대구지방법원 2025타경1262. 대구 남구 봉덕동 미리내아파트 1동 10층 1002호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며 방4, 거실, 주방, 욕실2 구조입니다. 소유자 금계숙은 2016년 11월 23일 매매를 원인으로 210,000,000원에 취득했고, 현재 경매의 말소기준권리는 2022년 3월 31일 설정된 대구대서신용협동조합 근저당권 318,000,000원입니다.
그 이후 설정된 KB국민카드 가압류 8,952,436원, 우리카드 가압류 21,570,753원, 2025년 11월 26일 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 말소기준 근저당권 자체도 매각으로 소멸하는 구조이며, 해당 근저당권은 2026년 3월 11일 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 임차인은 조사된 내역이 없어 매수인이 떠안을 임차보증금도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1262 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 남구 봉덕동 산89-3 미리내아파트 1동 10층1002호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 126.78㎡ · 방4·거실·주방·욕실2 · 10층 건물 중 10층 |
| 소유자 | 금계숙 (2016.11.23. 매매 · 거래가액 210,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 306,000,000원 / 149,940,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 283,168,757원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 없습니다. 핵심은 2022년 대구대서신용협동조합 근저당권이 말소기준이라는 점입니다. 그보다 뒤의 KB국민카드·우리카드 가압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 근저당권은 2026년 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐지만, 이는 기존 담보권의 이전으로 매수인이 별도 부담하는 권리로 남는 구조는 아닙니다.
② 시세 비교 — 최근 가격은 낮아졌지만, 최저가는 그보다 더 낮다
미리내아파트 동일 면적 126.78㎡의 확인된 실거래는 다음과 같습니다. 전체 7건 평균은 341,428,571원이지만 2022년 440,000,000원 등 과거 고가 거래가 포함돼 있어, 현재 가격 판단은 최신 거래와 최근 12개월 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 126.78㎡ | 9 | 265,000,000원 |
| 2024.12 | 126.78㎡ | 10 | 320,000,000원 |
| 2023.07 | 126.78㎡ | 7 | 340,000,000원 |
| 2023.07 | 126.78㎡ | 8 | 315,000,000원 |
| 2022.10 | 126.78㎡ | 9 | 370,000,000원 |
| 2022.09 | 126.78㎡ | 6 | 340,000,000원 |
| 2022.02 | 126.78㎡ | 9 | 440,000,000원 |
| 전체 평균 | 126.78㎡ | 7건 | 341,428,571원 |
가장 최근 거래는 2026년 1월 9층의 265,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 표본 1건 기준 같은 265,000,000원입니다. 현재 최저가 149,940,000원은 이 금액의 56.6%로, 최근 실거래보다 115,060,000원 낮습니다.
단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회이고, 현재 물건도 정확히 2회 유찰된 상태입니다. 낙찰 실적은 확인된 값이 없으므로 현재 최저가가 곧바로 적정 낙찰가라고 볼 수는 없습니다. 준공일도 1982년 12월 30일로 오래된 단지인 만큼 실제 내부 상태와 수선비는 반드시 별도 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 149,940,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,899,160원 |
| 1. 을구 11번 근저당권 · 대구대서신용협동조합 | 318,000,000원 | 147,040,840원 |
| 2. 갑구 19번 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 8,952,436원 | 0원 |
| 3. 갑구 20번 가압류 · 주식회사 우리카드 | 21,570,753원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 348,523,189원 중 예상 배당은 147,040,840원이고, 미배당액은 201,482,349원입니다. 배당 부족과 별개로 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 149,940,000원 | 147,040,840원 | 201,482,349원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 104,958,000원 | 102,688,588원 | 245,834,601원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 73,470,600원 | 71,748,129원 | 276,775,060원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 남구 봉덕동 효명초등학교 서측 인근으로, 주변은 아파트단지·학교·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근 간선도로변 버스승강장 및 앞산순환도로와 접해 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 방4, 거실, 주방, 욕실2로 조사됐습니다. 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 중 10층 1002호입니다.
- 설비. 위생·급배수, 옥내소화전, 승강기, 도시가스 개별난방 설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 6필 일단 아파트 부지로 이용 중이며 대표 용도지역은 제3종일반주거지역입니다. 공시지가는 2,065,000원/㎡입니다.
- 도로. 단지 남동측 약 25m 앞산순환도로, 동측 약 15m, 북서측 약 8m 포장도로와 각각 접합니다.
- 공부 차이. 봉덕동 1273-7 토지는 공부상 지목이 임야이나 현황은 대로 조사됐습니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 거래를 기준으로 판단. 전체 평균 341,428,571원보다 최신 265,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 가격이 과거 대비 25.2% 낮아진 흐름이므로 추가 하락 가능성까지 응찰가에 반영해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 거주인 부재 및 폐문으로 내부 구조·설비·마감상태는 동류형 물건의 통상적 이용상황을 기준으로 평가됐습니다.
- 노후도 확인. 준공일은 1982.12.30.로, 배관·창호·난방·인테리어 등 실제 수선비를 현장에서 확인해야 합니다.
- 주소 확인. 집합건축물대장상 도로명주소는 대구광역시 남구 효성로 13입니다.
- 등기 원본 재확인. 2026.03.11. 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 상태까지 포함해 입찰 직전 등기부를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 승부는 ‘하락장을 얼마나 보수적으로 보느냐’
이 물건의 권리구조는 복잡하지 않습니다. 임차인 없고, 말소기준 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 매수인 인수액도 0원입니다. 가격만 보면 현재 최저가 149,940,000원은 최신 실거래 265,000,000원의 56.6%라 상당한 차이가 있습니다.
다만 과거 최고 440,000,000원과 전체 평균 341,428,571원을 현재 시세처럼 보는 것은 위험합니다. 최근 거래 흐름은 과거보다 25.2% 내려왔고, 확인된 최근 12개월 거래도 265,000,000원 1건입니다. 이미 2회 유찰됐다는 사실과 1982년 준공이라는 노후도를 함께 봐야 합니다. 권리는 합격, 가격도 최근 거래 대비 할인 구간이지만 하락 추세와 실제 수선비 확인이 최종 관문입니다.
