대전지방법원 2025타경503904. 대전 서구 복수동 복수센트럴자이 103동 5층 501호 아파트입니다. 감정가 476,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 333,200,000원입니다. 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균이 455,666,666원, 최신 거래가 460,000,000원이므로 최저가 자체는 시세보다 낮습니다. 다만 이 사건은 가격표보다 먼저 임차인 권리의 빈칸을 메워야 하는 사건입니다.
현황조사와 매각물건명세서에는 강지수·강동재가 확인되지만 두 사람 모두 전입신고일, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 두 사람을 대항력 없는 임차인이라고 볼 근거도, 대항력 있는 임차인이라고 단정할 근거도 없습니다. 현 단계의 정확한 표현은 “대항력 가능·미상”입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503904 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 복수동 1004 복수센트럴자이 103동 5층501호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 27층 건물 내 5층 501호 · 사용승인 2019.08.27 |
| 비교 면적 | 84.9244㎡ · 동일 면적 실거래 비교 |
| 소유자 | 배난주 · 2017.03.18 매매 · 거래가액 351,800,000원 · 2020.09.28 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 476,000,000원 / 333,200,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 경매 채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 578,677,081원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
① 권리 흐름 — 담보권보다 임차인 확인이 핵심
등기상 핵심 담보권은 2022.06.23 주식회사에스비아이저축은행의 채권최고액 600,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당권은 2025.03.28 확정채권양도를 원인으로 2025.05.16 한국자산관리공사에 이전됐고, 한국자산관리공사가 2025.12.01 임의경매를 신청했습니다. 근저당권의 이전은 순위가 새로 생기는 것이 아니라 기존 담보권의 순위를 승계하는 구조이므로, 권리분석에서는 2022.06.23 근저당을 기준권리로 보는 것이 핵심입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 모두 대항력 판정 미상
| 성명 | 전입신고일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강지수 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 강동재 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
두 사람 모두 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 2명으로 봐야 합니다. 전입일이 없으므로 말소기준보다 선순위인지 후순위인지 현재 판정할 수 없고, 보증금도 알 수 없어 실제 인수 위험을 금액으로 계산할 수도 없습니다. 확정일자와 배당요구 역시 확인되지 않아 우선변제 가능성도 미상입니다.
③ 시세 비교 — 권리확인만 되면 가격은 분명 매력적
복수센트럴자이 동일 면적의 최근 거래는 12건이며 최근 12개월 평균은 455,666,666원입니다. 최신 거래는 2026.08 460,000,000원이고, 확인된 거래 범위는 400,000,000원~510,000,000원입니다. 현재 최저가 333,200,000원은 최근 12개월 평균의 73.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.92㎡ | 24 | 460,000,000원 |
| 2026.07 | 85.0㎡ | 15 | 400,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 4 | 420,000,000원 |
| 2026.07 | 84.92㎡ | 1 | 400,000,000원 |
| 2026.06 | 85.0㎡ | 24 | 488,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 22 | 510,000,000원 |
| 2026.06 | 85.0㎡ | 5 | 467,000,000원 |
| 2026.05 | 84.92㎡ | 2 | 415,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 4 | 459,000,000원 |
| 2026.05 | 85.0㎡ | 14 | 479,000,000원 |
| 2026.04 | 85.0㎡ | 8 | 470,000,000원 |
| 2026.04 | 85.0㎡ | 13 | 500,000,000원 |
| 평균 | 84.9244㎡ | 12건 | 455,666,666원 |
④ 예상배당표 (매각가 333,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,464,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 327,735,200원 |
현재 산정표는 집행비용과 소유자 교부로 구성되어 있습니다. 그러나 등기상 2022.06.23 근저당권과 한국자산관리공사로의 담보권 이전이 확인되고, 임차인 2명의 보증금과 우선변제 여부도 미상입니다. 따라서 위 금액을 실제 최종 배당순위나 소유자 잔여액으로 단정해서는 안 됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 권리문제는 사라지지 않는다
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 인수 산정 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 333,200,000원 | 0원 · 임차인 권리 미확정 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 233,240,000원 | 0원 · 임차인 권리 미확정 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 163,268,000원 | 0원 · 임차인 권리 미확정 |
유찰되면 입찰가격은 333,200,000원에서 233,240,000원, 163,268,000원으로 낮아질 수 있습니다. 그러나 대항력 임차인의 보증금이 존재한다면 낙찰가가 내려가는 것과 매수인의 실질취득비용이 같은 폭으로 내려가는 것은 별개입니다. 임차인 보증금과 배당 가능액을 확인하기 전에는 유찰가격만 보고 할인폭을 평가해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 서구 복수동 소재 대전서부경찰서 남측 인근으로, 주변은 아파트단지·다가구주택·근린생활시설·학교 등으로 형성된 주거지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 간선도로 접근성 및 인근 버스승강장과의 거리를 감안한 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 단지. 복수센트럴자이 1,102세대 · 사용승인 2019.08.27. 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·정비구역이며 대로3류·완충녹지 등에 저촉되고 중로1류에 접합니다.
- 토지. 아파트 건부지로 이용 중이며 공시지가 1,167,000원/㎡, 토지면적 50,294.0㎡입니다.
- 현장확인. 점유자 부재로 내부 확인이 불가해 내부상태는 표준적인 설비와 이용상황을 기준으로 평가됐고, 임대관계는 미상입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 강지수·강동재 전입일 확인. 2022.06.23 근저당보다 선순위인지 후순위인지가 가장 중요합니다.
- 보증금 확인. 두 임차인의 보증금이 미상이라 현재 매수인 실질취득비용을 확정할 수 없습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 여부와 예상 미배당액을 함께 계산해야 합니다.
- 점유관계 재확인. 감정 당시 점유자 부재로 내부 확인이 불가했습니다. 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 담보권 이전관계 확인. 2022.06.23 설정 근저당이 2025.05.16 한국자산관리공사로 이전된 구조를 등기 원본과 대조해야 합니다.
- 가격 판단은 마지막. 임차인 인수가 없는 것으로 확인될 때 비로소 현재 최저가 333,200,000원과 최근 시세 455,666,666원의 차이가 온전한 가격 메리트가 됩니다.
맺으며 — “가격은 싸지만, 아직 실질취득가는 모른다”
복수센트럴자이 501호의 현재 최저가는 333,200,000원. 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 455,666,666원의 73.1%로, 표면 가격만 보면 상당히 매력적입니다. 2026.08 최신 거래도 460,000,000원입니다.
하지만 이 사건의 등급을 가격만으로 올릴 수 없는 이유는 명확합니다. 실제 임차인 2명인 강지수·강동재의 전입일과 보증금이 모두 미상이기 때문입니다. 두 사람의 대항력과 배당 가능액이 확인되기 전에는 현재 산정상 인수 0원을 실제 인수 0원으로 받아들이면 안 됩니다. 가격은 매력, 권리는 보류. 이 사건은 임차인 권리를 먼저 확정한 뒤 실질취득비용을 다시 계산해야 입찰가를 정할 수 있습니다.
