대전지방법원 2025타경504050. 세종특별자치시 도담동 세종한신휴시티 5층 541호 오피스텔입니다. 감정가는 9,300만원이지만 세 차례 유찰되면서 최저매각가는 약 3,190만원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 상당한 할인처럼 보입니다. 그러나 이 물건은 매각대금과 별개로 인수할 임차보증금이 있기 때문에 일반적인 저가 경매물건과 전혀 다르게 접근해야 합니다.
임차인 이영서는 2022년 5월 전입했고, 2022년 4월 확정일자를 받았습니다. 2024년 5월에는 임차권등기를 마쳤으며, 이후 직접 강제경매를 신청한 채권자이기도 합니다. 이 임차권은 2024년 8월 압류보다 앞선 권리입니다. 매각물건명세서에도 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경504050 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 도담동 660 세종한신휴시티 제5층 제541호 도로명주소: 세종특별자치시 보듬3로 8-20 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔 1개호 · 지상 8층 중 5층(복도식) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 2014.05.09. 사용승인 |
| 소유자 | 한해란 (2021.11.02. 소유권이전 · 거래가액 92,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 93,000,000원 / 31,899,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이영서 / 100,000,000원 |
| 임차보증금 | 100,000,000원 (선순위 주택임차권) |
| 매각기일 | 2026.10.22. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 살아남는다
이 사건의 권리관계에서 가장 중요한 것은 말소기준 압류보다 먼저 성립한 임차권입니다. 2024.08.22. 세종세무서장의 압류가 말소기준으로 제시되어 있고, 2025.12.17. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸할 권리입니다. 반면 2024.05.02. 등기된 이영서의 주택임차권은 그보다 앞서 있어 배당으로 변제되지 않은 보증금 잔액이 매수인에게 승계됩니다.
② 임차인 분석 — 1억원 보증금의 무게
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리 및 승계 |
|---|---|---|---|
| 이영서 전유부분 전부 주거(임차권등기) |
전입 2022.05.16. 확정 2022.04.28. 임차권등기 2024.05.02. |
100,000,000원 |
대항력 有
우선변제 有
미배당 승계 인수 예상 69,075,182원 |
실제 임차인은 이영서 1명입니다. 임대차계약일은 2022.04.27., 점유개시일은 2022.05.14.이며 전입신고와 확정일자를 갖추었습니다. 임차권등기 후 배당요구도 이루어진 것으로 확인됩니다. 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 인수 위험형 임차인으로 분석해야 합니다.
③ 실질취득가 — 낙찰가가 떨어져도 1억원 수준
현재 최저가 31,899,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 추정액 974,182원을 제외한 30,924,818원이 임차인에게 배당됩니다. 임차보증금 1억원에서 이를 차감한 69,075,182원이 매수인의 인수 부담입니다.
| 유찰 시나리오 | 최저매각가 | 보증금 인수 | 실질취득 부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 감정가 34.3% |
31,899,000원 | 69,075,182원 | 100,974,182원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24.01% |
22,329,300원 | 78,472,627원 | 100,801,927원 |
| 5회 유찰 시 감정가 16.81% |
15,630,509원 | 85,050,840원 | 100,681,349원 |
각 회차의 실질취득 부담은 해당 매각가와 예상 인수액의 합계입니다. 집행비용 추정치가 달라지면서 총액도 소폭 달라지지만, 낙찰가 하락분 대부분이 인수액 증가로 상쇄됩니다. 미래 회차는 실제 유찰 및 매각조건에 따라 달라질 수 있습니다.
이 물건의 경제적 구조는 분명합니다. 낙찰가가 내려갈수록 임차인이 배당받지 못하는 금액이 늘어나기 때문에, 매수인의 실질취득 부담은 보증금 1억원 부근에 머무릅니다. 따라서 다음 회차까지 기다린다고 해도 일반적인 무인수 경매처럼 투자원가가 크게 낮아지는 구조는 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 31,899,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 974,182원 |
| 1. 임차인 이영서 · 우선변제 | 100,000,000원 | 30,924,818원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 이영서 | 100,000,000원 | 0원(별도 배당 없음) |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 인수 · 임차보증금 잔액 | — | 69,075,182원 |
집행비용은 추정치입니다. 임차인 이영서의 경매신청채권과 임차보증금을 별개의 보증금 채권처럼 중복 합산하지 않습니다. 매수인 인수액은 매각대금에서 지급하는 배당이 아니라, 매각 후 별도로 부담할 수 있는 금액입니다. 당해세 및 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당액과 인수액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세종특별자치시 도담동행정복지센터 남서측 인근으로, 주변에는 근린생활시설과 대단위 아파트단지, 오피스텔 등이 형성되어 있습니다. 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 접근 및 주정차가 가능하고 인근 대로변에 BRT 정류장과 시내버스승강장이 있습니다. 대중교통과 주변 편의시설 접근은 무난한 편으로 조사되었습니다.
- 건물. 2014.05.09. 사용승인된 철근콘크리트구조 8층 건물 중 5층 복도식 오피스텔입니다. 난방·급배수·승강기·소방설비 및 지하주차장이 갖추어져 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시)입니다. 동측 및 서측 도로에 접하며 서측으로 지하주차장 진출입이 가능합니다. 공시지가 4,304,000원/㎡, 위반건축물 사항 및 공부와의 차이는 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 주변 교통·생활 편의시설은 양호하지만, 오피스텔의 실제 매도가격과 임대수요를 따로 검증해야 합니다. 특히 본건은 인수보증금 때문에 실질취득 부담이 감정가보다 높아, 일반적인 저가 낙찰 오피스텔과 투자수익성을 동일하게 볼 수 없습니다.
- 현장조사 한계. 이해관계인 부재로 내부를 직접 확인하지 못했고, 건축물 현황도면·인근 탐문·외부 관찰 등을 통해 표준적인 이용상황을 기준으로 평가했습니다. 내부 상태에 따른 추가 비용 가능성을 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차권 인수. 을구 1번 임차권의 대항력과 보증금 잔액 승계 조건을 반드시 확인하세요. 명세서에는 전액 변제되지 않은 보증금의 매수인 인수가 명시되어 있습니다.
- 실질취득 기준으로 계산. 현재 최저가 31,899,000원뿐 아니라 인수액 69,075,182원을 함께 반영하세요. 취득세·등기·명도·관리비 부담은 별도입니다.
- 임차인과 신청채권자 동일인. 이영서의 임대차계약, 보증금 지급사실, 임차권등기명령 및 강제경매 신청 내용을 원본으로 대조하세요. 중복 채권으로 계산해서는 안 됩니다.
- 국세 압류 및 배당순위. 세종세무서장의 2024.08.22. 압류와 관련된 세금의 법정기일·배당 우선순위를 확인하세요. 세금의 실제 배당순위에 따라 임차인 배당액과 매수인 인수액이 변동될 수 있습니다.
- 임차권 말소·인도 조건. 배당 후 남는 보증금을 어떤 방식으로 정산하고 임차권등기를 말소할지 확인하세요. 매각대금 납부만으로 선순위 임차권 문제가 자동 해결되는 것은 아닙니다.
- 최근 실거래·임대시장 검증. 동일 건물의 유사 면적과 층별 거래가격 및 임대보증금을 조사하고, 실질취득 부담 약 1억원을 기준으로 적정가치를 판단하세요.
- 관리비·시설 상태. 공용부분 관리비 체납 여부, 실제 점유 상태, 내부 수선 필요성 및 오피스텔 관리규약을 확인하세요.
- 매각기일 재확인. 2026.10.22. 입찰 전 법원 매각공고, 기일변경 여부, 최신 매각물건명세서와 등기사항전부증명서를 확인하세요.
맺으며 — “3,189만원에 사도 1억원을 부담한다”
이 사건의 핵심은 낙찰가와 실질취득 부담이 크게 다르다는 점입니다. 3회 유찰된 최저가 31,899,000원만 보면 감정가 대비 큰 할인입니다. 그러나 선순위 임차인 이영서의 보증금 100,000,000원은 배당으로 전액 소멸하지 않으며, 현재 회차 기준 약 69,075,182원이 매수인에게 넘어옵니다.
결국 실질취득 부담은 100,974,182원으로 감정가 93,000,000원을 초과합니다. 추가 유찰로 최저가가 내려가더라도 그만큼 미배당 보증금이 늘어나는 구조입니다. 교통과 주변 생활환경이 무난한 오피스텔이라도 선순위 임차권 인수와 감정가 이상의 실질취득 부담을 상쇄할 가격 근거가 확인되지 않는다면 입찰 실익은 낮습니다.
결론은 권리 위험 높음, 가격 메리트 미확인, 신중 접근입니다. 판단의 기준은 3,189만원이 아니라, 인수액을 포함한 약 1억원의 총부담입니다.
