대전지방법원 2025타경502983. 대전 서구 정림동 늘푸른아파트 103동 19층 1906호, 전용 59.976㎡ 아파트입니다. 감정가 178,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가는 124,600,000원으로 내려왔습니다. 임차인 조사 내역은 없고 예상 인수액도 0원이므로, 최저가에 낙찰된다고 가정한 매수인 실질취득액은 124,600,000원입니다.
가격만 보면 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 167,583,333원보다 42,983,333원 낮고, 최신 거래 167,000,000원과 비교해도 42,400,000원 낮습니다. 최저가는 최근 평균의 74.4%, 최신 거래의 약 74.6% 수준입니다. 그러나 이 사건은 낮은 가격보다 먼저 확인해야 할 등기상 쟁점이 있습니다. 말소기준으로 표시된 을구 6번 근저당권이 경매개시 전 말소됐고, 같은 날짜의 을구 7번 근저당권이 존속하는 구조이기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502983 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 정림동 641-1 늘푸른아파트 제103동 제19층 제1906호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.976㎡ · 방3·거실·주방·욕실 · 20층 중 19층 |
| 소유자 | 장경숙 (2002.09.14 매매, 2002.10.07 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 178,000,000원 / 124,600,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 투엠에스대부 / 29,295,270원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
| 단지 | 늘푸른 · 720세대 · 1996.05.31 준공 |
① 권리 흐름 — 인수는 0원이나 기준권리 재확인이 필요하다
실제 임차인 0명. 임차인 신고나 보증금 자료가 없고, 예상배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 2014.04.07 이후 가압류·압류와 2019.05.13 투엠에스대부 근저당권, 2025.07.24 임의경매개시결정은 기준권리 이후 권리라면 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 실질취득액은 최근 거래보다 낮다
늘푸른아파트 동일 면적 59.98㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 최신 거래는 2026.07의 167,000,000원이고, 12건 평균은 167,583,333원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.98㎡ | 18 | 167,000,000원 |
| 2026.06 | 59.98㎡ | 15 | 162,000,000원 |
| 2026.05 | 59.98㎡ | 20 | 170,000,000원 |
| 2026.03 | 59.98㎡ | 7 | 168,000,000원 |
| 2026.01 | 59.98㎡ | 16 | 160,000,000원 |
| 2026.01 | 59.98㎡ | 14 | 170,000,000원 |
| 2025.12 | 59.98㎡ | 20 | 162,500,000원 |
| 2025.11 | 59.98㎡ | 15 | 168,000,000원 |
| 2025.10 | 59.98㎡ | 16 | 178,500,000원 |
| 2025.10 | 59.98㎡ | 20 | 175,000,000원 |
| 2025.10 | 59.98㎡ | 3 | 160,000,000원 |
| 2025.10 | 59.98㎡ | 15 | 170,000,000원 |
| 평균 | 59.98㎡ | 12건 | 167,583,333원 |
최근 거래 범위는 160,000,000원~178,500,000원입니다. 감정가 178,000,000원은 최근 12개월 평균의 약 106.2%지만, 한 차례 유찰된 최저가는 최근 평균의 74.4%입니다. 임차보증금이나 별도 인수액이 없으므로 가격 비교 기준은 최저가와 동일한 실질취득액 124,600,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 124,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,544,400원 |
| 을구 1번 · 한국주택은행 | 미상 | 0원 |
| 을구 2번 · 국민은행 | 36,400,000원 | 36,400,000원 |
| 을구 4번 · 원대전새마을금고 | 53,200,000원 | 53,200,000원 |
| 을구 6번 · 국민은행 | 36,000,000원 | 32,455,600원 |
| 을구 7번 · 국민은행 | 42,000,000원 | 0원 |
| 을구 9번 · 투엠에스대부 | 52,000,000원 | 0원 |
| 갑구 5번 · 풍년푸드 | 9,956,740원 | 0원 |
| 갑구 6번 · 우리카드 | 17,458,378원 | 0원 |
| 갑구 7번 · 웰컴저축은행 | 28,744,775원 | 0원 |
| 갑구 8번 · 우리금융캐피탈 | 59,686,975원 | 0원 |
| 갑구 9번 · 대전신용보증재단 | 20,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 355,446,868원 중 예상 배당액은 122,055,600원, 미배당액은 233,391,268원입니다. 신청채권자 투엠에스대부의 청구액 29,295,270원은 이 배당 시뮬레이션에서는 배당되지 않습니다. 매수인 인수 추정액은 0원입니다.
④ 회차별 가격과 미배당
| 회차 | 매각가 | 총 예상배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 124,600,000원 | 122,055,600원 | 233,391,268원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 87,220,000원 | 85,250,040원 | 270,196,828원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 61,053,999원 | 59,555,027원 | 295,891,841원 | 0원 |
회차가 내려가도 매수인 인수액은 세 시나리오 모두 0원입니다. 따라서 실질취득액은 각 회차 매각가와 같습니다. 다만 유찰이 늘어날수록 신청채권자를 포함한 후순위 채권자의 미배당은 커지고, 소유자 잔여액은 모든 시나리오에서 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전정림초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·단독주택·다가구주택·근린시설이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 용이하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물의 19층으로, 승강기·난방·급배수·화재경보설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 단지 동측은 아스콘포장 중로, 북측과 남측은 아스콘포장 소로와 접합니다.
- 토지. 사다리형 평지의 아파트 건부지이며, 용도지역은 제3종일반주거지역입니다. 공시지가는 1,065,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·중점경관관리구역에 해당하고 자연재해위험개선지구에 접합니다.
- 상태. 공부와 현황의 차이는 확인되지 않았고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 720세대 단지의 전용 59.98㎡ 표준 면적으로 최근 12개월 거래 12건이 확인되며, 거래가격은 160,000,000원~178,500,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최신 등기부 재발급. 을구 6번 말소와 을구 7번 존속 상태를 재확인하고 실제 말소기준권리를 특정해야 합니다.
- 매각물건명세서 대조. 매수인에게 인수되는 권리나 특별매각조건이 기재됐는지 확인해야 합니다.
- 배당표 재산정. 이미 말소된 을구 2·4·6번이 예상배당에 포함된 이유를 채권계산서와 함께 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국민건강보험공단 압류, 국 압류가 있으며 당해세에 해당하면 선순위로 배당돼 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 점유 확인. 임차인은 확인되지 않았지만 실제 점유자와 인도 조건은 현장조사 및 집행기록으로 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 공용부분 체납관리비와 장기수선 관련 미납 여부를 관리사무소에 확인해야 합니다.
- 현장 상태. 1996.05.31 준공 건물로 내부 수리 상태, 누수, 창호, 난방 및 승강기 상태를 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 합격 후보, 권리는 확인 후”
최저매각가 124,600,000원은 최근 12개월 동일 면적 평균 167,583,333원의 74.4%이고, 최신 거래 167,000,000원보다도 낮습니다. 임차인 없음·인수 추정 0원이라는 점까지 보면 가격과 점유 관계는 매력적인 편입니다.
하지만 등기상 핵심은 단순하지 않습니다. 말소기준으로 표시된 을구 6번 근저당권은 2023.12.29 이미 말소됐고, 같은 날 설정된 을구 7번 근저당권은 존속합니다. 예상배당표에도 이미 말소된 과거 근저당권들이 포함돼 있어 배당 결과와 신청채권자 배당 여부가 크게 달라질 수 있습니다. 따라서 결론은 “가격은 합격 후보, 권리는 원본 확인 전 보류”입니다. 낮은 최저가만 보고 바로 응찰하기보다, 말소기준과 배당순위를 정리한 뒤 가격 메리트를 취하는 사건입니다.
