대전지방법원 2025타경503873. 대전 서구 괴정동 한신아파트 103동 8층805호입니다. 현재 소유자는 정순구이며, 2013.12.14 매매를 원인으로 2014.02.10 거래가액 186,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 농협은행주식회사 채권최고액 120,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 배당 대상에 잡힌 근저당권·전세권·가압류와 현재 경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤에 있어 데이터상 매각으로 소멸하고, 예상 인수액은 0원입니다.
가격은 권리보다 더 눈에 띕니다. 감정가 334,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 233,800,000원입니다. 동일 면적 84.92㎡의 최근 12개월 거래 평균은 318,833,333원이고, 최신 2026.08 거래는 340,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 평균의 73.3% 수준으로, 제공된 최근 실거래 범위 안에서는 가격 차이가 분명합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503873 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 괴정동 418 한신아파트 103동 8층805호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.92㎡ |
| 소유자 | 정순구 (2013.12.14 매매 · 거래가액 186,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 334,000,000원 / 233,800,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 231,265,205원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
① 권리 흐름 — 2014년 근저당이 말소기준
말소기준은 2014.02.10 을구 13번 농협은행주식회사 근저당권 120,000,000원입니다. 해당 근저당권은 2025.06.24 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다. 배당 시뮬레이션에 포함된 이후 권리인 을구 16번 근저당권 20,000,000원, 을구 17번 전세권 5,000,000원, 갑구 5번 농협생명보험 주식회사 가압류 54,807,237원 및 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 평균의 73.3%
한신아파트 동일 면적 84.92㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 318,833,333원, 최저 거래는 282,000,000원, 최고 거래는 340,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.92㎡ | 4 | 340,000,000원 |
| 2026.06 | 84.92㎡ | 11 | 328,000,000원 |
| 2026.05 | 84.92㎡ | 5 | 315,000,000원 |
| 2026.04 | 84.92㎡ | 3 | 327,000,000원 |
| 2026.03 | 84.92㎡ | 12 | 330,000,000원 |
| 2026.03 | 84.92㎡ | 13 | 320,000,000원 |
| 2026.03 | 84.92㎡ | 10 | 324,000,000원 |
| 2026.02 | 84.92㎡ | 3 | 298,000,000원 |
| 2026.02 | 84.92㎡ | 15 | 333,000,000원 |
| 2026.02 | 84.92㎡ | 8 | 309,000,000원 |
| 2026.01 | 84.92㎡ | 12 | 282,000,000원 |
| 2025.12 | 84.92㎡ | 14 | 320,000,000원 |
| 평균 | 84.92㎡ | 12건 | 318,833,333원 |
현재 최저가 233,800,000원은 최근 12개월 평균 318,833,333원의 73.3%입니다. 최신 2026.08 거래도 340,000,000원으로, 현재 최저가보다 높습니다. 최근 실거래가 282,000,000원부터 340,000,000원 사이에 형성된 점을 감안하면, 제공된 실거래 표본 기준으로는 현재 회차에 가격 여유가 확인됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 233,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,073,200원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 근저당 · 스카이파이낸셜대부주식회사 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 3. 전세권 · 스카이파이낸셜대부주식회사 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 4. 가압류 · 농협생명보험 주식회사 | 54,807,237원 | 54,807,237원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 29,919,563원 |
현재 최저가 233,800,000원 가정 시 채권자 합계 199,807,237원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 29,919,563원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 233,800,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 163,660,000원 | 39,238,477원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 114,562,000원 | 87,649,105원 | 0원 |
낙찰가가 더 낮아질 경우 채권자 미배당은 늘어나지만, 제공된 배당 시나리오에서는 매수인 인수액이 모든 회차에서 0원입니다. 즉 이 사건은 낙찰가가 내려간 만큼 대항력 임차보증금 인수가 늘어 실질취득가가 고정되는 유형이 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전괴정고등학교 북동측 인근으로 대규모 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 학교 및 일부 근린생활시설이 섞인 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 대전광역시 도시철도1호선 탄방역이 위치해 전반적인 교통상황은 양호합니다.
- 단지. 한신아파트는 542세대이며 준공일은 1991.11.20입니다. 동일 면적 84.92㎡ 최근 실거래 표본이 12건 확인됩니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·준주거지역·시가지경관지구 등이 적용되고, 공시지가는 1,437,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 임대관계가 미상인 만큼 현장 방문과 매각물건명세서·현황조사 원본으로 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 말소기준 대조. 2014.02.10 을구 13번 근저당권 및 2025년 근저당권 이전관계를 등기사항전부증명서 원본에서 최종 확인해야 합니다.
- 가격 비교. 현재 최저가 233,800,000원, 최근 12개월 평균 318,833,333원, 최신 거래 340,000,000원을 함께 비교해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 배당 변동. 현재 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
- 등기 변동 확인. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.07.23이므로 입찰 전 최신 등기 상태를 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리 0원 인수 + 최근 시세 대비 73.3%”
이 사건의 핵심은 명확합니다. 2014.02.10 농협은행주식회사 근저당권이 말소기준이고, 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 가격도 감정가 334,000,000원에서 한 차례 유찰돼 233,800,000원으로 내려왔고, 동일 면적 최근 12개월 평균 318,833,333원의 73.3%입니다. 최신 2026.08 거래 340,000,000원과 최근 최저 거래 282,000,000원도 현재 최저가보다 높습니다.
다만 임차인 목록이 없다는 사실만으로 점유관계까지 확정할 수는 없습니다. 감정평가상 임대관계가 미상인 만큼 입찰 전 점유자와 명도 조건 확인이 남은 핵심 과제입니다. 제공된 자료만 놓고 보면 권리 인수와 가격은 유리한 편이고, 최종 판단의 변수가 점유 확인에 집중되는 사건입니다.
