대구지방법원 2025타경1262. 남구 봉덕동 미리내아파트 제1동 10층 1002호입니다. 동일 면적 실거래 기준 전용면적은 126.78㎡, 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물의 최상층에 해당합니다. 아파트는 1982년 12월 30일 준공된 408세대 단지입니다.
소유자는 금계숙 씨로, 2016년 11월 25일 매매를 원인으로 소유권을 이전받았으며 등기된 당시 거래가액은 210,000,000원입니다. 이후 2022년 3월 31일 대구대서신용협동조합을 근저당권자로 하는 채권최고액 318,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 해당 근저당권에 기초한 임의경매가 진행됐고, 현재 최저매각가격은 감정가의 49% 수준까지 내려왔습니다.
권리 자체보다 중요한 추가 확인사항도 있습니다. 2026년 3월 11일 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기됐습니다. 기존 말소기준권리의 순위가 새로 생기는 것은 아니지만, 실제 배당받을 채권자 및 채권양도 관계는 최신 경매기록과 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1262 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 남구 봉덕동 산89-3 미리내아파트 제1동 제10층 제1002호 |
| 등기부 도로명주소 | 대구광역시 남구 앞산순환로 675 |
| 집합건축물대장 주소 | 대구광역시 남구 효성로 13 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 126.78㎡ · 방4·거실·주방·욕실2 · 10층 건물 중 10층 |
| 단지 현황 | 미리내 · 408세대 · 1982.12.30 준공 |
| 소유자 | 금계숙 (2016.11.25 소유권이전 · 거래가액 210,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 306,000,000원 / 149,940,000원 (2회 유찰, 49%) |
| 경매 신청채권자 | 대구대서신용협동조합 |
| 신청 청구금액 | 283,168,757원 |
| 근저당권 이전 | 2026.03.11 케이씨유엔피엘대부주식회사 앞으로 이전 등기 |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
| 임대관계 | 감정평가상 미상 · 실제 점유관계 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 근저당을 기준으로 후순위 권리 소멸
현재 권리분석의 기준점은 2022년 3월 31일 접수된 을구 11번 근저당권입니다. 대구대서신용협동조합 명의로 채권최고액 318,000,000원이 설정됐고, 이후 발생한 케이비국민카드 및 우리카드 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
이 물건에는 과거 경매 이력도 있습니다. 2013년 강제경매 및 임의경매가 진행된 뒤 2014년 3월 14일 강제경매 매각으로 소유권이 이전됐고, 당시의 관련 압류·가압류 및 근저당권은 말소됐습니다. 이후 발생했다가 말소된 다른 가압류와 근저당권도 현재 경매의 인수 대상으로 보지 않습니다.
② 시세 비교 — 가격 할인은 크지만 하락장 보정이 중요하다
미리내아파트 동일 면적 126.78㎡의 실거래가를 비교하면, 감정가보다 낮은 현재 최저매각가격의 특징이 분명합니다. 다만 과거 고가 거래까지 합한 전체 평균보다 최근 12개월 가격과 최신 거래를 우선 기준으로 삼아야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 (최신) | 126.78㎡ | 9 | 265,000,000원 |
| 2024.12 | 126.78㎡ | 10 | 320,000,000원 |
| 2023.07 | 126.78㎡ | 7 | 340,000,000원 |
| 2023.07 | 126.78㎡ | 8 | 315,000,000원 |
| 2022.10 | 126.78㎡ | 9 | 370,000,000원 |
| 2022.09 | 126.78㎡ | 6 | 340,000,000원 |
| 2022.02 | 126.78㎡ | 9 | 440,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 265,000,000원 (1건) |
|---|---|
| 최신 실거래 | 2026.01 · 9층 · 265,000,000원 |
| 전체 거래 평균 | 341,428,571원 (7건 · 과거 고가 포함) |
| 최고 / 최저 거래 | 440,000,000원 / 265,000,000원 |
| 최저가 ÷ 최근 시세 | 56.6% |
| 최저가 ÷ 전체 평균 | 43.9% |
| 최근·과거 가격 추세 | -25.2% |
전체 7건의 평균은 341,428,571원으로 현재 최저가와 차이가 큽니다. 하지만 이 평균에는 2022년의 440,000,000원 거래를 비롯한 과거 고가가 포함되어 있습니다. 따라서 전체 평균과의 차이만으로 매력적인 낙찰가를 평가하면 가격 메리트를 과대평가할 수 있습니다.
더 현실적인 비교값은 최근 12개월 평균이자 최신 거래가인 265,000,000원입니다. 현재 최저가는 그 56.6%로, 실제로 이 가격에 낙찰받고 별도 인수권리가 없다면 최근 확인된 거래가격보다 상당히 낮은 취득가격이 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 149,940,000원 가정)
현재 최저매각가격으로 낙찰된다고 가정한 배당 추정입니다. 집행비용을 우선 공제한 뒤 나머지 금액이 근저당권에 배당되는 구조이며, 후순위 가압류권자와 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,899,160원 |
| 1. 을구 11번 근저당권 · 대구대서신용협동조합 (이전등기 확인 필요) | 318,000,000원 | 147,040,840원 |
| 2. 갑구 19번 가압류 · 케이비국민카드 | 8,952,436원 | 0원 |
| 3. 갑구 20번 가압류 · 우리카드 | 21,570,753원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | 348,523,189원 | 149,940,000원 |
근저당권은 등기상 채권최고액을 기준으로 한 단순 배당 추정입니다. 실제 채권잔액, 근저당권 이전에 따른 배당수령권자, 집행비용, 당해세 및 우선변제 관계 등에 따라 배당액은 달라질 수 있습니다.
예상 채권 미배당액은 합계 201,482,349원입니다. 신청 청구금액 283,168,757원에 비해 추정 근저당 배당액은 147,040,840원으로 부족합니다. 하지만 채권자가 배당받지 못한 금액과 매수인이 인수하는 금액은 다릅니다. 현재 권리분석에 따른 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 미배당 확대
현재 2회 유찰 상태의 최저매각가격은 149,940,000원입니다. 추가 유찰이 발생하는 경우의 가격 및 배당 추정을 비교하면 다음과 같습니다.
| 회차 | 최저가격 | 채권자 배당 | 미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 149,940,000원 | 147,040,840원 | 201,482,349원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 104,958,000원 | 102,688,588원 | 245,834,601원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 73,470,600원 | 71,748,129원 | 276,775,060원 | 0원 |
유찰이 거듭될수록 매각가격은 내려가지만 채권자의 미배당액은 커집니다. 반면 현재의 권리분석 가정에서는 매수인 인수액이 회차별로 모두 0원입니다. 따라서 추가 유찰은 매수인에게 가격상 유리해질 수 있으나, 실제 거래시세가 함께 하락하거나 점유관계에서 별도 부담이 발견된다면 그 효과는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 남구 봉덕동 효명초등학교 서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 학교 및 근린생활시설 등으로 구성되어 있으며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 조사됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하며 인근 간선도로변에 버스승강장이 있습니다. 앞산순환도로와 접하고 있어 감정평가상 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물의 10층 단위세대입니다. 도시가스 개별난방, 승강기, 급배수 및 옥내소화전설비 등이 있으며 방4·거실·주방·욕실2 구조로 조사됐습니다.
- 건축 연식. 1982년 12월 30일 준공된 408세대 아파트입니다. 노후화에 따른 설비, 누수, 외벽·옥상 방수, 수선 상태와 향후 유지비용을 입찰 전에 면밀하게 확인할 필요가 있습니다.
- 토지 및 규제. 제3종일반주거지역과 시가지경관지구(일반) 등으로 지정되어 있으며, 교육환경 관련 절대보호구역 및 상대보호구역 등의 제한이 있습니다. 토지는 남동측 하향 완경사지에 조성된 아파트 부지입니다.
- 도로 조건. 단지 남동측 폭 약 25m의 앞산순환도로, 동측 약 15m, 북서측 약 8m의 포장도로와 접합니다.
- 주소 및 공부 차이. 등기부 도로명주소는 앞산순환로 675이나, 집합건축물대장상 도로명주소는 효성로 13입니다. 또한 봉덕동 1273-7 토지는 공부상 지목이 '임야'이지만 현황은 '대'입니다. 매각 대상 대지권과 공부의 일치 여부를 확인해야 합니다.
- 환금성. 동일 면적 거래 사례는 확인되지만 최근 12개월 거래가 1건에 그칩니다. 과거 440,000,000원 거래에서 최근 265,000,000원 거래로 가격 수준이 낮아진 만큼, 과거 고점 회복을 전제로 한 매도가격 설정은 보수적으로 접근해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 확인. 2022.03.31 을구 11번 대구대서신용협동조합 근저당권을 기준으로 후순위 가압류 및 경매개시결정의 소멸관계를 최신 등기부와 대조하세요.
- 근저당권 이전 확인. 2026.03.11 케이씨유엔피엘대부주식회사 앞으로 이전된 근저당권의 현재 채권 귀속, 신청채권자 승계 여부, 채권계산서 및 배당요구 내용을 확인하세요.
- 점유자 및 임대관계. 내부 폐문 및 임대관계 미상 상태입니다. 현황조사서, 전입세대확인서, 확정일자 부여현황, 매각물건명세서와 실제 현장 점유자를 확인하여 인수할 임대차보증금이 있는지 점검하세요.
- 실거래 가격 검증. 최신 거래는 2026.01의 265,000,000원으로 최저가 149,940,000원보다 높습니다. 그러나 최근 거래가 1건이고 가격 추세가 -25.2%인 만큼 과거 평균 341,428,571원을 현재의 매도가격으로 가정하지 마세요.
- 최상층 건물 상태. 10층 건물의 10층입니다. 옥상 방수, 천장 누수, 단열, 창호 및 노후 설비 상태를 확인하고 내부 미확인에 따른 보수 가능성을 반영하세요.
- 주소·토지 공부 확인. 앞산순환로 675과 효성로 13의 주소 차이, 봉덕동 1273-7 토지의 공부상 임야·현황 대 차이, 매각 대상 대지권의 구성 및 이용 제한을 원본으로 확인하세요.
- 미납 관리비 및 명도. 공용부분 관리비 체납 여부, 현재 점유 형태, 인도 가능성 및 명도 관련 비용을 확인하세요. 계산상 인수액 0원이 명도 부담 없음까지 의미하지는 않습니다.
- 매각기일 및 원본 대조. 매각기일은 2026.11.04입니다. 입찰 전 사건 진행상태, 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서 및 감정평가서를 재확인하세요.
맺으며 — “가격은 매력적, 검증은 필수”
이 물건의 장점은 명확합니다. 306,000,000원 감정가가 2회 유찰로 149,940,000원까지 내려왔고, 최근 실거래가 265,000,000원의 56.6% 수준입니다. 등기상 말소기준권리와 후순위 권리의 소멸관계도 비교적 명료하며, 배당모형상 매수인이 인수하는 금액은 0원으로 추정됩니다.
그러나 가격과 위험을 동시에 보아야 합니다. 최근 가격 추세는 -25.2%이고, 최근 12개월 거래는 1건에 불과합니다. 1982년 준공된 오래된 단지의 최상층이며, 내부 조사가 제한됐고 임대관계도 미상입니다. 특히 이 물건의 실질취득가격이 낮게 유지되려면 현재 계산에 반영되지 않은 인수 임차보증금이 없다는 사실이 실제로 확인되어야 합니다.
종합 판단은 B등급입니다. 가격 차이와 등기상 권리 소멸구조에는 긍정적인 요소가 있지만, 하락 추세, 적은 최근 거래 표본, 내부·점유 미확인이라는 위험이 남습니다. 권리는 원본으로 확정하고, 가격은 최근 거래를 기준으로 보수적으로 판단할 물건입니다. 현재 최저가 자체만으로 무조건적인 입찰을 권할 단계는 아닙니다.
