대전지방법원 2025타경504026. 세종특별자치시 고운동 가락마을2단지 제근린생활시설2동 지하 1층 비-008호입니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설이고, 현황은 공실이며 일부 집기류 등이 적치된 상태입니다. 등기상 소유자는 황금숙으로, 2019.03.22. 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 설정된 덕진새마을금고 근저당권의 채권최고액 408,000,000원이 말소기준권리이며, 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
근저당권은 이후 권리이전 등기가 이어졌습니다. 2025.10.22. 동부새마을금고로의 이전 등기는 등기부상 이미 말소됐고, 같은 날 2025.09.09. 확정채권양도를 원인으로 새마을금고중앙회로 이전된 등기가 남아 있습니다. 경매개시결정의 채권자도 새마을금고중앙회입니다. 현재 자료상 임차인 신고는 없고 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경504026 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 고운동 1731 가락마을2단지 근린생활시설2동 지1층 비-008호 |
| 도로명 | 세종특별자치시 마음로 49 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설 · 현황 공실(일부 집기류 적치) |
| 대상면적 | 40.5191㎡ |
| 소유자 | 황금숙 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 440,000,000원 / 215,600,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 380,279,296원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 현재 자료상 임차인 신고가 없고, 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 말소기준은 2019.03.22. 덕진새마을금고 근저당권이며, 2024.12.13. 북대전세무서장 압류와 2025.12.22. 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸합니다. 매수인에게 계산된 인수액은 0원입니다.
② 가격 비교 — 감정가 49%지만 ‘시세 33.5%’로 보면 안 된다
현재 최저매각가는 215,600,000원으로 감정가 440,000,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 150,920,000원, 4회 유찰 시 시나리오는 105,644,000원입니다.
한편 가락마을2단지 최근 12건 실거래 평균은 643,333,333원, 최신 거래는 2026.07. 690,000,000원으로 집계돼 있습니다. 하지만 이 거래들의 전용면적은 107.14㎡·111.31㎡·113.19㎡이고, 본건 대상면적 40.5191㎡와 일치하지 않습니다. 따라서 데이터에 표시된 최저가 대비 최근 평균 33.5%는 본건 근린생활시설의 실질 시세할인율로 사용할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 113.19㎡ | 6 | 690,000,000원 |
| 2026.07 | 107.14㎡ | 15 | 620,000,000원 |
| 2026.05 | 111.31㎡ | 5 | 638,000,000원 |
| 2026.04 | 107.14㎡ | 1 | 610,000,000원 |
| 2026.03 | 107.14㎡ | 14 | 650,000,000원 |
| 2026.02 | 107.14㎡ | 8 | 630,000,000원 |
| 2026.01 | 107.14㎡ | 14 | 635,000,000원 |
| 2026.01 | 113.19㎡ | 6 | 680,000,000원 |
| 2025.12 | 107.14㎡ | 3 | 620,000,000원 |
| 2025.11 | 111.31㎡ | 6 | 670,000,000원 |
| 2025.10 | 107.14㎡ | 16 | 677,000,000원 |
| 2025.09 | 107.14㎡ | 7 | 600,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 643,333,333원 |
③ 예상배당표 (매각가 215,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,818,400원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 덕진새마을금고 | 408,000,000원 | 211,781,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 215,600,000원 가정 시 근저당권 채권최고액 408,000,000원 중 211,781,600원이 배당되고, 미배당은 196,218,400원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 회차별 배당·미배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 215,600,000원 | 211,781,600원 | 196,218,400원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 150,920,000원 | 148,007,120원 | 259,992,880원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 105,644,000원 | 103,364,984원 | 304,635,016원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자의 미배당은 커지지만, 제시된 모든 회차에서 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 유찰에 따른 변화는 매각가격과 배당 부족액의 변화이지, 낙찰자가 새로 떠안는 권리가 생기는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 고운초등학교 남서측 인근 가락마을2단지 근린생활시설로, 주위는 아파트단지·근린생활시설·단독주택·교육시설·관공서·근린공원 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 현황. 근린생활시설로 이용 중이며 현황은 공실, 일부 집기류 등이 적치된 상태입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕, 사용승인일은 2019.01.24.입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(행정중심복합도시), 중로1류·중로2류 접합, 가축사육제한구역·상대보호구역·절대보호구역에 해당합니다.
- 토지. 공시지가 1,593,000원/㎡, 지목 대, 평지·세로장방·중로각지입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차·점유 재확인. 현재 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황 공실 여부와 실제 점유관계를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 지하 상가 수요 확인. 본건은 지하 1층 근린생활시설입니다. 동일 건물·인근 상가의 공실, 임대료, 관리비와 실제 업종 수요를 확인해야 합니다.
- 비교거래 주의. 최근 실거래 12건은 본건과 면적이 일치하지 않는 아파트 거래입니다. 643,333,333원 평균이나 33.5% 수치만으로 본건 적정가를 산정하면 안 됩니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 시나리오상 근저당권 미배당은 196,218,400원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 미배당과 낙찰자의 인수채무를 혼동하면 안 됩니다.
- 압류 원본 확인. 2024.12.13. 북대전세무서장 압류가 존재하므로 매각물건명세서와 배당요구·조세 관련 원본을 입찰 전에 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 현장 확인형”
이 사건은 말소기준권리가 분명하고 임차인 신고가 없으며 매수인 인수액도 0원이라 권리분석 자체는 단순한 편입니다. 그러나 투자 판단은 별개입니다. 감정가 440,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 215,600,000원까지 내려왔지만, 본건은 지하 1층 근린생활시설·현황 공실입니다. 게다가 제공된 최근 거래들은 본건과 면적이 다른 아파트 표본이므로 최저가가 실거래 평균의 33.5%라는 숫자를 가격 메리트로 해석할 수 없습니다. 권리는 통과할 수 있어도 가격은 임대수요와 동일 용도 비교사례를 확인하기 전까지 보수적으로 봐야 합니다.
