대전지방법원 2025타경503976. 대전 서구 관저동 원앙마을4단지 404동 906호 아파트입니다. 소유자는 이영미이며, 2018년 2월 28일 설정된 농협은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 이중재 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸 대상이어서 낙찰자가 부담하는 권리는 없습니다.

권리는 깨끗하지만 가격 판단은 별도입니다. 최근 거래된 같은 면적 실거래는 120,000,000원~155,000,000원 범위이며 평균은 143,333,333원입니다. 현재 최저매각가 171,000,000원은 최근 평균과 최신 거래가보다 높은 수준입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 위험 없음

임차인은 없으며, 말소기준권리인 농협은행 근저당권 이후의 권리는 매각으로 소멸합니다. 을구 8번 이중재 근저당권 역시 말소 대상입니다. 배당 과정에서 채권자는 전액 변제되고 매수인 인수액은 0원입니다.

② 시세 비교 — 신건 가격 점검 필요

원앙마을4 동일 면적(49.59㎡) 최근 실거래 12건 기준입니다.

최근 12개월 평균과 최신 거래(2026.08, 120,000,000원)를 기준으로 보면 최저매각가는 시세보다 높은 수준입니다. 전체 평균 대비가 아니라 최근 거래 흐름 기준으로 판단해야 하며, 현재 회차에서 가격 메리트는 제한적입니다.

③ 예상배당표 (매각가 171,000,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

• 입지. 대전광역시 서구 관저동 관저1동행정복지센터 동측 인근으로 아파트단지와 근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.
• 단지. 원앙마을4단지는 총 1,886세대이며 사용승인일은 1997.07.03입니다.
• 환금성. 거래는 존재하지만 최근 거래가격은 120,000,000원~155,000,000원으로 편차가 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 시세 기준 확인. 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 판단해야 합니다.
• 유찰 전략. 신건 가격이 최근 거래 수준보다 높아 가격 메리트 확보 여부를 다시 검토해야 합니다.
• 권리 확인. 농협은행 근저당과 이중재 근저당은 매각으로 소멸 대상입니다.
• 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서와 매각물건명세서를 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 깨끗하지만 가격은 별도 판단”

이 물건은 임차인과 인수권리가 없어 권리분석 난도는 낮습니다. 그러나 경매의 핵심은 권리 안전성과 가격 경쟁력을 함께 보는 것입니다. 현재 최저매각가 171,000,000원은 최근 12개월 평균 거래가 143,333,333원보다 높아 신건 단계에서는 가격 매력이 부족합니다. 권리는 합격, 가격은 재검토가 필요한 물건입니다.