대구지방법원 2025타경1274. 대구 북구 침산동의 침산코스모빌 나동 2층 102호가 경매에 나왔습니다. 2004년 사용승인된 다세대주택으로, 건물은 철근콘크리트조 5층 규모이며 침산코스모빌은 총 16세대입니다. 현재 소유자는 이인혁 씨로, 2009년 2월 거래가 70,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
이후 여러 차례 근저당권이 설정되고 말소되었으며, 현재 말소기준권리는 2023.07.31 북대구신용협동조합 근저당권(채권최고액 91,200,000원)입니다. 북대구신용협동조합이 임의경매를 신청했고 청구금액은 68,593,122원입니다. 후순위 권리는 통상 매각으로 정리되지만, 이 사건은 등기부보다 임차인의 전입일과 보증금 확인이 더 중요합니다.
김은희의 전입일은 2012.08.09로 말소기준 근저당보다 앞섭니다. 실제 점유 및 임대차관계가 대항력 요건을 충족한다면, 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 승계될 수 있습니다. 따라서 낮은 최저매각가가 곧 낮은 취득원가를 의미하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1274 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 침산동 638-2 침산코스모빌 제나동 제2층 제102호 |
| 도로명주소 | 대구광역시 북구 침산로52길 9 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대주택) · 철근콘크리트조 5층 건물 중 2층 102호 |
| 단지 규모 / 사용승인 | 16세대 / 2004.11.29 |
| 소유자 | 이인혁 (2009.02.20 소유권이전, 거래가 70,000,000원) |
| 감정가 | 142,000,000원 |
| 최저매각가 | 69,580,000원 (4회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 북대구신용협동조합 / 68,593,122원 |
| 말소기준권리 | 2023.07.31 을구 9번 북대구신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 91,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
| 임차관계 | 김은희 · 전입 2012.08.09 · 보증금 및 확정일자 미상 |
| 토지 지목 / 현황 | 공장용지 / 공동주택(다세대주택) 건부지 등 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위 권리보다 임차인 확인이 먼저
말소기준권리는 2023.07.31 설정된 북대구신용협동조합 근저당권입니다. 과거 동대구신용협동조합·대구은행·침산새마을금고 근저당권은 이미 말소되어 현재 인수 판단의 기준이 되지 않습니다. 2023년 이후 설정된 국민건강보험공단 압류, 국의 압류, 임의경매개시결정 및 소상공인시장진흥공단 가압류는 매각에 따라 소멸하는 것으로 분석됩니다.
② 임차인 분석 — 보증금 미상이 가장 큰 위험
현황조사와 매각물건명세서에 김은희의 전입 사실이 확인됩니다. 실제 임차인으로 조사된 사람은 1명이며, 보증기관의 대위변제나 승계 중복신고는 확인되지 않습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김은희 | 2012.08.09 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 보증기관 승계 없음 |
전입일은 말소기준권리보다 빠르지만 대항력의 성립 여부는 실제 점유, 임대차관계 및 법적 요건 확인이 필요합니다. 확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제권 및 배당액 역시 판단을 유보합니다.
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 경우에는 낙찰대금이 낮아져도 미배당 보증금 인수액이 늘어날 수 있습니다. 매수인의 총취득원가는 낙찰가에 미배당 인수보증금을 더한 금액이며, 배당이 없는 전액 인수형이라면 대체로 보증금 수준에 고정되는 구조가 됩니다.
이 사건은 보증금 자체를 확인할 수 없기 때문에 총취득원가, 적정 입찰가, 실제 가격 메리트를 계산할 수 없습니다. 전입 사실만으로 보증금 규모를 추정해서도 안 됩니다.
③ 가격 분석 — 감정가 49%와 시세 49%는 다르다
감정가 142,000,000원에서 4회 유찰되어 최저가가 69,580,000원으로 낮아졌습니다. 이는 감정가 대비 49%라는 의미이지, 최근 거래시세 대비 49%라는 의미는 아닙니다.
| 회차 구분 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 가격 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 69,580,000원 | 49% | 임차보증금 인수 미확정 |
| 5회 유찰 시 | 55,664,000원 | 39.2% | 인수 위험은 별도로 존속 가능 |
| 6회 유찰 시 | 44,531,200원 | 31.36% | 낙찰가 인하만으로 취득원가 확정 불가 |
침산코스모빌은 16세대 규모의 다세대주택입니다. 확인된 경매 통계에서 평균 유찰 횟수는 4.0회이며, 낙찰률은 0%로 집계되어 있습니다. 다만 표본 규모와 조사 범위가 명시되지 않아 해당 비율을 전체 시장의 확정적인 낙찰 가능성으로 해석해서는 안 됩니다.
동일 평형의 비교 가능한 최근 실거래가격이 확인되지 않아 감정가와 현재 시장가격 사이의 차이도 검증할 수 없습니다. 특히 보증금 인수 가능성이 있는 이 사건은 매각 최저가가 아니라 실질취득금액을 기준으로 시세를 비교해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 69,580,000원 가정)
현재 회차 최저매각가를 낙찰가로 가정한 배당계산입니다. 집행비용을 먼저 공제하고 북대구신용협동조합 근저당권에 배당하는 구조입니다. 다만 선순위 임차인의 보증금·배당순위가 확정되지 않은 상태이므로 아래 금액은 실제 배당을 확정하는 수치가 아닙니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,652,440원 |
| 1. 근저당 · 북대구신용협동조합 | 91,200,000원 | 67,927,560원 |
| 2. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 32,487,676원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 123,687,676원 | 67,927,560원 |
| 채권자 미배당 합계 | — | 55,760,116원 |
집행비용 1,652,440원은 추정치입니다. 근저당권은 채권최고액 기준으로 산정했으며, 실제 피담보채무 및 배당순위에 따라 배당금이 달라집니다. 당해세·임차인 우선변제·최우선변제는 반영되지 않았습니다. 채권자 미배당액은 매수인 인수액과 구별해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 배당 부족과 인수 위험을 분리하라
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 채권자 미배당 | 임차보증금 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재(4회 유찰) | 69,580,000원 | 67,927,560원 | 55,760,116원 | 미확정 |
| 5회 유찰 시 | 55,664,000원 | 54,262,048원 | 69,425,628원 | 미확정 |
| 6회 유찰 시 | 44,531,200원 | 43,329,638원 | 80,358,038원 | 미확정 |
채권자 총청구액을 123,687,676원으로 놓은 배당계산에서는 매각가가 낮아질수록 미배당액이 커집니다. 하지만 근저당권자나 후순위 가압류권자의 미배당 채권이 매수인에게 자동 승계되는 것은 아닙니다.
반면 대항력이 인정되는 임차인의 미회수 보증금은 성격이 다릅니다. 낙찰자가 인수할 수 있는 별도의 부담이기 때문입니다. 매수인 실질취득금액 = 낙찰가 + 인수하는 미배당 임차보증금이라는 기준으로 검토해야 하며, 현재는 임차보증금이 확인되지 않아 각 회차별 실질취득금액을 특정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 북구 침산동 소재 경상여자고등학교 동측 인근입니다. 주변은 공동주택, 학교, 중소규모 공장 등이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하며 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다. 동측 약 4m, 남측 약 8m 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 5층 건물 중 2층 102호로, 타일 마감 외벽과 벽지·타일 등 내부 마감이 기재되어 있습니다. 위생·급배수설비, 도시가스 공급설비 및 난방설비가 있습니다.
- 토지. 공부상 지목은 공장용지이나 현황은 공동주택용 건부지 등으로 사용되고 있습니다. 토지면적은 842.6㎡, 공시지가는 1,202,000원/㎡이며 준주거지역입니다. 공부와 현황의 차이에 대한 확인이 필요합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등이 기재되어 있으며 소로2류와 접하고 중점경관관리구역에 저촉됩니다.
- 건물 상태. 감정조사 당시 관계인 부재와 시건장치 등으로 내부를 직접 확인하지 못했고 외부 관찰 및 건축물현황도 등을 참고했습니다. 내부 하자와 구조변경 여부는 추가 확인이 필요합니다.
- 환금성. 총 16세대 다세대주택으로, 대규모 공동주택과 비교하면 매수층 및 거래 유동성이 제한될 수 있습니다. 비교 가능한 최근 실거래가격을 확인하지 못한 상태이므로 환금성에 보수적으로 접근해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김은희의 점유·임대차관계 확인. 2012.08.09 전입 사실과 실제 점유, 임대차계약 체결 여부를 대조해야 합니다. 과거 공유자 명단의 동명이인 여부도 확인 대상입니다.
- 보증금·확정일자 확인. 임대차계약서, 확정일자 부여현황, 배당요구 여부를 확인해야 실제 우선변제와 인수보증금 산정이 가능합니다.
- 인수액 확정 전 입찰 보류. 최저가 69,580,000원만으로 자금계획을 세우지 마세요. 미배당 보증금 인수 가능성을 확인해야 실질취득금액이 정해집니다.
- 유찰 가격 착시 경계. 현재 감정가의 49%지만 시세의 49%라는 뜻은 아닙니다. 낙찰가가 낮아져도 선순위 보증금 인수 부담은 그대로이거나 증가할 수 있습니다.
- 토지 공부와 현황 차이. 공부상 공장용지, 현황 공동주택 건부지라는 차이를 건축물대장·토지대장·관련 인허가 자료와 대조하세요.
- 현장조사. 감정 당시 내부 출입이 이루어지지 않았습니다. 점유 상태, 내부 하자, 누수, 설비 상태, 수리비용을 확인해야 합니다.
- 미납 관리비·조세 확인. 공용부분 관리비 체납과 당해세 등 실제 인수 또는 배당에 영향을 줄 수 있는 금액을 별도로 점검하세요.
- 실거래 시세 확보. 침산코스모빌 및 인근 유사 규모 다세대주택의 최근 거래를 면적·층·준공연도·상태별로 비교하되, 임차보증금 인수가 확인되면 실질취득금액을 기준으로 판단하세요.
- 원본 확인. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 사건 진행내역을 입찰 직전 재확인하세요.
맺으며 — “반값에 낙찰받아도 반값에 취득하는 것은 아니다”
대구 침산코스모빌 나동 102호는 감정가 142,000,000원에서 최저가 69,580,000원으로 내려온 4회 유찰 다세대주택입니다. 겉으로는 할인 폭이 커 보이지만, 실제 판단의 중심은 최저가가 아닌 선순위 전입자의 권리와 보증금입니다.
북대구신용협동조합 근저당과 후순위 등기권리는 매각으로 소멸할 것으로 분석되지만, 김은희의 전입일은 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금·확정일자 및 실제 점유관계가 미확인되어 있어 낙찰자가 부담할 미배당 보증금을 산정할 수 없습니다.
또한 16세대 규모의 다세대주택으로 최근 비교 실거래에 기초한 적정 시세가 확정되지 않았고, 토지의 공부상 지목과 현재 이용상태가 다르며 내부 상태도 직접 조사되지 않았습니다. 이런 조건에서 최저가의 할인율만으로 적극적인 입찰을 권하기는 어렵습니다.
결론은 권리·가격 모두 조건부 보류입니다. 우선 김은희의 실제 점유관계, 대항력, 보증금 및 배당관계를 확정해야 합니다. 그다음 낙찰가 + 미배당 인수보증금을 실질취득금액으로 계산하고 최근 실거래와 비교해야 합니다. 4회 유찰보다 중요한 것은 매수인이 최종적으로 얼마를 부담하는지입니다.
