2014.11.11. 매전농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 물건의 투자 판단은 별개입니다. 이미 2회 유찰돼 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔지만, 비교 실거래가 없기 때문에 ‘반값이라 싸다’는 결론은 근거가 부족합니다.
특히 순수농촌지대의 단독주택과 447.0㎡ 토지를 일괄 취득하는 구조이고, 제시외 건물·조경수·데크·계단까지 평가에 포함돼 있습니다. 여기에 재래식 아궁이 난방과 국세·지방세 압류 5건에 따른 배당 변동 가능성까지 있습니다. 권리 인수는 단순하지만, 가격 검증과 현장 확인 난도는 낮지 않은 물건으로 보는 것이 맞습니다.
