대전지방법원 2025타경503935. 대전 동구 가양동 대주파크빌 105동 11층 1103호 아파트입니다. 감정가는 290,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 203,000,000원입니다. 등기상 핵심은 2015.10.16. 으뜸새마을금고 근저당권으로, 채권최고액은 205,400,000원입니다. 그 뒤 2022년 같은 금고 22,000,000원 근저당, 2024년 이동욱 45,000,000원 근저당, 2025년 신한카드 11,313,104원 가압류와 경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준권리 이후입니다.
현재 최저가 203,000,000원 가정 배당에서는 집행비용 3,642,000원을 제외한 199,358,000원이 선순위 으뜸새마을금고 근저당에 배당되고, 그 뒤 채권들은 배당받지 못합니다. 그러나 미배당 채권이 있다고 해서 이를 매수인이 그대로 인수하는 구조는 아니며, 제공된 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 최저가에 낙찰된다는 가정에서 권리상 실질취득 기준은 203,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503935 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 동구 가양동 652-1 대주파크빌 105동 11층 1103호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 거실1·주방/식당1·방3·욕실2·현관1·발코니 등 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 지상20층 중 11층 |
| 소유자 | 윤충식 · 2015.10.16. 거래가액 212,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 290,000,000원 / 203,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 45,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
① 권리 흐름 — 2015년 근저당이 말소기준
말소기준권리는 2015.10.16. 을구 7번 으뜸새마을금고 근저당권 205,400,000원입니다. 2022년 추가 근저당 22,000,000원, 2024년 이동욱 근저당 45,000,000원, 2025년 신한카드 가압류 11,313,104원과 임의경매개시결정은 모두 그 이후라 매각으로 소멸합니다. 2006년 국민은행 근저당, 2006년·2009년 하나은행 근저당, 2014년 신한은행 근저당은 이미 등기부상 말소된 상태입니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가 2.03억, 최근 평균의 74%
대주파크빌은 670세대이며, 비교 대상 면적은 81.1171㎡입니다. 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 274,416,666원, 최저는 240,000,000원, 최고는 310,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.07, 2층 240,000,000원입니다. 현재 최저매각가 203,000,000원은 최근 12개월 평균의 74.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 81.12㎡ | 2 | 240,000,000원 |
| 2026.06 | 81.12㎡ | 17 | 260,000,000원 |
| 2026.03 | 84.82㎡ | 2 | 280,000,000원 |
| 2026.03 | 81.12㎡ | 14 | 280,000,000원 |
| 2026.02 | 84.82㎡ | 15 | 310,000,000원 |
| 2026.02 | 81.12㎡ | 10 | 265,000,000원 |
| 2026.02 | 84.82㎡ | 19 | 283,000,000원 |
| 2026.01 | 81.12㎡ | 3 | 260,000,000원 |
| 2026.01 | 81.12㎡ | 18 | 287,000,000원 |
| 2025.11 | 84.82㎡ | 2 | 295,000,000원 |
| 2025.10 | 81.12㎡ | 13 | 293,000,000원 |
| 2025.09 | 81.12㎡ | 2 | 240,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 274,416,666원 |
가격만 보면 현재 회차는 감정가 290,000,000원에서 1회 유찰되어 203,000,000원까지 내려왔고, 이는 데이터상 최근 12개월 실거래 평균 대비 74.0%입니다. 또한 실거래 표본의 최저 거래가 240,000,000원보다도 현재 최저매각가가 낮습니다. 다만 실거래는 층·면적·시점이 섞인 표본이므로 개별 호수의 상태와 점유관계를 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 203,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,642,000원 |
| 1. 을구 7번 근저당 · 으뜸새마을금고 | 205,400,000원 | 199,358,000원 |
| 2. 을구 9번 근저당 · 으뜸새마을금고 | 22,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 10번 근저당 · 이동욱 | 45,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 11,313,104원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 283,713,104원 중 예상 배당액은 199,358,000원이며 미배당액은 84,355,104원입니다. 현재 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 203,000,000원 | 199,358,000원 | 84,355,104원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 142,100,000원 | 139,310,600원 | 144,402,504원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 99,470,000원 | 97,279,540원 | 186,433,564원 | 0원 |
유찰이 더 진행될 경우 채권자 미배당액은 커지지만, 제공된 각 회차 시나리오에서는 매수인 인수액이 모두 0원입니다. 신청채권자 이동욱의 청구액은 45,000,000원이지만 현재 회차와 2회·3회 유찰 시나리오 모두 예상 배당은 0원으로 표시됩니다. 선순위 으뜸새마을금고 근저당이 매각대금을 먼저 흡수하는 구조이기 때문입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 동구 가양동 대전흥룡초등학교 남동측 인근으로, 주위는 아파트·노선 상가·주택 등이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 단지·이용. 대주파크빌 670세대, 2006.01.12. 준공. 본건은 거실1·주방/식당1·방3·욕실2·현관1·발코니 등이 있는 아파트 1세대로 이용 중입니다.
- 설비. 도시가스 개별난방, 위생·급배수, 승강기, 옥내 소화전 등의 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 단지 남서측 왕복 6차선, 남동측 왕복 4차선 포장도로와 접하고 북서측 중로·북동측 세로의 포장도로 및 단지 내 도로가 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 공시지가 1,230,000원/㎡, 사다리형 완경사이며 아파트 건부지로 이용 중입니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 현장조사 당시 폐문 부재였고 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 전입세대·점유자를 직접 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2015.10.16. 으뜸새마을금고 근저당 205,400,000원이 말소기준인지 최신 등기 원본과 매각물건명세서에서 대조하세요.
- 가격 기준. 현재 최저가 203,000,000원은 최근 12개월 평균의 74.0%이지만, 실거래는 240,000,000원부터 310,000,000원까지 분포하므로 개별 층·상태를 함께 보세요.
- 배당 구조. 현재 회차에서는 선순위 으뜸새마을금고에 199,358,000원이 배당되고 후순위 채권자는 배당받지 못하는 구조입니다.
- 관리비·명도. 실제 점유자와 관리비 체납 여부를 관리사무소 및 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “가격은 할인, 남은 변수는 점유 확인”
이 사건의 등기상 구조는 분명합니다. 2015년 으뜸새마을금고 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 203,000,000원 낙찰 가정에서 매수인 인수액도 0원입니다. 가격은 최근 12개월 실거래 평균 274,416,666원의 74.0%까지 내려와 데이터상 할인 폭이 있습니다.
다만 감정조사 당시 폐문 부재였고 임대관계가 미상으로 기재된 만큼, “임차인 신고가 없다 = 실제 점유 문제도 없다”고 단정해서는 안 됩니다. 따라서 결론은 권리는 정리형, 가격은 할인 구간, 점유관계는 확인 필수입니다. 실제 전입·점유 및 관리비를 확인해 권리표상 0원 인수 구조가 현장과도 일치하는지 확인하는 것이 최종 입찰 판단의 핵심입니다.
