대구지방법원 2025타경8372. 경상북도 청도군 매전면 동산리 19-1, 도로명주소 청려로 3757의 기타 + 토지 물건입니다. 감정평가상 건물은 청춘병원(휴업)으로 이용됐고, 지하 1층에는 식당·조리실·기계실 등이, 지상 1층에는 입원실·진료실·원무과·상담실 등이, 2층과 3층에는 입원실·간호사실 등이 배치돼 있습니다. 토지는 1,228.0㎡의 잡종지로 상업용 이용상황이며 생산관리지역입니다.
권리의 기준점은 2023년 6월 30일 설정된 이곡새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 960,000,000원이고, 이후 근저당권은 엠씨아이대부주식회사로 이전됐습니다. 그 뒤 다수의 가압류·압류가 이어졌고 2025년 6월 17일 엠씨아이대부주식회사가 임의경매를 신청했습니다. 예상배당에서는 현재 최저가 708,307,000원으로도 선순위 근저당권이 전액 배당되지 못합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8372 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 청도군 매전면 동산리 19-1 · 경상북도 청도군 매전면 청려로 3757 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 병원(상호: 청춘병원(휴업)) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 · 지하1층 지상3층 |
| 토지 | 1,228.0㎡ · 잡종지 · 상업용 · 생산관리지역 · 완경사 · 부정형 · 중로한면 |
| 소유자 | 의료법인명보의료재단 |
| 감정가 / 최저가 | 1,445,523,500원 / 708,307,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 1,027,416,506원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤로 채권이 겹겹이 쌓였다
말소기준권리는 2023.06.30 이곡새마을금고 근저당권입니다. 이후 2023년 11월부터 2025년까지 주식회사 굿모닝팜·주식회사 천지원유통·서울보증보험주식회사, 국민건강보험공단, 개인 채권자 등의 가압류·압류가 연속적으로 등기됐습니다. 각 권리는 말소기준권리 이후에 설정된 것으로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인은 확인되지 않았고 예상배당상 매수인 인수 0원입니다.
② 가격 — 2회 유찰, 그러나 시세 판단 자료는 없다
감정가는 1,445,523,500원이고 현재 최저매각가는 708,307,000원입니다. 2회 유찰돼 현재 회차는 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 495,814,899원(감정가 34%), 4회 유찰 시 347,070,429원(감정가 24%)으로 제시돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 708,307,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,483,070원 |
| 1. 근저당권 · 이곡새마을금고 | 960,000,000원 | 698,823,930원 |
| 2. 근저당권 · 이곡새마을금고 | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 굿모닝팜 | 133,779,005원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 천지원유통 | 206,273,539원 | 0원 |
| 5. 가압류 | 64,439,002원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 57,202,473원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 안희연 | 2,660,869원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 한현숙 | 3,866,536원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 김정훈 | 18,244,880원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 서효진 | 5,095,050원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 강현빈 | 2,083,426원 | 0원 |
| 12. 가압류 · 최재명 | 26,236,923원 | 0원 |
| 13. 가압류 · 이정우 | 50,592,198원 | 0원 |
| 14. 가압류 · 김영기 | 23,120,690원 | 0원 |
| 15. 가압류 · 서성호 | 80,164,109원 | 0원 |
| 16. 가압류 · 이영아 | 4,472,540원 | 0원 |
| 17. 가압류 · 김지현 | 4,274,190원 | 0원 |
| 18. 가압류 · 정종원 | 64,787,918원 | 0원 |
| 19. 가압류 · 김양미 | 79,118,044원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상 채권총액은 1,906,411,392원, 예상 배당액은 698,823,930원, 부족액은 1,207,587,462원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 토지·건물 — 할인율보다 중요한 확인사항
- 이용상태. 청춘병원(휴업). 지하1층은 식당·조리실·기계실 등, 1층은 입원실·진료실·원무과·상담실 등, 2·3층은 입원실·간호사실 등입니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층 지상3층. 위생·급탕설비, 시스템 냉난방설비, 전기바닥난방설비 일부, 소방설비, 승강기, 수변전설비, 비상발전기 50KW 등이 구비돼 있습니다.
- 입지. 매전농협 북동측 인근으로 면소재지 주변의 상가지대·주택지대·농경지대가 혼재합니다. 차량 접근은 용이하고 대중교통 사정은 보통입니다.
- 토지. 1,228.0㎡ 잡종지·상업용, 완경사·부정형·중로한면이며 공시지가는 136,200원/㎡입니다.
- 규제. 생산관리지역, 가축사육제한구역, 접도구역, 역사문화환경보존지역에 해당합니다. 도로구역과 보전관리지역은 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 2회 유찰로 감정가 49%까지 낮아졌지만 비교 실거래 자료가 없어 시장가 대비 저가 여부는 확인되지 않습니다.
- 접도구역 확인. 목록 1 일부가 접도구역에 저촉돼 있으므로 실제 이용제약과 평가 반영 범위를 확인해야 합니다.
- 타인 점용 확인. 타인 점용부분을 감안해 평가됐으므로 경계·점유관계와 사용 가능 면적을 현장에서 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 위치. 제시외 건물 2-5는 인접필지 동산리 20번지에 소재합니다. 일괄매각 범위와 실제 권원 관계를 원본 서류 및 현장에서 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 임대관계는 미상입니다. 임차인은 확인되지 않았지만 실제 점유자를 현장에서 재확인하는 것이 필요합니다.
- 특수용도 환금성. 병원(휴업) 건물은 일반 주거용과 달리 사용 목적과 재활용 가능성이 매수자층을 크게 좌우하므로 향후 이용계획을 먼저 세워야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 사용 가능성
이 사건은 권리표만 보면 기준이 명확합니다. 2023년 6월 30일 이곡새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 이후 다수 채권은 매각으로 소멸하며 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 가격 판단은 전혀 다른 문제입니다. 이미 2회 유찰돼 708,307,000원까지 내려왔지만, 실거래 시세 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
특히 이 물건은 휴업 중인 병원과 토지를 함께 보는 특수물건입니다. 생산관리지역·접도구역· 역사문화환경보존지역 조건, 타인 점용부분, 인접필지에 위치한 제시외 건물까지 확인해야 합니다. 따라서 결론은 권리상 인수위험은 낮지만, 현장·경계·용도·환금성 검증 없이는 가격 판단을 유보해야 하는 물건입니다.
