대구지방법원 2025타경1203. 대구 동구 효목동 991 소재 물건으로, 토지면적은 612.0㎡이고 감정 이용상태는 지하·1층·2층 일반음식점 공실입니다. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 현재 소유자는 도도컴퍼니주식회사이고, 2019.11.28 월배농업협동조합이 채권최고액 1,200,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 현재 권리분석의 말소기준권리입니다.
이후 2021.11.05 주식회사드림저축은행 근저당 600,000,000원, 2023.09.05 문인재 근저당 400,000,000원, 2025.10.24 임의경매개시결정, 2026.01.16 동구(대구광역시) 압류가 이어졌고 이들 등기상 권리는 말소기준 이후라 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기부만 보면 끝나는 사건은 아닙니다. 말소기준보다 앞선 점유 신고가 존재하기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1203 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 효목동 991 · 대구광역시 동구 효동로6길 7-19 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 지하 일반음식점 공실 · 1층 일반음식점 공실 · 2층 일반음식점 공실 · 화장실 |
| 토지 | 612.0㎡ · 지목 대 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 도도컴퍼니주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 1,559,237,690원 / 764,027,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 월배농업협동조합 / 1,036,257,601원 |
| 말소기준권리 | 2019.11.28 을구 13번 월배농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 후순위 등기는 소멸, 선순위 점유는 확인 필요
등기상 핵심은 명확합니다. 2019.11.28 월배농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 주식회사드림저축은행 근저당·문인재 근저당·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다. 과거의 가압류·가처분·압류·근저당 중 다수도 등기부상 이미 말소돼 있습니다.
② 임차인·점유 분석 — 실질취득액을 확정할 수 없는 이유
| 점유자 | 점유 부분 | 신고일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 도도컴퍼니 주식회사 심은숙 | 40제곱미터 | 2019.05.14 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 주식회사 에스지일 심은숙 | 33 제곱미터 | 2022.04.15 | 없음 | 미상 | 없음 |
점유 신고는 2건입니다. 2022.04.15 신고된 주식회사 에스지일 심은숙은 말소기준권리 이후여서 대항력이 없습니다. 반면 2019.05.14 신고된 도도컴퍼니 주식회사 심은숙은 신고일이 말소기준보다 선행하지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 현재 자료만으로 인수액 0원이라고 결론내리거나 실질취득액을 764,027,000원으로 고정해서는 안 됩니다.
③ 가격·유찰 구조 — 감정가 49%가 곧 시세 할인은 아니다
감정가 1,559,237,690원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 764,027,000원, 감정가의 49%입니다. 그러나 이 물건은 장기간 방치된 공실이고 2층 지붕이 대부분 철거된 상태입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 764,027,000원 | 753,986,730원 | 1,446,013,270원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 534,818,899원 | 527,070,710원 | 1,672,929,290원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 374,373,229원 | 368,332,004원 | 1,831,667,996원 |
현재 회차에서도 채권총액 2,200,000,000원 중 753,986,730원만 배당되고 1,446,013,270원이 미배당으로 남는 구조입니다. 추가 유찰이 발생하면 매각대금이 줄면서 채권 미배당 규모는 더 커지고 모든 시나리오에서 소유자 잔여는 0원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 764,027,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,040,270원 |
| 2. 을구 13번 근저당 · 월배농업협동조합 | 1,200,000,000원 | 753,986,730원 |
| 3. 을구 14번 근저당 · 주식회사드림저축은행 | 600,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 15번 근저당 · 문인재 | 400,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 채권총액은 2,200,000,000원, 배당액은 753,986,730원, 미배당은 1,446,013,270원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 2019.05.14 선순위 점유자의 보증금도 미상이므로 실제 배당과 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구일마이스터고등학교 남동측 인근으로, 부근은 동촌유원지 내 음식점·근린생활시설·단독주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있어 제반 교통사정은 대체로 보통입니다.
- 이용상태. 지하·1층·2층이 모두 일반음식점 공실이며, 건물은 장기간 방치된 상태입니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트조·시멘트벽돌조 건물이며 2층 부분 지붕은 대부분 철거 상태입니다. 위생설비와 급배수설비가 되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 612.0㎡, 지목 대, 평지의 사다리형 토지이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 975,000원/㎡입니다.
- 규제. 자연녹지지역·유원지·가축사육제한구역·상대보호구역·비행안전제5구역(전술)에 포함되고 준보전산지에 접합니다.
- 매각 조건. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 화장실은 공부상 아스팔트싱글지붕, 실제 스라브지붕으로 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 2019.05.14 점유의 보증금 확인. 이 금액을 확인하지 못하면 매수인 승계액과 실질취득액을 확정할 수 없습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 선순위 점유자의 우선변제 여부가 미상이므로 매각물건명세서와 관련 원본을 대조해야 합니다.
- 현재 최저가를 시세로 오인하지 않기. 764,027,000원은 감정가의 49%이지만, 장기 공실과 지붕 철거 상태가 함께 반영돼야 합니다.
- 건물 현황 확인. 2층 지붕 대부분 철거 상태와 장기간 방치된 공실 상태를 현장에서 직접 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물이 포함되므로 매각 대상의 실제 범위와 현황을 원본 서류에서 대조해야 합니다.
- 배당표를 인수액 0원 근거로 사용하지 않기. 현재 배당 시뮬레이션에는 미상인 선순위 점유 보증금이 포함되지 않았습니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 선순위 점유와 건물 상태가 먼저다
이 사건은 숫자만 보면 감정가 1,559,237,690원에서 2회 유찰돼 최저가가 764,027,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 감정가의 49%라는 숫자가 곧 가격 메리트를 뜻하지는 않습니다. 2019.11.28 말소기준보다 먼저 신고된 2019.05.14 점유자의 보증금과 확정일자가 미상이라 매수인이 실제로 떠안을 금액을 확정할 수 없고, 건물도 장기간 공실에 2층 지붕 대부분이 철거된 상태입니다.
후순위 근저당과 압류 등 등기상 권리는 매각으로 정리되지만, 이 사건의 승부처는 그보다 앞선 선순위 점유의 실체와 보증금, 그리고 건물의 실제 상태입니다. 두 항목이 확인되기 전에는 실질취득액을 764,027,000원으로 볼 수 없습니다. 가격은 크게 내려왔지만, 권리와 현황 확인이 끝나기 전까지는 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
