대구지방법원 2025타경1131. 대구광역시 중구 동산동 306 소재 단독주택과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 주택구조이고, 블록조 스레트지붕 단층입니다. 권리의 기준점은 2024.01.10. 서대구농업협동조합의 채권최고액 813,600,000원 근저당권입니다. 이후 설정된 대구대서신용협동조합 근저당, 경매개시결정, 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 말소되는 등기보다 말소로 해결되지 않는 요소입니다. 전입일이 말소기준권리보다 빠른 임차 관련 점유자가 3명 확인되며, 그중 임연옥은 보증금 20,000,000원이 확인되어 배당계산상 전액 매수인 인수로 잡혀 있습니다. 김영배·김민지는 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력과 인수액을 확정적으로 계산할 수 없으므로 대항력 가능·미상 및 인수위험 미상으로 보수적으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1131 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 중구 동산동 306 · 대구광역시 중구 서성로 3 |
| 용도 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 주택구조 |
| 소유자 | 주식회사엠에스홀딩스 |
| 감정가 / 최저가 | 852,837,660원 / 417,891,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 705,072,359원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 토지 | 대 136.0㎡ · 중심상업지역 · 평지 · 세로장방 · 광대로한면 |
| 공시지가 | 2,723,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기는 지워져도 점유·지상권은 따로 본다
2024.01.10. 설정된 서대구농업협동조합 근저당이 말소기준권리입니다. 이 근저당은 2026.03.04. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐지만 순위 자체가 바뀌는 것은 아닙니다. 그 뒤의 대구대서신용협동조합 근저당, 임의경매개시결정, 북대구세무서 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 3명, 확인 인수 20,000,000원 + 미상
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김영배 | 확인되지 않음 | 1993.12.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수위험 미상 |
| 김민지 | 확인되지 않음 | 2016.11.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수위험 미상 |
| 임연옥 | 33 평방미터 | 2002.03.26 | 20,000,000원 | 있음 | 없음 | 20,000,000원 인수 |
보증기관 대위·승계 신고는 없어 실제 임차인은 3명입니다. 임연옥은 2002.03.26. 전입, 보증금 20,000,000원이 확인되며 배당계산에서는 우선변제 없이 전액 매수인 인수로 반영됩니다. 반면 김영배와 김민지는 전입시점은 매우 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 두 사람의 권리를 단순히 “대항력 있음”으로 확정해서는 안 되고, 대항력 가능·미상, 인수액 미상으로 두고 추가 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 417,891,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,578,910원 |
| 인수 · 임연옥 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 서대구농업협동조합 | 813,600,000원 | 411,312,090원 |
| 3. 근저당 · 대구대서신용협동조합 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 매각대금 417,891,000원은 집행비용 6,578,910원과 선순위 근저당 배당 411,312,090원으로 전부 소진됩니다. 채권 총액 1,313,600,000원 대비 미배당은 902,287,910원입니다. 임연옥 보증금 20,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 별도 계산됩니다.
④ 회차 시나리오 — 더 내려가도 인수·권리위험은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 확인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 2회 유찰 · 감정가 49% | 417,891,000원 | 411,312,090원 | 902,287,910원 | 20,000,000원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 292,523,700원 | 287,628,368원 | 1,025,971,632원 | 20,000,000원 |
| 4회 유찰 · 감정가 24% | 204,766,590원 | 201,099,858원 | 1,112,500,142원 | 20,000,000원 |
낙찰가가 내려가면 채권자 미배당은 커지지만, 확인된 임연옥 보증금 20,000,000원의 매수인 인수는 그대로입니다. 더욱 중요한 것은 김영배·김민지의 보증금 자체가 확인되지 않았다는 점입니다. 따라서 추가 유찰이 발생해 최저가가 낮아져도 미상 임차권리와 법정지상권 리스크까지 함께 낮아지는 것은 아닙니다.
⑤ 토지·건물 특수사항
- 일괄매각·제시외 건물. 제시외 건물이 포함되어 매각됩니다.
- 지분매각. [목록 3, 4]는 지분매각입니다.
- 타인소유 건물 제외. [목록 3] 전부 및 [목록 4] 일부에 소재하는 타인소유 건물은 매각에서 제외되고 이를 감안해 평가됐습니다.
- 법정지상권. [목록 3, 4] 지상 소재 건물을 위하여 법정지상권이 성립할 여지가 있습니다.
- 국유지 걸침. 제시외 건물 2-1은 국유지인 동산동 909-7번지에 걸쳐 소재합니다.
- 건물 현황 차이. [목록 2]는 공부상 1동이나 실제 2동이며, 공부상 목조기와지붕이나 실제 스레트지붕입니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표에는 공부와의 차이 없음으로 기재되어 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 계산오거리 북서측에 위치하며 부근은 소규모 점포 등으로 형성된 노선상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량통행이 용이하고 간선도로 접근성 등 제반 교통사정이 편리합니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역·방화지구이며, 일부는 시가지경관지구와 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 문화재 관련. 역사문화환경보존지역에 포함됩니다.
- 토지 형상. 평지·세로장방, 광대로한면이며 토지이용상황은 상업용입니다.
- 건물. 블록조 스레트지붕 단층으로 외벽 몰탈위 페인트, 내벽 벽지, 바닥 장판지, 샤시 창호이며 난방설비가 되어 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김영배·김민지 보증금 확인. 두 점유자의 보증금과 확정일자, 실제 임대차 존부를 매각물건명세서와 원본 자료로 확인해야 합니다.
- 임연옥 인수 20,000,000원 반영. 입찰가 계산에서 최소 실질취득액은 최저가에 20,000,000원을 더해 잡아야 합니다.
- 법정지상권 검토. [목록 3, 4] 지상 타인소유 건물과 토지사용 관계를 현장·서류로 대조해야 합니다.
- 지분매각 범위 확인. [목록 3, 4]의 매각 지분과 실제 사용 범위를 특정해야 합니다.
- 제시외·매각 제외 건물 구분. 포함되는 건물과 제외되는 타인소유 건물을 현장에서 구분해야 합니다.
- 국유지 걸침 확인. 제시외 건물 2-1이 동산동 909-7번지 국유지에 걸쳐 있는 상태를 확인해야 합니다.
- 건물 현황 대조. [목록 2]의 공부상 구조·동수와 실제 현황 차이를 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 권리의 빈칸이 더 크다
감정가 852,837,660원에서 최저가 417,891,000원까지 내려온 숫자만 보면 할인폭은 큽니다. 하지만 이 사건은 낮아진 최저가 자체가 핵심이 아닙니다. 확인된 인수액만 20,000,000원이고 김영배·김민지의 보증금은 미상입니다. 법정지상권 성립 여지, 지분매각, 매각 제외 타인소유 건물, 국유지에 걸친 제시외 건물까지 겹쳐 있습니다.
따라서 현재 회차의 최소 실질취득액은 437,891,000원 이상이고, 미상 임차보증금이 확인되면 더 높아질 수 있습니다. 이 사건은 “감정가 대비 몇 %인가”보다 무엇을 실제로 인수하고, 토지와 건물을 어느 범위까지 사용할 수 있는가를 먼저 확정해야 하는 물건입니다.
