대전지방법원 2025타경503920. 대전 서구 만년동 상아아파트 103동 15층 1501호입니다. 말소기준권리는 2013.03.20. 주식회사한국스탠다드차타드은행 근저당권 158,400,000원입니다. 이후 현재 남아 있는 상상인플러스저축은행 근저당과 대전.충남양돈축산업협동조합 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고도 없어 배당표상 매수인에게 넘어오는 금액은 0원입니다.
가격 쪽은 권리보다 더 강하게 보입니다. 감정가 402,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저가는 281,400,000원입니다. 같은 단지 동일면적의 최근 12개월 평균은 413,200,000원이고 최신 거래도 380,000,000원입니다. 제공된 비교지표상 최저가는 최근 12개월 평균의 68.1%로 내려와 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503920 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 만년동 1 상아아파트 103동 15층1501호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 76.57㎡ · 지하1층 / 지상15층 중 15층 |
| 소유자 | 곽태식 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 402,000,000원 / 281,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 120,614,903원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리된다
임차인 없음. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으나, 임차인 신고 내역은 없습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다. 말소기준은 2013.03.20. 설정된 한국스탠다드차타드은행 근저당권이며, 그 이후의 현재 등기상 근저당·가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균 대비 68.1%
상아아파트 동일면적 76.57㎡ 실거래입니다. 전체 12건 평균은 390,407,500원이지만, 가격 판단은 더 최근 표본인 최근 12개월 5건 평균 413,200,000원을 우선해 보는 것이 적절합니다. 최근 가격 추세는 +10.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 76.57㎡ | 4 | 380,000,000원 |
| 2026.04 | 76.57㎡ | 12 | 430,000,000원 |
| 2025.12 | 76.57㎡ | 9 | 418,000,000원 |
| 2025.12 | 76.57㎡ | 4 | 409,000,000원 |
| 2025.12 | 76.57㎡ | 15 | 429,000,000원 |
| 2025.05 | 76.57㎡ | 3 | 380,000,000원 |
| 2025.03 | 76.57㎡ | 9 | 383,000,000원 |
| 2025.02 | 76.57㎡ | 10 | 385,000,000원 |
| 2025.01 | 76.57㎡ | 3 | 350,000,000원 |
| 2024.12 | 76.57㎡ | 12 | 357,890,000원 |
| 2024.11 | 76.57㎡ | 3 | 355,000,000원 |
| 2024.11 | 76.57㎡ | 11 | 408,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 76.57㎡ | 5건 | 413,200,000원 |
현재 최저매각가 281,400,000원은 최근 12개월 평균 413,200,000원의 68.1%입니다. 전체 실거래 평균 390,407,500원과 비교한 지표도 72.1%지만, 최근 거래가 과거보다 10.4% 높은 흐름이므로 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 보는 것이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 281,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,739,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 158,400,000원 | 158,400,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사상상인플러스저축은행 | 396,000,000원 | 118,260,400원 |
| 3. 가압류 · 대전.충남양돈축산업협동조합 | 8,037,153원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 기준 채권 총액은 562,437,153원, 예상 배당액은 276,660,400원이며 미배당은 285,776,753원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 만년초등학교 북측 인근이며, 주위에 대규모 아파트단지·주상용·근린생활시설·각급 학교가 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 주위에 시내버스정류장이 소재합니다. 동측으로 대덕대로가 있으며 단지내 도로와 연계됩니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식조 스라브지붕, 지하1층 / 지상15층 중 15층 1501호이며 아파트로 이용 중입니다.
- 설비. 위생 및 급·배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비가 되어 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 1,294,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 단지. 상아아파트 720세대, 사용승인일은 1995.04.06.이며 동일면적 실거래 12건이 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권리 기준일 확인. 2013.03.20. 한국스탠다드차타드은행 근저당이 말소기준입니다. 이후 현재 남아 있는 권리는 매각으로 소멸합니다.
- 점유관계 재확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자는 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 최근 거래 우선. 전체 12건 평균 390,407,500원보다 최근 12개월 평균 413,200,000원과 최신 거래 380,000,000원을 우선해 가격 상한을 판단하는 편이 적절합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 미배당 285,776,753원이 발생해도 배당표상 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리도 단순하고, 가격도 내려왔다
이 사건의 핵심은 복잡한 임차인 인수가 아니라 현재 회차의 가격 차이입니다. 말소기준 이후 현존 권리는 매각으로 정리되고, 임차인 신고가 없어 배당표상 매수인 인수는 0원입니다. 가격은 감정가 402,000,000원에서 1회 유찰돼 281,400,000원까지 내려왔고, 이는 최근 12개월 동일면적 실거래 평균 413,200,000원의 68.1%입니다. 최근 가격 추세도 +10.4%입니다. 권리 부담은 낮고, 현재 가격은 최근 시세보다 충분히 낮은 회차라는 것이 이 물건의 가장 중요한 포인트입니다.
