292,183,000원
대구지방법원 2025타경8751. 경상북도 청도군 운문면 마일리 744, 도로명 마일4길 115의 단독주택 + 토지 일괄매각 사건입니다. 감정 이용상태는 (가)~(라) 모두 단독주택이고, 토지면적은 910.0㎡입니다. 현재 소유자는 김미숙이며, 말소기준권리는 2015.03.31 설정된 경일신용협동조합 근저당권 299,000,000원입니다.
등기권리만 보면 말소기준 이후의 김상진 근저당 300,000,000원, 경북 신용보증재단 가압류 64,400,000원, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 이 사건의 핵심은 등기부보다 점유·전입관계입니다. 김상구는 2012.02.29 전입해 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않았습니다. 따라서 단순히 “인수 0원”으로 볼 수 없고, 실제 보증금과 임대차관계를 확인하기 전까지는 실질취득액도 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8751 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 청도군 운문면 마일리 744 · 경상북도 청도군 운문면 마일4길 115 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 감정 이용상태 (가)~(라) 단독주택 |
| 토지 | 910.0㎡ · 지목 대 · 보전관리지역 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 김미숙 |
| 감정가 / 최저가 | 596,290,580원 / 292,183,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권 / 청구 | 경일신용협동조합 / 213,378,489원 |
| 말소기준권리 | 2015.03.31 경일신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 299,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전입자가 핵심
등기상 말소기준은 2015.03.31 경일신용협동조합 근저당권입니다. 2024.11.29 김상진 근저당과 2025.02.07 경북 신용보증재단 가압류는 모두 후순위여서 매각으로 소멸합니다. 반면 김상구의 전입일은 2012.02.29로 말소기준보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 “대항력 있음”으로 단정하기보다 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김상구 | 2012.02.29 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박환이 | 2021.06.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
② 가격·회차 — 감정가 49%지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다
두 차례 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 292,183,000원, 감정가의 49%입니다. 다음 회차 시나리오는 204,528,100원, 그다음은 143,169,670원입니다. 하지만 이 사건은 실거래 비교자료가 없고, 선순위 전입자의 인수 가능액도 미상입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 292,183,000원 | 287,292,438원 | 376,107,562원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 204,528,100원 | 200,864,707원 | 462,535,293원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 143,169,670원 | 140,365,295원 | 523,034,705원 |
회차가 내려갈수록 등기채권 미배당액은 커집니다. 후순위 등기권리의 미배당은 그 권리가 매수인에게 승계된다는 뜻은 아닙니다. 다만 김상구의 보증금은 금액 자체가 확인되지 않아 위 회차표와 별도로 검토해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 292,183,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,890,562원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 경일신용협동조합 | 299,000,000원 | 287,292,438원 |
| 3. 을구 8번 근저당권 · 김상진 | 300,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 9번 가압류 · 경북 신용보증재단 | 64,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 4,890,562원을 제외한 287,292,438원이 경일신용협동조합 근저당에 배당되고, 김상진 근저당·경북 신용보증재단 가압류·소유자 잔여는 0원입니다. 채권 총액 663,400,000원 중 미배당은 376,107,562원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 김상구의 보증금이 미상이라 실제 매수인 인수액은 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상북도 청도군 운문면 마일리 소재 통골지 북서측 근거리에 위치하며, 주변은 농경지와 임야 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근은 가능하나 간선도로 및 버스승강장과의 거리를 고려할 때 제반 교통상황은 다소 불편한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 건물 (가)~(라)는 모두 단독주택으로 이용 중이며 위생설비·급배수설비·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 910.0㎡, 지목 대, 보전관리지역, 완경사·부정형, 도로접면은 세로한면(불), 공시지가는 22,000원/㎡입니다.
- 규제. 보전관리지역·배출시설설치제한지역·공장설립승인지역이 포함되고, 보전산지·임업용산지·농림지역과 접합니다.
- 환금성. 농경지·임야 중심 입지, 다소 불편한 교통, 단독주택과 토지의 일괄매각이라는 특성상 아파트처럼 표준화된 거래 비교가 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김상구 보증금 확인. 2012.02.29 전입으로 말소기준보다 앞섭니다. 실제 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부 확인이 최우선입니다.
- 실질취득액 재계산. 현재 최저가 292,183,000원에 미배당 선순위 보증금이 더해질 수 있으므로, 보증금 확인 전까지 총 취득비용을 확정하지 마세요.
- 농지취득자격증명. 목록 5·6은 농지법상 농지취득자격증명을 제출해야 하며, 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않습니다.
- 일괄매각·제시외 건물. 매각물건명세서에는 일괄매각 및 제시외 건물 포함으로 기재되어 있으므로 매각범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 건물 위치 확인. 목록 2 건물은 공부상 744번지에 등재되어 있으나 실제로는 744·744-1 양 지상에 소재합니다.
- 지붕 현황 확인. 목록 2·4는 공부상 판넬지붕 및 샌드위치판넬지붕이나 실제는 아스팔트슁글지붕입니다.
- 박환이 점유 확인. 2021.06.28 전입으로 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 실제 점유 여부와 명도 대상 여부는 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·농지취득자격증명 관련 사실조회회신을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 선순위 전입 확인이 먼저
이 사건은 감정가 596,290,580원에서 최저가 292,183,000원까지 내려와 숫자만 보면 눈에 띕니다. 그러나 권리분석의 결론은 할인율이 아니라 2012.02.29 전입한 김상구에서 갈립니다. 보증금·확정일자가 미상인 이상 매수인 인수액도, 실질취득액도 확정할 수 없습니다.
여기에 목록 5·6의 농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금 미반환, 일괄매각·제시외 건물, 건물 위치와 지붕 현황 확인사항, 농경지·임야 중심의 입지와 다소 불편한 교통까지 겹칩니다. 말소기준 이후 등기권리는 정리되지만, 선순위 점유관계와 매각조건을 확인하지 않은 채 “감정가의 절반”만 보고 들어갈 사건은 아닙니다. 입찰 판단의 선결조건은 김상구의 실제 보증금 확인입니다.
