대구지방법원 2025타경1227. 칠곡관음타운 105동 2층 211호 아파트입니다. 현 소유자는 지원용이며, 2013.10.14. 설정된 주식회사하나은행 근저당권 120,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 하나은행의 추가 근저당 24,000,000원·18,000,000원, 농협은행 주식회사 가압류 7,600,152원, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
임차인은 확인되지 않았고 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 권리분석의 핵심은 인수형 임차권이 아니라 후순위 권리의 소멸 여부와 현재 가격 수준입니다. 현재 최저가는 감정가의 49%이며, 최근 12개월 동일 평형 평균 대비 50.3%입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1227 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 태전동 1065-1 칠곡관음타운 105동 2층 211호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 칠곡관음타운 105동 2층 211호 아파트 단위세대 |
| 동 / 층 | 105동 · 20층 건물 중 2층 |
| 동일 평형 기준 | 59.78㎡ |
| 사용승인일 | 1995.09.29 |
| 소유자 | 지원용 |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 58,800,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 127,803,705원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 하나은행 근저당이 말소기준
임차인 없음. 말소기준은 2013.10.14. 접수된 주식회사하나은행 근저당권으로 채권최고액은 120,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 하나은행 근저당 24,000,000원과 18,000,000원, 농협은행 주식회사 가압류 7,600,152원, 2025.11.03. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 배당표상 매수인이 승계하는 금액도 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 50.3%
칠곡관음타운 동일 평형 59.78㎡의 실거래 자료입니다. 전체 12건 평균은 116,750,000원, 최근 12개월 9건 평균은 117,000,000원입니다. 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 59.78㎡ | 9 | 99,000,000원 |
| 2026.04 | 59.78㎡ | 3 | 117,000,000원 |
| 2026.04 | 59.78㎡ | 12 | 126,000,000원 |
| 2026.01 | 59.78㎡ | 18 | 122,000,000원 |
| 2025.11 | 59.78㎡ | 1 | 105,000,000원 |
| 2025.10 | 59.78㎡ | 14 | 130,000,000원 |
| 2025.10 | 59.78㎡ | 6 | 134,000,000원 |
| 2025.09 | 59.78㎡ | 17 | 110,000,000원 |
| 2025.08 | 59.78㎡ | 5 | 110,000,000원 |
| 2025.06 | 59.78㎡ | 5 | 119,000,000원 |
| 2025.05 | 59.78㎡ | 6 | 115,000,000원 |
| 2025.05 | 59.78㎡ | 11 | 114,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.78㎡ | 9건 | 117,000,000원 |
현재 최저매각가 58,800,000원은 최근 12개월 평균 117,000,000원의 50.3%입니다. 최신 거래인 2026.06. 99,000,000원과 비교해도 최저가가 크게 낮습니다. 최근 거래군과 이전 거래군의 추세는 +0.9%로, 제공된 수치상 뚜렷한 하락 추세는 나타나지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 58,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,458,400원 |
| 1. 을구 8번 근저당 · 주식회사하나은행 | 120,000,000원 | 57,341,600원 |
| 2. 을구 9번 근저당 · 주식회사하나은행 | 24,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 10번 근저당 · 주식회사하나은행 | 18,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 3번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 7,600,152원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 58,800,000원 가정 시 채권자 총 채권액 169,600,152원 중 57,341,600원이 배당되고, 미배당액은 112,258,552원입니다. 후순위 채권의 미배당은 매수인 인수로 이어지지 않으며 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가지만 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 58,800,000원 | 57,341,600원 | 112,258,552원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 41,160,000원 | 40,019,120원 | 129,581,032원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 28,812,000원 | 27,893,384원 | 141,706,768원 | 0원 |
유찰이 추가되면 선순위 하나은행의 미배당은 더 커지지만, 이 사건에서 계산된 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 즉 채권자 회수 부족과 낙찰자의 인수 부담을 혼동할 필요가 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 북구 태전동 대구보건대학교 북측 인근이며, 주변은 아파트단지·노선상가·단독주택·공원·학교 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 칠곡I.C와 버스승강장이 있어 제반 교통사정은 보통인 편입니다.
- 단지. 칠곡관음타운은 772세대이며 사용승인일은 1995.09.29입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사스라브지붕 20층 건물 중 2층이며, 승강기·도시가스 개별난방·급배수·위생설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측 폭 약 15m 도로와 북동측 폭 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 중로2류에 접하고, 교육환경 보호구역과 가축사육제한구역 관련 제한이 있습니다.
- 공시지가. 1,405,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 현재 최저가 58,800,000원은 최근 12개월 평균 117,000,000원의 50.3%, 최신 거래 99,000,000원보다도 낮습니다. 응찰가는 이 가격 차이를 훼손하지 않는 범위에서 정할 필요가 있습니다.
- 2층 개별성. 실거래 표본은 1층부터 18층까지 분포하므로, 2층이라는 개별 층 조건을 현장 상태와 함께 반영해야 합니다.
- 점유 확인. 임대관계는 감정요항표상 미상으로 적혀 있으나 확인된 임차인은 없습니다. 현장 점유 상태는 입찰 전 다시 확인하는 편이 안전합니다.
- 관리비. 장기 미납 관리비 중 공용부분 부담 가능성을 관리사무소에서 확인해야 합니다.
- 등기 변동. 등기사항은 2026.07.23. 발급 자료 기준이므로 입찰 직전 최신 등기부를 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리도 단순하고, 가격도 충분히 내려왔다”
이 사건의 말소기준권리는 2013.10.14. 하나은행 근저당이고 이후 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인은 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 가격은 감정가 120,000,000원에서 2회 유찰되어 58,800,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 동일 평형 평균 117,000,000원의 50.3% 수준입니다.
최신 실거래 99,000,000원과 비교해도 낮고 최근 거래 추세는 +0.9%로 제공된 수치상 하락 추세도 아닙니다. 따라서 이번 사건은 권리상 부담이 적으면서 실거래 대비 가격 차이도 확보된 유형으로 볼 수 있습니다. 최종 변수는 권리가 아니라 실제 응찰 경쟁, 2층 개별성, 내부 상태와 점유 확인입니다.
