대전지방법원 2025타경503767. 대전 유성구 용계동 힐스테이트도안2차 제203동 제5층 제502호로, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 물건입니다. 소유자 이윤소가 2023.12.05. 소유권을 이전받았고, 같은 날 보령수산업협동조합 앞으로 채권최고액 456,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준이며 이후 유성구 압류와 보령수산업협동조합의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
현재까지 확인되는 임차인은 없습니다. 따라서 배당 부족으로 근저당권자에게 미배당액이 생기더라도 그것이 낙찰자에게 이전되는 구조는 아니며, 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 매각물건명세서에는 건축물현황도상 ‘다락’이 소재하고 감정평가와 최저매각가격에 포함됐다고 기재돼 있어, 현황 확인 포인트로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503767 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 용계동 667-4 힐스테이트도안2차 제5층 제203동502호 |
| 도로명주소 | 대전광역시 유성구 동서대로656번길 16-32(용계동) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 · 지하4층/지상14층 건물 내 5층 |
| 소유자 | 이윤소 · 2023.12.05. 소유권이전 · 거래가액 510,600,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 536,000,000원 / 262,640,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 보령수산업협동조합 / 414,389,991원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
최초 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐고, 2023.12.05. 이윤소 명의로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 보령수산업협동조합 근저당권 456,000,000원이 말소기준입니다. 이후 2024.10.30. 유성구 압류와 2025.11.18. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고가 없어 대항력·우선변제·보증금 승계 문제도 확인되지 않습니다.
② 가격 — 감정가 49%, 그러나 실거래 검증은 별개
감정가는 536,000,000원, 현재 최저매각가는 262,640,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 다음 회차 시나리오는 3회 유찰 시 183,848,000원, 4회 유찰 시 128,693,599원입니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 262,640,000원 | 258,163,040원 | 197,836,960원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 183,848,000원 | 180,474,128원 | 275,525,872원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 128,693,599원 | 126,091,889원 | 329,908,111원 | 0원 |
유찰이 거듭될수록 채권자의 미배당은 커지지만 낙찰자의 권리 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 현재 262,640,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 여부는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 49%라는 숫자는 어디까지나 감정가 대비 비율입니다.
③ 예상배당표 (매각가 262,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,476,960원 |
| 1. 근저당 · 보령수산업협동조합 | 456,000,000원 | 258,163,040원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 262,640,000원을 전제로 한 예상치입니다. 집행비용 4,476,960원 후 보령수산업협동조합에 258,163,040원이 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 197,836,960원이 미배당으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 수차례 방문했으나 폐문부재로 내부는 건축물대장상 현황도면과 탐문 등에 의해 확인됐습니다.
- 특이사항. 집합건축물대장 건축물현황도상 다락이 소재하며, 감정평가와 최저매각가격에 포함됐습니다.
- 위치·환경. 대전광역시 유성구 원신흥동 소재 대전지방법원 남서측 인근으로, 주위에 아파트단지와 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 버스정류장 거리와 운행빈도를 기준으로 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하4층/지상14층 건물 내 5층이며 기본 위생·급배수·승강기·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역에 속하며 토지면적은 6,988㎡, 공시지가는 2,683,000원/㎡입니다.
- 도로. 북측·서측 약 50~53미터 내외 포장도로, 남측 약 10미터 내외 포장도로가 소재합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 확인. 감정가 대비 49%와 실제 시세 대비 할인율은 다릅니다. 동일 건물·인근 오피스텔의 최근 매매와 임대가를 확인해야 합니다.
- 다락 현황 확인. 건축물현황도상 다락이 감정평가 및 최저매각가격에 포함돼 있으므로 실제 구조·사용상태를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 점유 상태 확인. 감정평가 당시 폐문부재였고 임대관계는 미상으로 기재됐습니다. 임차인 신고는 없지만 현재 실제 점유자는 입찰 전에 재확인하는 편이 안전합니다.
- 오피스텔 환금성. 업무시설인 만큼 주거용 아파트와 동일한 환금성으로 가정하지 말고 매매수요·임대수요·공실 가능성을 별도로 점검해야 합니다.
- 배당 부족 오해 금지. 근저당권자의 미배당 197,836,960원은 현재 회차 기준 채권자 미회수액이며 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 입찰 직전 권리변동을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 승부는 실제 시세
이 물건의 권리구조 자체는 복잡하지 않습니다. 2023.12.05. 보령수산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 임차인 신고도 없어 데이터상 매수인 인수는 0원입니다. 두 차례 유찰로 최저매각가는 536,000,000원에서 262,640,000원까지 내려왔지만, 현재 자료만으로는 이를 실거래 시세와 비교할 수 없습니다. 따라서 결론은 “권리는 합격, 가격은 실거래 검증 후 판단”입니다. 오피스텔이라는 용도와 다락 포함 현황, 실제 점유·임대 상태까지 확인한 뒤 현재 262,640,000원이 시장가격 대비 어느 위치인지 확인하는 것이 입찰 판단의 핵심입니다.
