대구지방법원 2025타경1274. 침산코스모빌 나동 2층 102호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 현재 소유자는 이인혁이고, 2009.02.20 거래가액 70,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준은 2023.07.31 설정된 북대구신용협동조합 근저당권 채권최고액 91,200,000원입니다.
말소기준 이후 등기된 국민건강보험공단 압류, 국 압류, 임의경매개시결정, 소상공인시장진흥공단 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기부만 보면 단순해 보이지만, 현황조사와 매각물건명세서에 등장하는 김은희의 전입일 2012.08.09가 문제입니다. 말소기준보다 앞선 전입이므로 권리분석상 반드시 별도로 확인해야 하고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태에서는 대항력 있음으로 확정할 수도, 매수인 인수액을 0원으로 확정할 수도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1274 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 침산동 638-2 침산코스모빌 나동 2층102호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 5층 건물 중 제나동 제2층 제102호 |
| 소유자 | 이인혁 (2009.02.20 소유권이전 · 거래가액 70,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 142,000,000원 / 142,000,000원 (2회 유찰 이력) |
| 신청채권자 / 청구 | 북대구신용협동조합 / 68,593,122원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 단지 | 침산코스모빌 · 16세대 · 사용승인 2004.11.29 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인 확인이 먼저다
2023.07.31 북대구신용협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 그 후 2023.12.12 국민건강보험공단 압류, 2024.05.20 국 압류, 2025.12.01 임의경매개시결정, 2026.01.13 소상공인시장진흥공단 가압류가 이어졌고, 등기상 이 권리들은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 승계액을 0원으로 놓으면 안 된다
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김은희 | 2012.08.09 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
실제 임차인으로 확인되는 사람은 1명입니다. 김은희는 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 직접 조사된 점유자입니다. 전입은 선순위이지만 보증금이 확인되지 않았으므로, 실질취득액은 현재 최저가 142,000,000원에서 끝난다고 단정할 수 없습니다. 승계되는 보증금이 존재하면 실질취득은 그만큼 증가합니다.
③ 가격 판단 — 최저가가 싸다는 결론을 낼 수 없다
현재 최저매각가는 142,000,000원으로 감정가와 같습니다. 2회 유찰 이력이 있지만 현재 회차의 최저가는 감정가의 100%입니다. 비교 가능한 실거래 가격을 근거로 한 시세 우위는 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인이나 유찰 횟수만으로 “싸다” 또는 “가격 메리트가 있다”라고 판단해서는 안 됩니다.
특히 이 사건은 선순위 전입 점유자의 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 가격 비교의 출발점도 142,000,000원 단독이 아니라 142,000,000원 + 실제 승계되는 임차보증금이 되어야 합니다. 보증금이 확인되기 전에는 실질취득가 자체가 확정되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 142,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,788,000원 |
| 1. 근저당 · 북대구신용협동조합 | 91,200,000원 | 91,200,000원 |
| 2. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 32,487,676원 | 32,487,676원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 15,524,324원 |
현재 회차 142,000,000원 가정에서는 위 채권이 전액 배당되고 소유자 잔여가 15,524,324원으로 계산됩니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제 및 김은희의 보증금은 반영 여부가 확정되지 않아 실제 배당과 잔여는 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 채권 미배당은 늘지만 임차인 위험은 별개
| 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 100%) | 142,000,000원 | 123,687,676원 | 0원 | 15,524,324원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 80%) | 113,600,000원 | 111,209,600원 | 12,478,076원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 64%) | 90,880,000원 | 88,844,160원 | 34,843,516원 | 0원 |
유찰되어 매각대금이 낮아지면 등기채권의 미배당액은 증가합니다. 그러나 김은희가 실제 대항력을 갖고 있고 보증금이 남는 구조라면 낙찰가가 내려간 만큼 매수인의 경제적 부담도 단순히 같이 내려간다고 볼 수 없습니다. 임차보증금이 확인되기 전까지는 회차별 최저가만 보고 가격 전략을 세우는 것이 위험합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 5층 건물 중 제나동 제2층 제102호입니다.
- 입지. 대구광역시 북구 침산동 경상여자고등학교 동측 인근. 주변은 공동주택, 학교 및 중소규모 공장 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 4미터 내외, 남측으로 폭 약 8미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역이며 소로2류에 접합니다. 공시지가는 1,202,000원/㎡입니다.
- 토지 현황. 공부상 지목은 공장용지이나 현황은 공동주택(다세대주택)용 건부지 등으로 이용 중입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 내부 상태. 조사 당시 관계인 부재 및 시건장치 등으로 내부구조 변경과 내부 하자 유무는 구체적으로 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김은희 보증금 확인. 보증금 액수 확인 전에는 매수인 인수액과 실질취득가를 확정하지 마세요.
- 점유·전입 대조. 2012.08.09 전입과 실제 점유의 지속 여부를 현황조사 및 원본자료로 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 여부와 배당 후 미회수 보증금 규모를 판단하기 위한 핵심입니다.
- 배당표 보수적 해석. 현재 배당계산상 매수인 인수액 0원은 임차보증금 승계 가능성을 확정적으로 배제하는 수치가 아닙니다.
- 압류 관련 확인. 국민건강보험공단 및 국 압류가 등기되어 있으므로 실제 배당과 소유자 잔여 변동 가능성을 확인하세요.
- 가격 상한. 142,000,000원이라는 최저가 자체가 아니라, 승계되는 보증금까지 더한 실질취득액을 기준으로 판단해야 합니다.
- 토지 지목 차이. 공부상 공장용지, 현황 공동주택용 건부지라는 차이를 원본 서류와 함께 대조하세요.
- 내부 하자. 내부 확인이 제한된 물건이므로 입찰 전 현장 확인 범위를 최대한 넓히는 것이 필요합니다.
맺으며 — “142,000,000원이 진짜 취득가인지부터 확인해야 한다”
이 물건의 등기부 구조 자체는 어렵지 않습니다. 2023.07.31 북대구신용협동조합 근저당권 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 문제는 그보다 11년 앞선 2012.08.09 전입입니다. 김은희의 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 이상 대항력과 승계액은 확정할 수 없습니다.
따라서 현재 최저가 142,000,000원을 보고 “두 번 유찰됐으니 싸다”라고 접근해서는 안 됩니다. 실질취득액은 낙찰가 + 실제 승계되는 임차보증금으로 봐야 하고, 그 보증금이 미상인 현재는 가격 메리트도 확정할 수 없습니다. 등기부는 정리되지만 임차인 리스크는 아직 열려 있는 사건. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 김은희의 실제 보증금과 권리 상태를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
