대전지방법원 2025타경504050. 세종 도담동 세종한신휴시티 5층 541호 오피스텔입니다. 감정가는 93,000,000원이고 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 45,570,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 절반 아래까지 떨어진 물건처럼 보이지만, 권리구조를 붙이면 이야기가 완전히 달라집니다. 임차인 이영서의 보증금이 100,000,000원이고, 전입신고 2022.05.16., 점유개시 2022.05.14., 확정일자 2022.04.28.로 말소기준권리보다 앞섭니다. 2024.05.02. 주택임차권까지 등기돼 있어 배당에서 전액 변제되지 않는 보증금 잔액은 매수인이 인수합니다.
현재 회차 기준 임차인에게 예상되는 배당액은 44,349,740원이고, 보증금 중 55,650,260원이 남습니다. 이 잔액이 매수인에게 넘어오기 때문에, 낙찰가 45,570,000원만을 매입원가로 보면 안 됩니다. 더 유찰돼 낙찰가가 내려가더라도 임차보증금 미배당액이 반대로 늘어나는 구조여서 투자판단상 실질취득은 보증금 100,000,000원 수준을 중심으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경504050 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 도담동 660 세종한신휴시티 5층 541호 |
| 도로명 | 세종특별자치시 보듬3로 8-20 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 8층 건물 중 5층 · 복도식 · 오피스텔 1개호로 이용중 |
| 사용승인 | 2014.05.09. |
| 소유자 | 한해란 (2021.09.14. 매매, 거래가액 92,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 93,000,000원 / 45,570,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 청구금액 | 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17. |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차권
이 사건의 말소기준은 2024.08.22. 세종세무서장의 압류입니다. 그런데 이영서의 임대차는 그보다 훨씬 앞선 2022년에 시작됐고, 2024.05.02.에는 보증금 100,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 따라서 을구 1번 주택임차권은 말소기준권리보다 선순위이며, 매각물건명세서에도 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이영서 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 100,000,000원 | 대항력 有 전입 2022.05.16. | 우선변제 有 확정 2022.04.28. · 배당요구 | 잔액 인수 현재 55,650,260원 |
② 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득은 크게 내려가지 않는다
이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 대항력 임차보증금입니다. 현재 회차에서 최저가는 45,570,000원이지만 미배당 보증금 55,650,260원을 인수합니다. 다음 회차로 내려가면 낙찰가는 31,898,999원으로 낮아지는 대신 인수액이 69,075,183원으로 늘고, 4회 유찰 시에는 낙찰가 22,329,299원에 인수액 78,472,628원이 붙습니다.
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 45,570,000원 | 44,349,740원 | 55,650,260원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 31,898,999원 | 30,924,817원 | 69,075,183원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 22,329,299원 | 21,527,372원 | 78,472,628원 |
③ 예상배당표 (매각가 45,570,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,220,260원 |
| 1. 임차인 이영서 보증금 | 100,000,000원 | 44,349,740원 |
| 2. 경매개시결정 · 이영서 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당에서는 매각대금 45,570,000원 중 집행비용 1,220,260원을 제외한 44,349,740원이 임차보증금에 배당되고, 미배당 보증금 55,650,260원은 매수인이 인수하는 구조입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 오피스텔 1개호로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 8층 건물 중 5층 541호입니다. 2014.05.09. 사용승인됐습니다.
- 주위환경. 도담동행정복지센터 남서측 인근으로 각종 근린생활시설, 대단위 아파트단지, 오피스텔 등이 형성된 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근과 주정차가 가능하고 인근 대로변에 BRT 정류장 및 시내버스승강장이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측 및 서측으로 광대로 및 중로에 접하고, 서측으로 지하주차장 진출입이 가능합니다.
- 토지. 일반상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역이며, 공시지가는 4,304,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 말 것. 45,570,000원 낙찰가에 현재 인수액 55,650,260원이 붙는 구조입니다. 투자판단은 실질취득 약 100,000,000원을 기준으로 해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 3회 유찰 시 인수액은 69,075,183원, 4회 유찰 시 78,472,628원으로 증가합니다. 낙찰가 하락분만큼 경제적 부담이 줄지 않습니다.
- 임차인·채권자 동일인 확인. 이영서가 임차권자이면서 강제경매 채권자로 기재돼 있으므로 임대차계약, 보증금 지급, 채권 발생 경위를 원본으로 대조해야 합니다.
- 임차권 인수 확인. 매각물건명세서상 을구 순위 1번 주택임차권은 보증금이 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다.
- 내부 상태 확인. 현장조사 당시 이해관계인이 부재해 내부는 건축물 현황도면·인근 탐문·외부 관찰 등에 의한 표준적 이용상황을 기준으로 평가됐습니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 배당 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 낙찰가”가 아니라 “1억 보증금 구조”
이 물건의 가장 큰 착시는 45,570,000원이라는 최저매각가입니다. 감정가 93,000,000원의 49%까지 내려왔다는 사실만 보면 충분히 싸 보일 수 있습니다. 하지만 대항력 있는 임차인 이영서의 보증금이 100,000,000원이고, 배당에서 받지 못한 잔액을 매수인이 인수합니다.
현재 회차에서는 55,650,260원이 남고, 더 유찰될수록 그 인수액은 69,075,183원, 78,472,628원으로 커집니다. 그래서 이 사건은 낙찰가가 내려가도 실질취득이 함께 내려가지 않는 전형적인 대항력 임차인 인수형입니다. 감정가 93,000,000원보다도 보증금 100,000,000원 수준의 실질취득이 기준이 되므로, “2회 유찰됐으니 싸다”는 결론은 금물입니다. 권리관계는 읽히지만 가격 메리트는 별개의 문제입니다.
