대전지방법원 2025타경504111. 세종 나성동 ‘더리치세종의아침’ 5층 507호, 전용 20.5238㎡ 규모의 아파트(도시형생활주택)입니다. 현재 소유자는 정일형으로 2022년 4월 14일 매매계약, 거래가액 120,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 등기상 과거 신한은행 근저당 67,200,000원은 2022년 8월 17일 해지로 이미 말소됐고, 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2025년 12월 19일 강제경매개시결정입니다.
문제는 그보다 앞선 2025년 1월 16일 등기된 정겨운의 주택임차권입니다. 임차보증금은 115,000,000원, 임대차계약일은 2022년 8월 26일, 점유개시일은 2022년 9월 1일, 확정일자도 2022년 8월 26일입니다. 주민등록일자는 확인되지 않아 일반적인 대항력 요건은 가능·미상으로 보아야 하지만, 매각물건명세서가 이 임차권에 대해 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다. 따라서 최저가 47,530,000원만 보고 ‘시세의 절반’이라고 판단하면 권리분석의 핵심을 놓칩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경504111 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 나성동 775 더리치세종의아침 5층 507호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트(도시형생활주택) · 전용 20.5238㎡ · 철근콘크리트구조 8층 중 5층 |
| 소유자 | 정일형 (2022.04.14. 매매 · 거래가액 120,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 97,000,000원 / 47,530,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 정겨운 / 121,775,342원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
과거 신한은행 근저당은 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2025년 12월 19일 강제경매개시결정이고, 2026년 5월 7일 금산군산림조합 가압류 1,881,134,522원은 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 반면 정겨운의 주택임차권은 말소기준보다 약 11개월 앞서 등기됐고, 명세서에도 미변제 보증금 잔액의 매수인 인수가 명시돼 있습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정겨운 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 115,000,000원 | 2022.08.26 | 가능·미상 | 미상 | 有 · 미배당 잔액 |
점유개시일은 2022년 9월 1일이고 확정일자는 2022년 8월 26일이나 주민등록일자가 확인되지 않아 대항력 자체를 확정적으로 ‘있다’고 단정할 수는 없습니다. 다만 이 사건에서는 매각물건명세서가 을구 순위 3번 주택임차권을 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시하면서, 보증금 전액이 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 적고 있어 입찰 판단은 그 승계를 전제로 보수적으로 해야 합니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 봐야 한다
이 단지 동일·유사 전용면적 거래 12건의 전체 평균은 98,041,666원이지만, 2023년의 110,000,000원~125,000,000원대 고가 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 과거 평균보다 최근 12개월 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 4건 평균은 79,750,000원, 최신 거래는 2026년 4월 70,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간보다 25.6% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 20.52㎡ | 3 | 70,000,000원 |
| 2026.03 | 20.52㎡ | 6 | 74,000,000원 |
| 2025.06 | 19.51㎡ | 8 | 85,000,000원 |
| 2025.05 | 20.52㎡ | 6 | 90,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 79,750,000원 |
표면 최저가 47,530,000원은 최근 12개월 평균의 59.6%라 매우 싸 보입니다. 그러나 이 사건은 그렇게 비교하면 안 됩니다. 보증금 인수까지 반영한 실질취득 기준을 약 115,000,000원으로 보면 최근 12개월 평균의 약 144.2%, 최신 거래 70,000,000원의 약 164.3%입니다. 즉 ‘최저가는 할인’이지만 ‘실질취득은 최근 시세보다 상당히 높다’가 정확한 결론입니다.
③ 예상배당표 (매각가 47,530,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,255,540원 |
| 2. 경매개시결정 · 정겨운 | 121,775,342원 | 46,274,460원 |
| 3. 가압류 · 금산군산림조합 | 1,881,134,522원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 안에서는 신청채권자에게도 미배당이 발생하고 소유자 잔여는 없습니다. 이 표는 매각대금의 배분을 보여주는 것이며, 명세서상 주택임차권 미변제 보증금의 매수인 승계 위험은 별도로 존재합니다.
회차가 더 내려가도 총부담은 크게 줄지 않는다
| 회차 | 최저가 | 신청채권자 배당 | 총 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 47,530,000원 | 46,274,460원 | 1,956,635,404원 |
| 3회 유찰 시 | 33,270,999원 | 32,272,121원 | 1,970,637,743원 |
| 4회 유찰 시 | 23,289,699원 | 22,470,484원 | 1,980,439,380원 |
표면 최저가는 47,530,000원에서 33,270,999원, 23,289,699원으로 계속 내려갈 수 있습니다. 그러나 인수형 임차보증금이 남는 구조에서는 낙찰가가 낮아질수록 배당되는 금액도 줄고 매수인이 떠안을 미변제 보증금은 커집니다. 따라서 이 사건에서는 추가 유찰이 곧 실질취득가의 하락을 뜻하지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 이용상태. 감정평가상 아파트(도시형생활주택)으로 이용 중이며, 전용면적은 20.5238㎡입니다.
- 입지. 국세청 남측 인근으로 대단위 아파트단지, 오피스텔, 도시형생활주택, 근린생활시설, 공원, 관공서가 형성된 행정중심복합도시 내 상가지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 BRT 정류장 및 간선도로 접근성을 감안할 때 교통상황은 양호합니다.
- 도로. 남서측 왕복 6차선 도로, 북서측·북동측 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 중심상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역(행정중심복합도시)·중점경관관리구역 등에 해당합니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 시장 흐름. 동일·유사 면적 최신 거래가 70,000,000원이고 최근 12개월 평균 79,750,000원, 최근 구간이 이전 구간 대비 25.6% 하락했습니다.
- 경매 환금성. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.5회이고 매각률은 0.0%로 집계돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 47,530,000원은 최근 12개월 시세의 59.6%지만, 임차보증금 승계를 반영한 실질취득은 약 115,000,000원 수준으로 보아야 합니다.
- 임차권 원문 대조. 을구 순위 3번 주택임차권과 매각물건명세서의 ‘미변제 잔액 매수인 인수’ 문구를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 대항력 요건 확인. 주민등록일자가 확인되지 않아 대항력의 일반 요건은 가능·미상입니다. 전입세대열람·주민등록 관련 원자료를 확인해야 합니다.
- 신청채권과 임차보증금 관계. 정겨운이 임차권자이자 신청채권자이므로 채권원인과 배당요구 내용을 확인해 중복 계산을 피해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 2026년 4월 최신 거래 70,000,000원, 최근 12개월 평균 79,750,000원, 최근 추세 -25.6%를 기준으로 가격 상한을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 현황 재확인. 감정평가 당시 이해관계인 부재로 외부관찰·주변 탐문·공부에 따라 이용상태를 평가했고 실제와 상이할 수 있다고 명시돼 있습니다.
맺으며 — “49% 할인”이 아니라 “1.15억 인수형”으로 봐야 한다
이 사건의 숫자만 보면 감정가 97,000,000원이 두 번 유찰돼 47,530,000원까지 떨어졌습니다. 하지만 권리분석을 적용하면 결론은 정반대입니다. 말소기준보다 앞선 정겨운의 주택임차권 보증금 115,000,000원이 있고, 매각물건명세서가 미변제 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 따라서 입찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득 부담은 보증금 수준에서 크게 벗어나지 않습니다.
그 실질취득 기준은 최근 12개월 실거래 평균 79,750,000원과 최신 거래 70,000,000원보다 높고, 시장 추세 역시 -25.6% 하락입니다. 2회 유찰과 단지 경매 평균 2.5회 유찰까지 겹쳐 있습니다. 표면 할인율은 크지만 가격 메리트는 없고, 인수 위험까지 큰 구조입니다. 이 물건의 핵심은 ‘얼마에 낙찰받느냐’보다 임차보증금이 실제로 얼마까지 배당되고 얼마가 승계되는지를 확정하는 데 있습니다.
