대구지방법원 2025타경1203. 대구광역시 동구 효목동 991, 효동로6길 7-19에 있는 대지·토지와 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 토지면적은 612㎡이고, 감정평가상 지하 1층·지상 2층의 일반음식점 건물과 별도 화장실이 있습니다. 문제는 음식점이 모두 공실로 조사됐고, 2층 지붕이 대부분 철거된 상태라는 점입니다.

소유자는 도도컴퍼니주식회사입니다. 2019년 10월 소유권을 취득한 뒤 같은 해 11월 월배농업협동조합 앞으로 채권최고액 1,200,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 설정된 드림저축은행·문인재의 근저당권과 경매개시결정, 후순위 압류는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.

다만 현황조사에는 말소기준일인 2019년 11월 28일보다 앞선 2019년 5월 14일 전입 기록이 있습니다. 보증금·확정일자·실제 임대차관계가 명확하지 않아 대항력 가능성 및 인수금액을 별도로 확인해야 합니다. 따라서 등기상 후순위 근저당권이 소멸한다는 사실만으로 안전한 경매라고 판단할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 전입은 확인 필요

말소기준권리는 2019.11.28 접수된 을구 13번 월배농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,200,000,000원이며 효목동 991 토지가 공동담보로 기재되어 있습니다. 을구 14번 드림저축은행 근저당권 600,000,000원, 을구 15번 문인재 근저당권 400,000,000원은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.

기존 성서농업협동조합의 근저당권 720,000,000원과 240,000,000원은 2019.11.28 이미 말소되었습니다. 과거 가등기·가처분 및 압류도 관련 말소등기가 확인됩니다. 현재 권리판단에서는 이미 말소된 과거 권리와 실제 존속하는 권리를 구분해야 합니다.

② 임차인 분석 — 선순위 전입의 보증금이 미상

임차 관련 조사기록은 2건입니다. 두 기록 모두 심은숙이라는 이름이 포함되지만 법인명과 조사 부분, 전입일이 서로 다릅니다. 따라서 서로 다른 임대차인지, 같은 관계자의 중복 또는 별도 점유기록인지는 확인이 필요합니다. 실제 임차인 수와 임대차 범위도 현장 및 원본 서류로 확정해야 합니다.

2022.04.15 전입 기록은 말소기준권리 이후이므로 제공된 권리판정상 대항력이 없습니다. 2019.05.14 전입 기록은 말소기준권리 이전이지만 보증금·확정일자 및 실질 임대차관계가 확인되지 않아 인수 가능성을 유보해야 합니다. 보증기관의 대위·승계로 표시된 신고는 없습니다.

특히 도도컴퍼니주식회사는 현재 소유자이면서 선순위 전입 기록의 명의에도 포함되어 있습니다. 이 때문에 명칭과 전입일만으로 독립된 임차인의 대항력이나 보증금 반환청구권을 단정할 수 없습니다. 실제 임대차계약의 당사자, 점유 경위, 보증금 수수 여부, 현재 점유관계를 확인해야 합니다. 감정평가상 장기간 공실이라는 현황과 전입 기록 사이의 차이도 해소되어야 합니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 24%가 곧 시세는 아니다

감정가 1,559,237,690원에서 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 374,374,000원입니다. 감정가 대비 비율은 24.01%입니다. 하지만 음식점 건물의 훼손 상태와 토지 이용 제한, 임차보증금 인수 가능성을 감안하지 않은 채 최저매각가만 기준으로 가격이 저렴하다고 판단할 수 없습니다.

채권자 미배당액은 근저당권 채권최고액 합산을 기준으로 한 배당 시나리오입니다. 실제 확정채무와 다를 수 있으며, 채권자 미배당액 전부가 매수인 인수액이라는 뜻은 아닙니다. 매수인의 임차보증금 인수액은 별도로 산정해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 374,374,000원 가정)

채권최고액 기준 근저당권 채권 합계는 2,200,000,000원입니다. 현재 최저매각가로 매각된다고 가정하면 집행비용 6,041,236원을 제외한 368,332,764원이 선순위 월배농업협동조합에 배당되고, 후순위 근저당권자와 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다.

신청채권자의 청구금액은 1,036,257,601원으로, 예상배당만으로는 전액 충족되지 않습니다. 다만 이러한 채권 미회수액은 일반적인 근저당권 소멸 구조에서 곧바로 매수인에게 이전되는 채무가 아닙니다.

집행비용은 추정치입니다. 당해세와 임차인의 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 특히 보증금 미상 임차 관련 기록이 있어 배당표상 매수인 인수 0원은 확정적인 권리분석 결론으로 사용할 수 없습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구광역시 동구 효목동 대구일마이스터고등학교 남동측 인근입니다. 주변은 동촌유원지 내 음식점, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스승강장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통사정은 보통 수준입니다.
• 토지. 612㎡ 대지로 평지의 사다리형이며 세로한면(가)에 접합니다. 개별공시지가는 975,000원/㎡입니다.
• 이용 제한. 자연녹지지역·유원지에 해당하고, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제5구역(전술)에 포함됩니다. 준보전산지 접함 사항도 확인됩니다. 향후 건축·재건축·용도변경 가능성을 관계기관에서 확인해야 합니다.
• 건물 상태. 지하 1층과 지상 1·2층이 일반음식점으로 이용되던 건물이며 현재 공실입니다. 2층 지붕 대부분이 철거된 상태이고, 별도 화장실의 실제 지붕 구조도 공부상 내용과 다릅니다.
• 환금성. 주거용 아파트가 아닌 음식점 건물 및 토지 일괄매각 물건입니다. 건물 훼손과 토지 이용 규제로 수요자가 제한될 가능성이 있으며, 4회 유찰 이력까지 고려하면 실제 처분가격과 처분기간을 보수적으로 검토해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 선순위 전입자의 실체 확인. 2019.05.14 전입 기록의 실제 임차인, 법인 관계, 임대차계약, 보증금, 현재 점유 및 대항력 유지 여부를 확인해야 합니다.
• 명칭이 다른 조사기록 대조. 주식회사 에스지일 심은숙과 도도컴퍼니 주식회사 심은숙의 관계를 확인하여 별도 임차인지 중복 기록인지 구분해야 합니다.
• 매각물건명세서 확인. 인수되는 권리, 임차인 배당요구, 점유관계 및 특별매각조건을 최신 원본으로 확인해야 합니다. 일괄매각 범위와 제시외 건물의 포함 여부도 대조해야 합니다.
• 지붕 및 구조안전. 2층 지붕 철거 상태, 누수와 구조체 손상, 건물 활용 가능성 및 복구·철거에 필요한 절차를 직접 확인해야 합니다.
• 토지 규제. 자연녹지지역·유원지, 상대보호구역 및 비행안전구역에서 계획한 활용이 가능한지 관계기관에 확인해야 합니다.
• 실질취득비용 산정. 낙찰가 외 임차보증금 인수 가능액, 건물 복구·철거비, 세금과 명도비용 등을 확인한 뒤 입찰가격을 결정해야 합니다.
• 배당 및 압류 확인. 월배농업협동조합의 실제 채권액과 동구 압류 관련 조세채권의 우선순위 및 배당 가능성을 확인해야 합니다.
• 현장 및 원본 대조. 등기사항전부증명서, 토지·건축물대장, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 재확인해야 합니다.

맺으며 — “24%라는 숫자보다 인수위험과 건물 상태가 먼저다”

대구 효목동 991은 감정가 1,559,237,690원에서 374,374,000원까지 최저가가 내려온 4회 유찰 물건입니다. 그러나 감정가 대비 24.01%라는 수치만으로 가격 경쟁력을 인정하기는 어렵습니다.

월배농업협동조합 근저당권 이후의 등기상 권리는 매각으로 소멸하지만, 2019년 선순위 전입 기록의 대항력과 보증금 인수 가능성이 미확정입니다. 또한 장기간 방치된 음식점 건물은 2층 지붕이 대부분 철거되어 있어 복구·철거·재활용을 둘러싼 비용 위험도 존재합니다. 실거래 시세와 실제 인수액이 확인되지 않은 상태에서는 최저매각가를 실질적인 취득원가로 볼 수 없습니다.

종합 판단은 D등급. 낮은 최저가보다 선순위 임차관계의 해소, 건물 상태의 정확한 확인, 토지 이용 가능성, 그리고 실질취득비용의 확정이 우선입니다. 이 조건이 확인되기 전에는 가격만 보고 응찰하기 어려운 고위험 물건입니다.