98,000,000원
대구지방법원 2025타경1179. 경산시 백천동 부영초록마을 103동 2층 204호 아파트입니다. 현 소유자는 서주영으로, 2014.08.27. 거래가액 123,057,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 2015.07.29. 경산농업협동조합 근저당권 170,000,000원이 설정됐고, 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다. 뒤에 들어온 대구신용보증재단 가압류와 경산농업협동조합의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
가격은 감정가 140,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 98,000,000원까지 내려왔습니다. 동일 면적 최근 실거래 12건의 평균은 147,875,000원, 최신 거래는 141,000,000원입니다. 최저가가 최근 12개월 평균의 66.3% 수준이므로, 신건 감정가가 아니라 현재 회차 가격을 기준으로 보면 시세 대비 가격 여유가 분명합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1179 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 백천동 571-1 부영초록마을 103동 2층 204호 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 기타지붕(경량철골트러스) 15층 건물 중 2층 204호 |
| 소유자 | 서주영 (2014.08.27. 거래가액 123,057,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 98,000,000원 (1회 유찰) |
| 경매 청구액 | 143,319,037원 |
| 매각기일 | 2026.08.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2015.07.29. 설정된 경산농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 170,000,000원이고 채무자는 서주영입니다. 이후 2024.07.24. 대구신용보증재단이 청구금액 17,095,200원으로 가압류했고, 2025.10.15. 경산농업협동조합이 임의경매를 개시했습니다. 두 권리 모두 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 평균의 66.3%
부영초록마을은 872세대, 사용승인 기준일은 2004.11.24.입니다. 비교된 동일 면적은 84.9751㎡이고, 최근 12개월 거래 12건의 평균은 147,875,000원입니다. 현재 최저매각가 98,000,000원은 이 최근 평균의 66.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.98㎡ | 14 | 141,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 4 | 130,000,000원 |
| 2026.03 | 84.98㎡ | 11 | 150,000,000원 |
| 2026.03 | 84.98㎡ | 2 | 155,000,000원 |
| 2026.03 | 84.98㎡ | 4 | 166,500,000원 |
| 2026.03 | 84.98㎡ | 9 | 120,000,000원 |
| 2026.02 | 84.98㎡ | 14 | 140,000,000원 |
| 2026.02 | 84.98㎡ | 1 | 125,000,000원 |
| 2025.12 | 84.98㎡ | 10 | 151,000,000원 |
| 2025.12 | 84.98㎡ | 12 | 163,000,000원 |
| 2025.12 | 84.98㎡ | 8 | 166,500,000원 |
| 2025.12 | 84.98㎡ | 8 | 166,500,000원 |
| 평균 | 84.9751㎡ | 12건 | 147,875,000원 |
최근 거래 범위는 120,000,000원~166,500,000원이고 최신 거래는 2026.07. 141,000,000원입니다. 현재 최저가 98,000,000원은 실거래 최저 120,000,000원보다도 낮습니다. 감정가 140,000,000원 자체는 최신 거래 141,000,000원과 비슷한 위치지만, 한 차례 유찰된 현재 회차에서는 가격 구조가 크게 달라졌습니다.
③ 예상배당표 (매각가 98,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,164,000원 |
| 2. 근저당 · 경산농업협동조합 | 170,000,000원 | 95,836,000원 |
| 3. 가압류 · 대구신용보증재단 | 17,095,200원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 187,095,200원 중 예상배당은 95,836,000원이며 미배당액은 91,259,200원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 제공된 예상배당 기준이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 구조입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가지만 인수는 그대로 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 98,000,000원 | 95,836,000원 | 91,259,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 68,600,000원 | 66,965,200원 | 120,130,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 48,020,000원 | 46,755,640원 | 140,339,560원 | 0원 |
채권자의 미배당액은 유찰이 누적될수록 커지지만, 그 미배당이 낙찰자에게 승계되는 것은 아닙니다. 제공된 각 회차 시나리오 모두 매수인 인수 0원입니다. 따라서 이 사건에서 유찰의 핵심 효과는 실질취득액 자체가 매각가와 함께 낮아지는 데 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 경산시 백천동 소재 백천교차로 남서측 인근으로, 주변은 아파트·다세대·기존주택·근린생활시설·종합병원 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 간선도로 접근성 및 교통수단을 감안한 제반 교통사정은 무난한 편입니다.
- 도로. 서측 왕복 2차선도로를 통해 차량 출입이 가능합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 기타지붕 15층 건물의 2층 204호로, 위생·급배수·승강기·옥내소화전·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 대체로 평탄한 사다리형 토지로 아파트부지로 이용 중이며 공시지가는 1,126,000원/㎡입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 소로3류·중로3류에 접하고 가축사육제한구역·상대보호구역 관련 지정이 있습니다.
- 단지. 부영초록마을은 872세대이고 비교 실거래 면적은 84.9751㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2015.07.29. 경산농업협동조합 근저당권이 기준이며 이후 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 등기부에서 최종 확인하세요.
- 가격 기준. 현재 최저가 98,000,000원은 최근 12개월 평균 147,875,000원의 66.3%입니다. 최신 거래 141,000,000원과 실거래 최저 120,000,000원도 함께 비교해 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 채권자 미배당 91,259,200원이 발생하지만 매수인 인수액은 0원입니다. 두 개념을 혼동하지 않아야 합니다.
- 2층 개별성. 같은 면적 실거래에서도 가격 차이가 크므로 2층이라는 개별 조건과 내부 상태를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 점유·관리 상태 확인. 임대관계가 확인되지 않은 부분은 현장 점유 상태와 관리비 등을 입찰 전 직접 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리도 단순하고, 현재 가격도 시세 아래”
이 사건의 말소기준은 경산농업협동조합 근저당이고 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당상 채권자에게 큰 미배당이 생기지만 매수인 인수액은 0원입니다. 가격도 감정가 140,000,000원에서 1회 유찰되어 98,000,000원까지 내려왔고, 이는 동일 면적 최근 12개월 평균 147,875,000원의 66.3%입니다. 최신 거래 141,000,000원, 실거래 최저 120,000,000원과 비교해도 현재 최저가는 낮습니다. 권리는 단순하고 현재 회차에는 가격 여유도 있는 물건으로, 남은 핵심은 실제 점유·관리 상태와 2층 개별 조건을 확인해 응찰가를 정하는 것입니다.
