대구지방법원 2025타경1168. 대구 중구 남산동 반월당아너스제네스타워오피스텔 4층 402호, 사건상 용도는 근린시설입니다. 소유자는 양금희이며 2019.10.08. 소유권을 이전받았고 거래가액은 118,230,000원입니다. 이 사건의 말소기준권리는 2023.05.16. 평택세무서장의 압류입니다. 그런데 임차인 황서원은 2022.05.10. 전입해 말소기준보다 앞서므로 대항력이 있습니다.
황서원의 임차보증금은 120,000,000원이고, 임차권등기는 2025.06.17. 설정됐습니다. 매각물건명세서에는 이 임차권에 대해 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 현재 최저가 110,000,000원이 보증금보다 낮기 때문에 이 사건을 단순히 “감정가 110,000,000원짜리 물건”으로 보면 안 됩니다. 실질취득 기준은 약 120,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1168 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 중구 남산동 694-3 반월당아너스제네스타워오피스텔 4층402호 |
| 도로명주소 | 대구광역시 중구 중앙대로 312 |
| 물건종류 | 근린시설 |
| 소유자 | 양금희 · 2019.10.08. 소유권이전 · 거래가액 118,230,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 110,000,000원 / 110,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 황서원 / 120,765,900원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 토지 관련 | 중심상업지역 · 제3종일반주거지역 · 지목 대 · 토지이용상황 상업용 · 공시지가 4,169,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 핵심은 선순위 대항력
말소기준은 2023.05.16. 압류입니다. 해당 압류와 2025.10.02. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차인 황서원은 말소기준보다 앞선 2022.05.10. 전입으로 대항력 있는 임차인입니다. 등기된 임차권에는 임대차계약일자 2022.05.02.·2023.05.08., 점유개시일자 2022.05.09., 주민등록일자 2022.05.10., 확정일자 2022.05.12.가 기재돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 황서원 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 120,000,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 미배당 잔액 인수 |
보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니므로 실제 임차인은 1명입니다. 배당요구는 2025.06.17. 접수돼 있습니다. 현재 배당 계산에서는 임차인에게 배당되는 금액이 0원으로 잡혀 있고, 매각물건명세서도 보증금 미변제 잔액의 매수인 인수를 명시합니다.
③ 예상배당표 (매각가 110,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,340,000원 |
| 인수 · 임차인 황서원 보증금 | 120,000,000원 | 0원 |
| 2. 경매개시결정 · 황서원 | 120,765,900원 | 107,660,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 신청채권자의 미배당액은 13,105,900원입니다. 임차인의 대항력과 보증금 인수 위험은 별도로 존재합니다.
④ 회차 시나리오 — 숫자는 낮아져도 인수형 구조는 그대로
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 실질취득 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 110,000,000원 | 107,660,000원 | 13,105,900원 | 약 120,000,000원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 88,000,000원 | 86,016,000원 | 34,749,900원 | 약 120,000,000원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 70,400,000원 | 68,732,800원 | 52,033,100원 | 약 120,000,000원 |
이 사건에서 회차별 최저가 자체는 투자 메리트의 기준이 아닙니다. 대항력 보증금 120,000,000원보다 낙찰가가 낮은 동안에는 실질취득액이 보증금 수준으로 수렴하기 때문입니다. 실거래 시세 자료가 없으므로 “시세보다 싸다”는 판단도 할 수 없습니다.
⑤ 토지·환금성 메모
- 용도. 사건상 용도는 근린시설입니다. 건물 명칭에 오피스텔이 포함돼 있으나 아파트로 가정해서는 안 됩니다.
- 토지이용. 중심상업지역·제3종일반주거지역이며 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 형상·접면. 평지·부정형, 도로접면은 광대소각으로 기재돼 있습니다.
- 규제. 상대보호구역·도시지역·중심상업지역·방화지구에 포함됩니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득액으로 판단. 현재 110,000,000원, 유찰 후 88,000,000원·70,400,000원으로 내려가도 대항력 임차보증금 때문에 실질취득은 약 120,000,000원 수준으로 봐야 합니다.
- 우선매수권 확인. 전세사기피해자 우선매수권이 있어 외부 응찰자의 낙찰 가능성이 제한될 수 있습니다.
- 임대차 실질관계 확인. 임차인과 신청채권자가 모두 황서원으로 기재돼 있으므로 계약서·임차권등기명령·현황조사·매각물건명세서 원본을 함께 대조해야 합니다.
- 우선변제 구조 재확인. 배당 계산상 임차인 배당은 0원이며 보증금 미변제 잔액의 매수인 인수가 명시돼 있습니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설이고 임차인의 사용은 주거로 기재돼 있으므로 실제 사용상태와 공부상 용도를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰돼도 싸지는 구조가 아니다”
이 물건의 핵심은 단순합니다. 최저가 110,000,000원보다 대항력 임차보증금 120,000,000원이 더 큽니다. 따라서 현재 회차든 유찰 후든 최저가만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 정확도 규칙상 실질취득은 약 120,000,000원 수준으로 고정해 봐야 하고, 실거래 시세 자료도 없어 이 금액이 시장 대비 싼지 확인할 근거도 없습니다. 여기에 전세사기피해자 우선매수권, 신청채권자와 임차인의 동일인 관계까지 겹칩니다. 결론은 가격보다 선순위 임차권과 우선매수권이 먼저인 고위험 인수형 사건입니다.
